房地产金融16条政策解读纯干货

　　先说整体观点：
　　观点1：政策的底部到了；
　　观点2：市场的底部远未到来；
　　观点3：企业根据这个政策扩大投资，难度很大；
　　观点4：16条政策优惠不覆盖已经暴雷违约债务崩盘的民企；
　　观点5：信托的困境不会改变；
　　观点6：地产还将继续探底，回暖的点在经济的转折点，和疫情的彻底放开。
　　稳定房地产开发贷款投放；
　　解读：放宽银行开发贷款。但是有前提：保证债权安全，资金封闭运作。
　　本条利好：本土国企地产，央企地产，外来国企地产（福建国企地产建发，象屿，珠海华发）。
　　本条对于已经暴雷，违约，债务崩盘的房企，和没有暴雷的高周转房企，没有帮助。
　　原因：暴雷违约崩盘的开发商信用崩盘，无法提供集团担保和实际控制人签字，信贷风险责任终身制，银行渠道堵死。
　　民企借款开发贷款，目的就是置换出土地款，民企的土地款也是借款来的。如果项目资金封闭管理，开发贷款，不能置换出土地借款，就无法归还土地前融贷款，不可能同时一个项目存在前融土地贷款和开发贷款。不置换，那就土地款，民企开发商完全拿自己自有资金去拿地。
　　开发贷款一直是个鸡肋，符合银行条件的开发商，国企央企优质民企，不缺钱，甚至不着急借款。但是想借钱的民企资格不符合，又借不到。这次通知下来，信誉差的民企依然拿不到银行贷款。
　　21年暴雷后，各地对监管资金强行过度监管，优先保证工程款保交付政治稳定需要，银行的利益也是劣后的。甚至部分城市强奸银行，先把监管户资金只能用于工程款，甚至于给小业主办了产证，无视银行的债权利益和抵押权权益，银行不仅钱收不回来了，抵押权被政府作废了，因为小产权证被闹着办出来了。支持个人住房贷款合理需求；
　　解读：降低首付，降低利率。这个一直在这么做，从21年下半年到现在一直在松。但是目前的市场局面看，老百姓不买单。影响老百姓的买房意愿多种因素造成，这里先不赘述。
　　有一个问题没讲，就是对于存量房源房贷的利率，是不是可以按照最新的房贷利率来执行，从百姓的呼声来说，希望有变化，按照目前的现有体制来讲，基本不会变化。
　　我们的房贷利率政策，一直有个大bug，叫做老的老办法，新的新办法。如果有一天这条可以执行，那就是房贷的利率，随行就市，随时变化，利率涨就涨，利率跌就跌。这样就公平了，银行和贷款人，谁也不吃亏。
　　稳定建筑企业信贷投放；
　　解读：这条没啥新意，重复。支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；
　　解读：允许展期一年。从政策层面给与宽限一年，这也是没办法的事情，存量的还不起的一直双方都在谈展期。保持债券融资基本稳定；
　　解读：这条没有什么实质意义。现在房地产债券持有人，就是要维权，拿回投资。没有发行债券的房企，和你们也无关，也不可能以前没发现在给你新发。保持信托等资管产品融资稳定；
　　解读：这条不简单。新办业务融资放款实际是不可能的，隐含的意思是信托不要抽贷，保持融资稳定，可以理解为保持融资余额稳定，那就是不抽贷款，少抽贷款。
　　信托咋转型，我不知道。但是信托的成本，符合借款条件的不找信托，不符合借款条件（安全可控有保证）的现在大多数民营房企暴雷了，信托不敢借款。支持开发性政策性银行提供保交楼专项借款；
　　解读：这条很难，既然是专项借款，那不是赠款，得确保专项借款可以归还啊，否则银行和行长难道去故意送钱。实际上，本轮地产的危机，就是利润持续巨亏下，提前演变的现金流危机。简单说，烂尾的暴雷的项目，资金掏空了转走了，以郑州融创的项目为例，钱转走了，如果给他发放专项借款，拿什么还？还有恒大的项目，一模一样。
　　最终这个保交楼的专项借款，会有发生，但是笔数相对于烂尾项目，沧海一粟，数量占比可以忽略。鼓励金融机构提供配套融资支持；
　　解读：同上原因，项目无法落实还款来源，又怎么敢提供配套融资支持。做好房地产项目并购金融支持；
　　解读：当前市场困境下，叠加经济衰退大环境和疫情，目前敢于并购的都是凤毛麟角，不管是民企还是国企。当下现金为王，持币观望，守好风险护城河，依然是明智之举。
　　并购的时机，窗口还没有打开，一方面卖的项目持有人，还没有死心不肯壮士断腕！另一方面，买项目的大胆开发商，现在也是信心不足，收购了项目，终端卖不掉，砸手里咋办？这还不说很多转让项目有很多巨坑要去解决，干净的项目，都不敢收。积极探索市场化支持方式；
　　解读：这条没啥新意，重复。烂尾项目的处置需要时间，耐心，时机，非一日而就。鼓励依法自主协商延期还本付息；
　　解读：这条是好的，有个明确的说法，给予买房人延续还本付息，银行也有口子执行政策，原来很多银行拒绝满足买房人的延期需求。切实保护延期贷款的个人征信权益；
　　解读：同上，对于买房人是个好事情。延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；
　　解读：对于银行业金融机构，给与宽限过渡期。也是变相放松对开发商的限制。阶段性优化房地产项目并购融资政策；
　　解读：优化并购，这个关键的难点，不在于金融机构，而在于项目本身的好坏，出让项目的出让人诉求和项目并购人的资金实力和并购诉求。一直以来，不是好的并购政策没有，而是合适的并购项目没有。一方出让人想通过并购清债翻身，一方并购人疯狂压价保障利润。优化租房租赁信贷服务；
　　解读：关键字自持型物业，因此无利好二房东形式的商业长租公寓。
　　关键字：保障性租房租赁的优惠政策，市场上这样的不多，无实际意义。