多地政府大手笔回购商品房，中国或进入消费拉动经济的新时代

　　近日，有媒体报道说，苏州拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房。而在苏州之前，就有多个地方政府或亲自下场，或鼓励国有企业批量购入商品房，包括济南、郑州、湖州等。
　　显然，多地政府已经意识到了，目前居民手里的现金，不足以支撑目前的房地产市场，而且，由于房价难以继续大涨，导致居民买房意愿普遍不高，庞大的房地产库存必须想其他办法来消化。
　　通过地方政府批量购买商品房的方式，一次性购买好几栋楼甚至整个小区，能够实现快速去库存，直接减轻房企的资金周转压力；现在各地此起彼伏的烂尾楼无法快速有效复工，主要还是钱的问题，开发商缺钱就无法继续推进项目，而房企回笼资金后，就不会通过大幅降价的方式来卖房，中断的项目也有钱继续建设了，这对于稳定市场有非常积极的作用。
　　有人好奇，地方政府回购了这么多商品房会怎么处理呢？其实有多种办法。
　　第一，可以把它们按照统一的标准进行装修，然后家具家电都装配好，就可以对外出租了。这不就是公租房吗？没错，是的！政府来当包租公包租婆，价格公道童叟无欺，不用担心跟中介和房东扯皮，而且可以长租好几年。
　　第二，可以用来作为人才房，吸引高学历或者具有专业技能的人来当地工作。比如各地推出的人才计划，会有很多硕士、博士学历的人才关注，但是不解决住房问题，留住人才的可能性就不大了。
　　前几天有个段子在网上流传，说广州一个博士叫了个网约车，开车的大爷听说他是个博士，认为一定会在事业上有一番成就；然而，博士心里在苦笑，他只想在广州有一套自己的房子，靠工资收入是很难买得起的，而开车的大爷通过拆迁得到七套房子，闲来无事才出来开网约车的。这样的财富分配机制，显然是不合理的，所以需要改变，让人才也能享受到经济发展的成果，这样才能静下心来搞科研等工作。
　　第三，可以用来做安居房，比如共有产权房或者拆迁安置房等，作为解决当地低收入居民住房问题的工具，这个对于社会稳定还是非常有帮助的。
　　地方政府回购商品房，并不是一个孤立事件，目前全国多地都在发生类似的事情，我认为这在中国经济发展中，是一个里程碑式的事件。
　　地方政府取代个人和家庭，成为买房的主力之一，这是全民买房时代结束的重要标志，是继教育双减、医疗集采之后的又一重大举措。
　　大家有没有发现，看不起病、上不起学、买不起房这三座大山，这几年正在被慢慢挪走，老百姓的生活负担显著得到了减轻；当然，这个负担降低的过程会比较漫长，可能需要好几年才能降到普惠水平。不过没关系，事情总体在向有利于减轻百姓负担的方向发展，这样就足够了。
　　那么问题来了，以后房价还会大涨吗？
　　从人口趋势、城镇化率和国家政策三个角度来看，我认为房价整体上平稳各地区分化的可能性比较大。
　　第一，从人口趋势来看，2021年人口自然增长率为0。34，远低于十年前的6以上，差不多连续十年都是下降中。人口增长持续放缓，是由于出生人口继续减少，在2016年出生1883万人，到了2021年只有1062万人。
　　而从人口年龄结构图来看，情况更加不容乐观。全国第七次人口普查数据显示：我国60岁以上老年人口规模达到2。6亿，占总人口数的18。70；预计到2035年左右，60岁及以上老年人口将突破4亿，在总人口中的占比将超过30，进入重度老龄化阶段。
　　老龄化和少子化并存，若干年后大量住宅由谁来接盘呢？
　　第二，从城镇化率来看，2021年我国城镇化率已经达到64。72。一般来说，一个国家的城镇化率达到70，房价上涨的进程会显著放缓。我国目前的真实现状是，东部大部分地区城镇化率已经超过了70，几大直辖市更是超过了80，年轻人基本上都在城市，留守农村地区的大都是老人。换句话说，能进城的都进了，进一步提高城镇化率的空间已经不大。
　　第三，从国家政策来看，2021年底中央经济工作会议要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
　　房住不炒的政策定位，说明房地产调控从严的大方向不会发生改变，中国经济转型从长期来看还将坚持逐步去地产化的路线。
　　重点是探索新发展模式：坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，这都需要政府手里有大量的房源才能实现，所以，近期地方政府大量回购商品房，也是国家政策落地的体现。
　　总结一下，由于多方面的原因，我国全民买房的时代已经结束了，地方政府和居民、企业及其他机构一起，构成了多元化的买房主体。而且，由于房住不炒政策，以后房价像过去那样全面大涨的概率非常低，多数房产将会失去金融属性，回归居住工具的本质。
　　未来房价走势是怎么样的，不妨来预测一下。
　　第一，房价走势会分化，不同地区不同城市区别很大。
　　人口流入的一二线城市，一些环境优美、功能齐全（面积大、精装修、中央空调、地暖、新风系统、好地段、有学区等）的房子，相对会比较抗跌，甚至还有一定的上涨潜力；远郊地区的房子，或者房龄长、环境破旧、小面积、停车困难的房子，大概率会跌。
　　至于人口流出的地区，或者说绝大多数三四线地区的房价，这个只能说买一套自住挺好的，投资要慎重。
　　第二，租房居住需求会大幅增加，买房需求会弱化。
　　随着租购同权等措施的实施，不需要户口也能上学以及参加高考等，未来更多的年轻人会选择租房生活。年轻人一般工作变动比较频繁，在工作地附近租房，可以节约通勤时间和交通费用；而且，租房可以使用公积金，每月提取用来支付房租，经济压力不大。
　　第三，居住需求不等于必须买房，越来越多人会认同这个理念。
　　过去二十年房价的疯狂上涨，导致很多人认为，现在不买房以后买不起，所以是被迫买房；一旦房价不再上涨或者进入下跌阶段，金融投机属性就会消退，如果住宅只剩下居住需求，那么买房等升值的人就少多了，市场会趋于理性。从理性的角度来看，如果不需要买房就能满足居住需求，我想更多的人愿意把首付拿去消费，比如购物、旅游、买车等。
　　有专家表示，消费不是刺激出来的，消费是人的自然需要，衣食住行，丰富文化生活都不是靠刺激消费才出现的，要把老百姓基础的住房、医疗、社保全覆盖、孩子上学等问题解决好，消费自然会恢复。
　　专家的话我表示深以为然，如果以后家长、病人和年轻人的负担都减轻了，大家自然愿意消费，中国也可以跟发达国家一样，进入消费拉动经济的新时代。