特殊的政策发酵调整期，应该如何把握中国楼市的可见确定性趋势？

　　头条创作挑战赛
　　这是熊猫贝贝的第1400篇原创文章：
　　这篇文章，准备和大家就中国楼市和房地产经济，聊点有深度，有逻辑的东西。
　　时间来到2022年11月份，意味着，2022年也即将走向尾声，中国的房地产经济领域和楼市，也终于迎来了政策面的一些重要的转变。
　　效率，规格，量级，都很高，为大家复盘一下：11月8日中国银行间市场交易商协会发布的《第二支箭延期并扩容支持民营企业债券融资在再加力》，提出预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。11月11日央行与银保监会发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，也即房地产金融16条。11月14日银保监会、住建部、央行联合发布的《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》。
　　国家接连出台政策，气氛一下子就不一样了，跑在市场前面的情绪和预期，也开始躁动，各路自媒体也开启了新一轮的敲锣打鼓，喧嚣造势。
　　实际上，外行看热闹，内行看门道，站在我本人身处的民营房企角度来看，谨慎，保守，甚至是观望，这才是人间真实。
　　中国的房地产经济和楼市，确实是迎来了很多利好信号，但是也同时进入了一个非常微妙和尴尬，充斥不确定性的政策发酵调整期。
　　大货车大家都知道吧？半拖全拖其实无所谓，开大货车，最大的难度和风险，不是驾驶技术层面，而是在负重的情况下，能够实现安全转向，顺利停到指定位置。
　　直白一点，开大货车的关键，就在于驾驭惯性，而这个要求，比会开车，高了不知道多少级。
　　对于行业经济也是一样，规模越大，惯性越大，不管是刹车还是油门，都不是踩一脚就能立竿见影的，更重要的是，驾驭惯性的这个过程，已经最终是否能够顺利平稳转向和停下来，非常关键。
　　这篇文章，不会跟风咋咋呼呼去讨论最新国家针对楼市和房地产行业的相关政策，实际上也没有多少必要，原理在上面已经给大家说清楚了：政策出台，利好信号，对于房地产经济这个体量，想要发挥效果，需要一个必然的过程，对应着必然的时间，与其用不确定性的猜测分析去面对不确定性的过程和结果，还不如基于现实，多去把握一些具备可见确定性的信号和趋势。
　　和大家聊几点中国房地产关联的民生，价格以及未来趋势的独家硬核研判和分析观点，不是更有意思？
　　关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。
　　本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
　　内容有依有据，分析理性客观。
　　硬核内容，错过不再。
　　以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
　　PS：文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。头条独家文章，抄袭搬运必究！
　　（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
　　选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
　　图片来源：头条图库1房住不炒必然趋势之下，关于中国保障性住房的趋势分析
　　北大经济学家薛兆丰说，廉租房，其实真的不应该配厕所，应该配公共厕所，否则，穷人根本住不上廉租房。
　　此言论一出，立马激起千层浪。
　　图片来源：网络
　　当然，这不是一家之言，2011年的时候，著名经济学家茅于轼也提出过类似的言论。他认为不设私人厕所为的是降低成本，从而能建更多的廉租房。再者，不带独立卫生间的房子有钱人才不喜欢，才能避免被偷食、被抢占现象。
　　这样的观点，毫无疑问刺伤了很多群体的自尊和感情，可以理解，廉租房不能配厕所，穷人就不配使用独立厕所吗？
　　但实际上，要客观看清楚这个逻辑，需要通过一个案例给大家说明一下：
　　在乾隆年间，发生了一次几十年都难得一遇的旱灾，因此乾隆便是派遣了不少官员前去救灾，其中就包括和珅。
　　和珅去后才发现原本朝廷下拨的救济粮食已经是绰绰有余，反倒被那些地方上的富豪商贾联合衙门，将官粮偷偷积压，准备在最困难之际高价出售，狠狠赚上一笔。
　　当时在现场和珅一边看着饥寒交迫的村民，一边看着大腹便便的富豪商贾。心中极为怒火，命人将沙子倒入粥中。
