楼市冷暖！郑州限购放开后

　　中国小康网 独家专稿
　　文|《小康》·中国小康网 苏枫
　　郑州是2022年我国首个全面取消落户限制的特大城市、第一个放开限购限价的省会城市。郑州楼市政策已经实现了相当大的宽松尺度。但效果如何，还有待市场进一步验证。
　　＂郑州太难了!＂这是过去1年这个省会城市给人留下的印象。
　　2021年下半年，郑州遭遇一场特大暴雨、三波疫情，各行各业遭受重创，房地产也不例外。
　　国家统计局数据显示，＂7·20＂暴雨过后，从2021年8月到12月，郑州新房、二手房价格连续下跌。
　　时间到了2022年，各地楼市政策频繁调整。
　　其中，郑州是第一个放开限购限价的省会城市。
　　有舆论称，＂扛不住了，是促成郑州出台救市政策的主要原因。＂
　　4月，郑州市推出10条＂青年人才新政＂，吸引更多青年来郑州;6月，郑州重启棚改房票安置政策;9月，开始部署＂保交楼＂专项行动。
　　未来，郑州楼市会好吗?
　　风险暴露 受到房企资金链紧张等影响，郑州新房在今年1月份出现大面积降价。环郑区域住宅量价齐跌，价格达到近两年最低值，成交31.95万平方米，同比下滑5%。 摄影/宁颖
　　遇到小困难，没有大问题
　　受到房企资金链紧张等影响，郑州新房在今年1月份出现大面积降价。环郑区域住宅量价齐跌，价格达到近两年最低值，成交31.95万平方米，同比下滑5%。
　　一位郑州房产中介告诉记者，＂经历暴雨、疫情后，大家对于收入的预期明显下降，再加上开发商停工爆雷消息频出，消费者买房的信心也开始被击退。＂
　　2022年元旦过后，郑州很多楼盘都进行了价格调涨通知。但疫情再度出现，让涨价这种行为显得有气无力。在此背景下，不少开发商开始裁员。
　　2月15日，郑州市委全会暨市委经济工作会上，郑州市长何雄称，今年计划出台政策每年吸引大学生20万留郑，这些留郑大学生如果三年内买房，需求总量预计超过1000万平米;郑州还计划出台支持政策鼓励外来务工人员在郑州买房，未来两年这一需求总量也在2000万平米左右。仅此两项，差不多就能把郑州商品房存量消化掉。
　　自从＂7·20＂暴雨以来，这是官方首次公开详细谈及对楼市的分析和判断。
　　在房地产行业人士看来，这有助于提振郑州房地产市场信心。
　　何雄认为，郑州的房地产市场现在遇到一些小困难，将来不会有大问题，市场需求平稳可期。
　　楼盘周边配套设施的提升和环境改善，是刺激房地产需求的另一个利好。何雄举例说，郑州空置率相对较高的西南片区、航空港区等地块，高铁南站通车等，都将有效改善这些区域的交通出行条件，再加上增加优质教育资源、建设医疗圈等，孩子上学、老人养老方便了，这些都将有效提升区域就业人员和居民的置业预期，并将预期转换为实际的购买。
　　引导金融机构下调住房贷款利率;首套房结清贷款，购买二套房可执行首套房贷款政策;鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房;推行货币化安置。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置;外来务工人员在郑州缴纳住房公积金的，购房可申请住房公积金贷款;土地竞拍保证金最低比例下调20%，可在成交后1年内实行分期缴纳……今年3月，郑州市出台了＂19条＂楼市新政，打响楼市政策调整＂第一枪＂。
　　房产分析师安安认为：＂这19条政策涉及到支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化以及优化房地产市场环境五个方面。不难看出，郑州的19条新政的主要目的是为了去库存。近几年来，郑州楼市住宅库存高企、去化乏力。作为省会城市的郑州此次调控意义重大。这说明二线城市开始进入政策持续放松的阶段。＂
　　为什么是郑州?
