万科一季报及公司治理问题

　　1、一季度营收626亿元，同比0。65，归母净利14亿元，同比10。58，房地产开发业务压力仍然不小；
　　2、房地产开发市场惨淡，公司开发业务贡献收入同比下降6。9（行业22。7），物业等业务的发展有效补充了开发业务的收入下降，静待毛利拐点；
　　3、公司治理结构决定管理层利益除了股市升值以外，有诸多渠道获取额外收益，并不重视小股东的利益；
　　4、投资价值关注重点为股息率，按最新股价计算，股息率约5。35（对标银行理财33。5）。
　　采用PB估值法得到估值模型表如下，8仓位上限。
　　一、一季报分析简要
　　1、基本情况：
　　营业收入626亿元，同比0。65
　　归母净利14亿元，同比10。58。
　　实现管理层业绩会上承诺的止跌任务，房地产开发业务压力仍然不小，物业等业务的发展有效补充了开发业务的收入下降。
　　2、第一季度房地产市场情况
　　一季度全国商品房销售面积3。1亿平方米，销售金额2。97万亿元，同比分别下降13。8和22。7；
　　房地产开发投资增长0。7，增速较2021年同期下降24。9个百分点；房屋新开工面积同比下降17。5。
　　整体上，一季度房地产市场就是一个惨字。
　　429中央政治局会议一文中提及：努力实现全年经济社会发展预期目标：22年工作报告中设定的全年增速目标为5。5左右。
　　疫情冲击下，一季度GDP同比仅增长4。8，二季度也仍将受其拖累，也就是说，后面三四季度的平均增速得到6以上才可能完成任务。
　　经济增长三辆马车：消费、投资、出口。看看都有怎样的政策出台吧。
　　过去了一个月，如今消费上，我们可以看到深圳、广州、上海等一线城市推出各种消费券、消费补贴；
　　投资上，全国上下各种基础建设都启动起来，当然，少不了房地产方面的刺激。
　　官方发表态度称，房地产业是支柱产业，规模大、链条长、涉及面广，对国民经济发挥着举足轻重的作用。
　　全国已有近百城加入了因城施策队伍。如苏州非本市户籍居民连续缴纳6个月社保即可购房，非限购区域购房不计入家庭限购套数。
　　此外，通过降息来激活房地产市场消费。
　　2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3。7，5年期以上LPR为4。45。
　　房贷利率是长期利率主要参考5年期以上LPR，最新利率为4。45，未来五年期房贷利率LPR大概率还是会一路向下（参考欧美成熟市场利率基本是12个点），如果你是在2019年12月之后买的房，建议将自己之前的固定利率转换成LPR加点利率。当然，如果你是在2020年1月之后买的房，那么铁定是LPR加点利率了。
　　而对于首套住房商业性个人住房贷款利率，下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。也就说，如果现在买首套房子的话，商业贷款利率为4。25，首套房贷利率触及历史最低。
　　小结一下，数据上一季度房地产市场几乎迎来近十年来最大的一次下滑，政策上改紧缩为宽松，努力激活市场化活力，效果显现须等到下半年再次观察确认。
　　3、公司业务进展
　　一季度实现营业收入626。7亿元，同比增长0。6；实现归属于上市公司股东的净利润14。3亿元，同比增长10。6。
　　第一季度集团开发业务的税前毛利率为21。8，扣除税金及附加后的毛利率为17。1，对比21年年报开发业务税前毛利率为21。74，营业利润率为16。87，基本维持不变。
　　万科管理层在业绩会上表示未来两年，开发业务毛利率维持在20。
　　集团整体的税前毛利率为18。9，税后毛利率为15。0。对比21年年报综合税后毛利率为17。17，还下降了2个点。
