6000亿火速救援？楼市抓紧救命稻草

　　文顾天杰
　　六千亿红包及时雨
　　临近年底，楼市各种消息和新政，让人听麻了。
　　其中能起到关键作用的，依旧是极少数。
　　中国房地产报报道，9月底多家银行接到监管部门通知，要求分行加大对房地产融资的支持力度。
　　具体来说，就是每家大行年底前对楼市融资至少增加1000亿。
　　通常有三种融资形式：
　　1。房地产开发贷款
　　2。居民按揭贷款
　　3。房地产开发商债券
　　目前建行、工行、农行、中行、邮政和交行合计六家银行，已经收到通知。
　　一句话总结：
　　6000亿楼市硬核融资大礼包要来了。
　　为什么是年底？
　　首先是因为房地产贷款余额迅速下降。
　　官方数据显示，2022年6月末房地产贷款余额增速只有4。2，比2021年同期增速低一半。
　　同时新增房地产贷款占比创新低。
　　2022年6月末，房地产新增贷款累计新增0。67万亿，占各项新增贷款金额的比例仅只有4。9。
　　6000亿资金将以抵押借款、按揭贷款、开发贷、流贷、购买债券等形式注入楼市。
　　房地产急需补充流动性。
　　如果6000亿真的能落地，对于开发商来说有三个作用。
　　首先是新增商品房购买需求。
　　按照目前市场的估算，六大行6000亿资金中，有70将被用于房地产按揭贷款，也就是4200亿。
　　按照40的首付计算，可以为市场新增7000亿销售额。
　　其次是保交楼，房企将获得数千亿新增资金，用于楼盘建设和竣工交付。
　　6000亿新增支持，按开发贷占比30左右计算，将直接新增1800亿左右的开发贷资金。
　　同一时间，截至9月份，北上广深、杭州、天津和重庆等城市的TOP10楼盘销售数据，已经陆续出炉了。
　　全国13个二线城市，已经诞生9个百亿销售额级别的楼盘。
　　带头大哥依旧是上海。
　　上海前9个月TOP10楼盘合计销售额超过1000亿，成为全国累计销售额最高的城市。
　　在接近三个月销售几乎为零的情况下，依然完成了同比2021年前9个月增长62的战绩。
　　第二名是深圳，19月累计销售902。51亿。北京以649亿位列第三。第四名杭州前9个月合计销售650。5亿。
　　通过研究四大一线的客户需求，再对比二线热门城市销冠楼盘，开发商对于明年应该卖哪一类产品，基本心中有数了。
　　全国9个百亿大盘中，上海4个、北京3个、深圳1个、广州1个，其中深圳华润城累计销售超245。9亿元，成为全国单盘销售额最高的项目。
　　销冠楼盘的特点是：
　　北上广深的豪宅持续热销，二线热点中高端改善后来居上。
　　先说曾经屡创奇迹的深圳网红盘，华润城。
　　华润城不仅是深圳楼市标杆，更是深圳楼市起起伏伏的一个缩影。
　　2014年10月12日华润城首期开盘，推出400多套房源，均价4。75万一平米，开盘3小时全部售罄。
　　2018年6月21日，华润城三期首批推出741套住宅，均价约8。5万元一平米，诚意登记6776批客户，仅10。9的选房几率，开盘4小时售罄。
　　2018年9月22日，华润城三期推出第二批共计555套房源，均价同样约为8。5万元一平米，登记4006批客户，仅13。8的中签率，开盘后几小时售罄。
　　2022年6月9日，华润城润玺二期最后一批住宅已获批预售证，共340套，总价区间约1406万到1747万元套。
　　这个项目先后开启了2轮全民营销，经纪人享受卖1套房1万元的奖励。
　　从网红盘到全民营销，尽管华润城保住了深圳销冠的位置，但日光盘神话也慢慢落幕了。
　　再看北京，排名第一的是学府壹号院。
　　学府壹号院位于海淀北五环区域，二手房价格已经接近12万一平米。