　　和珅给官员解释到，真正的灾民，需要的是吃饱，而不是吃好，赈灾的粥如果太好，那么，大部分的真正的灾民是吃不到的。
　　过去几年，不是有开豪车住保障房，甚至很多城市的保障房变成了一些群体牟利的生产资料（加价对外出租经营赚钱）的新闻不绝于耳吗？
　　而说到真正的需求群体，到了大城市以后，申请廉租房，保障房的门朝哪里开都找不到，才是常态吧？
　　这就是为什么国家层面大力推行的住房保值制度，到了地方和各个城市，变成了只闻其声，不见其物的关键所在。
　　功能齐全，配套完善的保障房，本身就具备了资产价值，持有者和使用者之间的利益差存在，就和赈灾官粮，不是一个意思？
　　但是我个人是不同意这些所谓的专家观点，这是典型的过度依赖规则对人性的管理效果。
　　穷人，以及对保障房有真实需求的群体，同样值得尊重，基本的生活需求也是需要得到满足的。
　　好的规则不一定能让坏人变好，但是坏的规则一定能让好人变坏。
　　这实际上就是产权和使用权不统一，创造的利润空间，驱动人性利益贪婪的结果，有些东西，可是不会随着时代变迁而改变的。
　　这就是权力寻租的一个政治管理难题。没什么不好意思说的吧？
　　在追求效率的上行时期，这样的问题其实无伤大雅，大家都在赚钱，无非效率快慢差别而已。
　　但是房住不炒变成现实，已经决定了经济大环境从增量转向了存量，那么，保障房的这些猫腻和问题，就会变成主要矛盾。
　　其实很确定的一个趋势就是，保障房制度的重要性会提升，相关的申请和使用也会加速，但是保障房，一定会进行价值剥离和管理升级。
　　价值剥离，就是保障房和市场隔离，一切关于保障房的市场行为都是违法；
　　管理升级，这个无非就是成本的问题，没有中间利益关联群体的干扰，实际上不是问题。
　　保障房体系的全面推进以及发挥作用，将成为中国房地产经济未来，一条至关重要的主线。办法总比困难多。
　　图片来源：头条图库2未来中国，只会有三种类型的房子？
　　整个行业过去20年，几乎所有人都把房产当成家庭资产，几乎每个家庭70的家庭资产都是由房产构成的。
　　过去的时候其实是大家爱储蓄，现在就变成了大家爱买房，这仿佛已经成为了中国人特有的一种理财习惯。
　　这种习惯不仅在中国大地根深蒂固，还飘洋过海，全球开花，不过环境变了，很多结果也就不一样了。
　　说句不客气的，中国人，包括资本力量到海外买房炒房投资，不分贵贱，基本上都是亏多赚少。包括国内炒房几个头部大户，基本上能赚到的，也都是在中国赚到的。
　　当然也是因为中国过去二十年，这楼市的汹涌，房价的上涨，已经成功教育了所有中国人，中国房产可以快速流通，很容易增值。
　　这就让中国房地产，成为了中国经济发展过程中，具有明显金融属性和资产特征的一种特殊物品。
　　但是如今的房产因为总体体量过大，速度变慢，并且存量增加，所以未来不会有过去那样的增速。
　　为什么炒房团跑去国外绝大多数都是铩羽而归？（基本上能赚也是赚中国人的钱）？
　　发展中国家和新兴市场国家不提，难道发达国家，老牌资本主义国家，中国这套房产炒作逻辑也玩不转？
　　就是玩不转，不发达的经济不确定性高，风险大，发达的国家和地区，实际上早就已经经历过这个房产撬动经济的过程了。
　　日本炒房，基本都是当冤大头房东的命；
　　美国炒房，那个房产税能够消灭一切利润，交得让人怀疑人生。
　　事实上，中国的房地产，也正在走向成熟阶段，不谈个例，只说趋势，未来中国的房子类型，其实很多发达国家已经给出了示范，说到底，就三种：
　　第一种，属于富裕群体承载财富和体现身份的资产，对应高持有成本，流动性，以及高价值；
　　第二种，属于基础保障性质的普通住房，没有市场，没有流动性，只有使用和居住价值；
　　第三种，属于被严格监管，具有流动性的改善型房产，价格可以市场化，但是过程被政府高度管控，简单来说，一个交易税的弹性就很足够。
　　这三种房子的趋势，是不是可见的，具有确定性的未来？
　　总有一天，中国式炒房和房产价值逻辑，会彻底崩塌，然后迎来全新的模式。
　　图片来源：头条图库3经济系统持续发展完善的趋势之下，对于房产会有哪些必然的改变？
　　从居民投资需求和财富保障的角度出发，中国的房产其实长期以来都是没有多少争议的核心资产和标的。
　　只要是中国人，但凡手头有大笔的闲钱，第一时间考虑的都是买房。
　　但是这种模式，实际上是不利于经济可持续发展的，大家创造的财富都凝固在低流动性的房产里面了，即使依靠债务驱动，实际上总是有个到头的时候。
　　当下中国居民和家庭70的财富都集中在房子上面，绝大多数还是以透支型债务的形式存在，仅仅从这个角度上来看，实际上中国的房地产经济充当国家经济发动机的这个模式，实际上已经没有多少可持续性可言了。