　　郑州，九大国家中心城市之一，也是万亿强省会、千万人口大市。
　　在城市发展方面，郑州近10年GDP连创新高，排名不断上升。
　　今年年初，何雄曾借用黄奇帆著名的房地产价格公式对郑州房价进行分析，直言郑州房价目前在比较合理的区间，房地产市场不仅能够调控好，更能够发展好。
　　他的理由是，郑州迎来了一个重大利好，即河南省已经把郑州都市圈由原来的＂1+4＂扩展到＂1+8＂。
　　＂1+8＂都市圈包含的城市为郑州、开封、洛阳、平顶山、许昌、漯河、新乡、焦作、济源。
　　有消息传出，未来＂1+8＂都市圈有望实现户籍互认，而这一政策最好的刺激在于周边8个地级市的居民都可以到郑州购房了。虽然目前该消息真实性尚有待核实，但许多人却相信这会是未来的趋势。
　　入＂圈＂后，将明显提升郑州都市圈的整体实力，强化对周边省市人财物的吸引力。
　　何雄认为，近年来，郑州的活力不断增强，国字号＂头衔＂越来越多，很多头衔的＂含金量＂都很高。国际航空大都市、国际物流中心、中原经济区核心增长区、国家中心城市、高质量发展区域增长极、＂一带一路＂上的重要节点，＂国际郑＂底气越来越足，未来，人口、资本等要素还会进一步向郑州集中。＂可以说，郑州的发展潜力很大，后劲十足，社会各界对郑州的预期特别是房地产业发展非常看好。＂
　　对于房地产行业，郑州市也一直在努力向前。
　　8月31日，郑州住房公积金管理中心印发了《关于＂1+8郑州都市圈＂住房公积金一体化协同发展有关事项的通知》，指出从2022年9月1日起，郑州都市圈住房公积金一体化协同发展进入实施阶段，实现互认互贷。
　　9月6日，郑州市召开强力攻坚＂保交楼＂专项行动动员会，何雄表示，要认真落实党中央、国务院和省委、省政府＂保交楼、稳民生＂工作部署，树牢以人民为中心的发展思想，坚持人民至上，敏锐果敢，强力攻坚，推动＂保交楼＂专项行动取得实效，切实维护人民群众合法权益。
　　此次会议解读了5个＂保交楼＂专项行动方案，安排部署专项行动重点工作。何雄指出，＂保交楼、稳民生＂事关人民群众切身利益，事关社会大局稳定。要始终把解决民生问题作为出发点和落脚点，坚决扛稳＂保交楼、稳民生＂政治责任，抓住当前政策机遇期，用足用好政策工具箱，＂一楼一策一专班一银行＂制定细化实施方案，打好打赢＂保交楼＂攻坚战，持续巩固经济回升向好趋势，确保社会大局和谐稳定。
　　何雄强调，要活用政策保交楼，用好统贷统还、政府回购、项目并购、破产重组及设立地产纾困基金等问题楼盘攻坚化解＂4+1＂模式，确保最大限度发挥政策效应。要多点发力保交楼，扎实开展5个＂保交楼＂专项行动，推动全面复工、加快施工，确保按时按质交楼，不断提振市场信心、实现良性循环。要强化监管保交楼，持续完善府院联动机制，加大项目资金监管力度，确保资金封闭运行、专款专用，切实保障购房者合法权益。要协同配合保交楼，牢固树立＂一盘棋＂观念，统筹发挥好问题楼盘攻坚化解专班和房地产纾困基金专班作用，推动银行系统及金融机构积极参与＂保交楼＂工作，合力推进问题楼盘化解尽快取得实质性突破。要压实责任＂保交楼＂，坚决压实属地化解责任、企业自救主体责任，用心用情做好群众疏导工作，扎实开展房企瘦身自救行动，确保房地产行业健康平稳有序发展。
　　9月13日，郑州还实现了中心城区零门槛落户，进一步放宽中心城区落户条件：凡在中心城区具有合法稳定就业或合法稳定住所(含租赁)的人员，不受社保缴费年限和居住年限的限制，可在郑州申请落户。
　　郑州是2022年我国首个全面取消落户限制的特大城市。通过抢人才，郑州楼市政策已经实现了相当大的宽松尺度。但效果如何，还有待市场进一步验证。
　　要不要在郑州买套房?量力而行，按需购买也许是明智之选。
　　(《小康》·中国小康网 独家专稿)
　　本文刊登于《小康》2022年11月下旬刊