　　然而学府一号院指导价在8。96万一平米，和周边二手房形成明显倒挂。
　　最小户型为128平米，相当于总价1100万起步，有实力的改善家庭才能买得起。
　　高端豪宅显示出了当下北京最强购买力的心态：
　　1。高净值人群还在买房
　　2。海淀北五环大平层吸引力很强
　　3。无论市场涨跌，优质项目总是稀缺
　　学府壹号院的客群主要是区内改善升级业主，集中在区域内的IT互联网、金融以及高校教师等。
　　接着是上海楼市，这几个月的回暖有目共睹。
　　魔都网红盘众多，仁恒海上源一面世就成了关注度最高的楼盘之一，前后历经267天，1162套房源全部售罄。
　　（上海楼市成交恢复常态来源：上海链家）
　　上海链家报告显示，9月二手房成交1。8万套，预计从现在到年底基本维持在这个水平左右，相较去年同期增加54，是一个健康的状态。
　　尤其是从成交类型来看，2022下半年以来改善型需求逐步增加，年前三季度70到110平以及140平以上的成交占比也增加了。
　　北上广深的豪宅集体表现出不俗行情，并且将这种热度传递到了二线的核心板块。
　　团购买房停不下来
　　几乎在同一时间，四个一线城市陆续完成2022年第三批集中供地。
　　有的城市选择改变供应策略与节奏，摸索前进。
　　也有的城市选择一次性拿出更多土地，追回疫情期间失去的土地销量。
　　业内人士对于广州第三次集中拍地的评论是：
　　清一色国企央企开发商拿地，整体溢价率不足1。
　　这句话适用于全国大部分一二线城市。
　　克而瑞研究中心统计，前9个月拿地金额TOP100中，城投、平台类公司数量占比49，民企、国企各占24和27。
　　从金额占比来看，民企只占到21，而国企、央企则超过60。
　　政府从各个方面，想方设法提高开发商的积极性。
　　深圳主动将2022年度的供地节奏，由三批次调整为了四批次，每次供地宗数减少，降低房企参与竞拍的资金门槛。
　　广州第三批集中供地，基本取消竞自持环节，降低拿地成本，促进成交。
　　上海第三批集中供地数量明显加大。土拍规则实行简化和放松，国企央企和地方平台参与拿地占大多数土地。
　　少数等不及的二三线，知道自己卖不出去多少土地了，于是选择了另一条路：
　　开启团购买房模式。
　　青岛近期开启了金秋购房节手拉手爱心购房团购活动。
　　面对的群体也很有意思：
　　医护工作者、教师、现役退役军人、模范先进、公安干警等特定群体。
　　已经有媒体证实了活动的真实性。
　　青岛房协公众号消息显示，加此次特价房团购活动的企业包含天泰、保利、鲁泽、中海等几十家主力房企。
　　青岛很着急，因为楼市压力太大了。
　　那就让领导和公务员、教师、警察同志们带头买房吧。
　　数据显示，国庆假期青岛新房成交516套，较去年国庆假期下降32。
　　青岛新建商品住宅成交面积5。94万平方米，较2021年国庆假期日均成交面积下降30。
　　团购买房能在短期内消化更多房子，避免了出于保卫资金链的考虑开发商之间出现恶性竞争。
　　青岛不会是最后一个开启团购的城市。未来城市的分化，也不止体现在房价上。
　　北山广深、成都、重庆、武汉这样的城市会继续扩容，带领自己和周边形成城市群。
　　剩下的中小城市在找到优质产业的情况下，承接部分回乡的年轻人。
　　最尴尬的是处于中间位置的那部分，数量大，产业聚集少，改变阻力大。
　　还有一组数据是：
　　2022年百强房企1到9月销售操盘金额4。67万亿，同比下降45。4，绝对值减少3。89万亿。
　　销售额破1000亿的房企只有15家，同比2021年减少12家。
　　城市和房企相比，好处是不会凭空消失。
　　坏处是城市失去的黄金发展年代，再也回不来了。