　　一季度净负债率为34。6；持有货币资金1，417。8亿元，对短期借款和一年内到期有息负债覆盖倍数为2。6倍，较年初提升0。1倍；三道红线持续保持绿档，国际信用评级稳定。
　　具体业务
　　（1）重点看房地产开发业务
　　一季度购买商品、接受劳务支付的现金622亿元，同比13。8。
　　21年万科新开工计容面积约3，265。3万平方米；开发业务竣工计容面积约3，571。4万平方米；22年计划新开工计容面积1，920。1万平方米；预计项目竣工计容面积3，899。5万平方米。
　　一季度实现新开工计容面积599。4万平方米，占全年开工计划的31。2（2021年同期为25。6）；竣工计容面积310。4万平方米，占全年竣工计划的8。0（2021年同期为8。6）。
　　存货10763亿，持平于20年底。
　　实现合同销售面积632。7万平方米，合同销售金额1，065。0亿元，同比分别下降42。7和40。7。截至一季度末，有4，776。2万平方米已售资源未竣工结算，合同金额约7，385。1亿元，较年初增加3。9。
　　最后，房地产开发业务结算面积为374。7万平方米，同比持平（行业13。8），贡献营业收入493。4亿元，同比下降6。9（行业22。7），表现优于整体的房地产市场情况。
　　结合以上分析，公司的房地产开发业务水池蓄水量基本持平，流入的水在缓减。
　　房地产开发业务结算收入占比8878，物业等业务的发展有效补充了开发业务的收入下降。
　　（2）万物云没有公布具体收入情况，提及在深圳福田区沙头街道协助核酸检测、运送生活物资等事情，也算是疫情历史的记录
　　（3）物流仓储业务实现营业收入8。7亿元，同比增长39
　　（4）租赁住宅业务实现营业收入7。0亿元，同比增长12。8
　　（5）商业开发与运营业务实现营业收入21。1亿元，同比增长17。6
　　从财务指标看，基本实现管理层业绩会上承诺的止跌任务，但企稳回升仍有待观察，尤其关注毛利率的回升，二季度房地产开发压力仍然很大。
　　二、公司治理最大的问题
　　对于所有关注万科的人而言，比起警惕行业成熟增速低带来的成长慢、生意杠杆带来的高风险，或者第二成长曲线布局的时间长等问题，最应该注意的是公司治理方面的缺陷。
　　即：管理层利益除了股市升值以外，有诸多渠道获取额外收益，与小股东利益关系不大，意味着，万科并不重视小股东的利益。
　　万科管理层获取利益的方式多样，其中薪酬和股份升值很好理解，不多解释。
　　员工跟投收益：员工可以从上市公司中挑选比较好的项目跟投，收益率大于公司整体收益率，这样的操作甚至有侵蚀小股东利益的嫌疑。
　　经济利润奖金：管理层从净利润中提取奖金，这是非常独特的管理层激励手段，多数公司为激励管理层好好干，通常是股权激励，给予一定的股份，如果未来业绩达成预期目标，则可以低价获得股权，享受二级市场的溢价。
　　但万科管理层，却可以从每年的净利润中直接提取奖金。
　　虽然因为21年的业绩下滑，董事会主席郁亮自愿放弃2021年度全部经济利润奖金，体现出一个管理层应有的担当和责任。
　　但这里的重点是：管理层利益除了股市升值以外，有诸多渠道获取额外收益，与小股东利益关系不大，意味着，万科并不重视小股东的利益。
　　对于所有二级市场投资者而言，虽然作为纳米股东，但自己的权益却不被管理层重视，多少是一件让人失望的事情。
　　这里还可以分享一个财务上的分析技巧：
　　凡是少数股东权益占比大且收益率高的公司，要注意分析管理层是不是从少数股东权益中获取利益，如果是，小股东的利益则很有可能不被重视。
　　万科近五年的所有者权益中看出，归母权益占比是逐年下降，意味着虽然归母权益始终保持增长，但对应增长率却小于少数股东，也就是说，少数股东的收益率高于归母权益。
　　同样辛苦操劳得到的一块大饼，少数股东却分走了更香的那一块。
　　这是值得每一个万科关注人注意的。