　　14亿人口基数的中国，消费市场的规模和消费力，比不过只有3亿人口的美国，甚至还比不过印度（印度的消费率为59，我国的消费率却只有39。比中国高出一半还多。）。
　　居民财富和透支债务都被房子凝固住了，消费哪里来的活力？还谈什么需求释放？
　　说句不客气的，按照过去20年的房产财富和价值逻辑来看，中国居民和消费市场的增长，实际上都是伪命题。
　　绝大多数人都为了房子，安身立命在努力，谈消费升级就是明明白白地耍流氓。
　　大家看看过去大喊消费升级的商家和专家们，2022年还活得不错的，有几个？
　　实际上，从国家的角度来看，提高经济效率，释放消费需求，是必然的趋势追求。
　　不管是从税收扩招，金税四期上线，还是银行监管升级等等维度来看，中国经济系统持续发展完善，已经明显地驶上了快车道。
　　而这个快车道，要实现畅通运行，最大的一个障碍，就是要把杠杆，从房地产经济系统和房产楼市里面，给弄出来。
　　在国家经济系统持续发展完善的大趋势背景之下，中国的房产流动性会进一步受到遏制，简单来说，外面的热钱进不来，里面的债务也逐渐降低转移的效率。
　　投机炒房，杠杆过高，收入能力和房产价值不匹配的，该暴雷暴雷，该出问题，就出问题。
　　这没什么应该不应该的说法，这就是经济结构改革的过程成本。
　　未来中国的房子账面价值依然会存在，相应的抵押比例会降低，但是会保留，但是流通价值，必然会持续降低。
　　保障账面价值，是国家和政府的经济责任，这个不多解释，懂的自然懂；
　　剥离流通价值，同样是国家引导社会财富和资金提高效率，往更有价值的领域和方向运动的必然行动。
　　流通才能产生利差，利差就是利润，没有流通性，意味着什么，不用展开分析了吧？
　　图片来源：头条图库写在最后：从实用主义的角度出发，普通群体该如何理性看待未来中国的房产？
　　实际上，2022年，内有疫情，外有博弈，对于中国国内而言，众生皆苦的情况下，房产，房价，楼市，还有房地产经济，并不是一个很好的话题。
　　还容易成为很多人宣泄情绪，备受针对的渠道。
　　其实没有必要，恒产者有恒心的道理，是不会随环境和时代变化而改变的，中国人对于房子的情节和价值认同，也真的不是说变就变的。
　　不否认中国房地产过去20年因为野蛮成长，房价飙升带来的一些负面影响，其实现在绝大多数不满情绪，很大程度上是形势比人强造成的，而不是说真的就完全改变价值观。
　　这个观点有点深度，值得大家仔细体会一下。
　　空头和多头同源，有再强烈看空预期的群体，一但有了自己的房子，马上立场逆转，变成坚定的看多看涨派，有些心思，还真的不能说的太白，人性使然。
　　看清了这个本质，才能有坚强的心态写点楼市和房产的东西，不然一天遇到的网暴和喷子，还真的是不要太多。
　　文章最后，从实用主义的角度出发，分享几点个人关于普通群体该如何理性看待未来中国的房产的观点和看法，不一定对，供大家参考：
　　1，从成家立业，还有扎根一个城市的角度来说，拥有一套属于自己的房子，恒产者有恒心的道理不会改变，这个道理不用多说。
　　当然这里也多说一句，从需求出发，该不该买，要不要买，其实外界干扰不大。
　　2，租售同权是未来趋势没错，但是必然需要过程和时间。
　　3，接下来中国的房产和楼市，造富效应会越来越差，对于房产价值的一些想法和期盼，越早调整越好，执迷不悟的痛苦，只有自己知道。
　　4，指望什么房价白菜价捡便宜，甚至是希望回到计划经济时代单位包分配，这样的思维和想法，其实都是不符合现实逻辑，警惕这样的思想污染。
　　鹤岗不是跌出来的白菜价，而是一直以来就是这个价。
　　当然，有些城市和地区存在炒作泡沫，但是退一万步来看，即使泡沫消化，也不可能让拥有以上思维的群体，轻易就能实现自己捡便宜的梦想。
　　这么说可能会刺痛一些群体的玻璃心，不争辩，拭目以待就可以。
　　最后，多说一句，不同群体所面对的不同城市和楼市环境，不用抬嘴问我，我不是卖房子的，只是一个端着房地产饭碗的打工人而已。
　　思考随笔，不登大雅，撰写成文，和各位读者朋友进行一个分享。
　　图片来源：头条图库
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　　以上正文，来自熊猫贝贝小可爱
　　交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？
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