三笔境外债券即将到期，若如期交付后绿景中国（00095）有多

　　中资美元债违约风波之下，绿景中国地产（00095）三笔美元债也离交卷时间越来越近。
　　据智通财经APP获悉，2021年12月9日，绿景地产公司在香港一次性发行了3笔不同币种的海外债券，分别是美元债券、港元债券和人民币债券。美元债券的金额是1150万元，港元债券是2。2295亿元，人民币债券是100万元。3笔债券的利率都是6，期限都是364天，到期日期均是2022年12月7日。
　　（图片来源：久期财经）
　　按照最新汇率计算，意味着绿景中国地产需要在一天时间内如期兑付价值高达约3。14亿港元的债券。
　　在地产行业流动性危机萦绕的当下，对于任何房企而言这都是一笔不菲的费用，更别提是小而美的绿景中国地产了。
　　那么，透过其最新财报表现及行业现状来看，绿景中国地产会倾向给出什么样的答案呢？
　　优质底牌镇场
　　成立于1995年的绿景中国地产，是房地产行业中有名的小而美房企。
　　而其之所以能够行业中的小而美，主要在于绿景中国地产运营模式带来的发展优势。
　　据悉，绿景中国地产主要专注于深圳市的旧城改造项目，同时该公司也很少涉足地方政府的土地拍卖活动，素有旧改航母之称。因此在这种运营模式下，相较于同行，绿景中国地产具备明显的高利润低风险的发展特征。
　　据财报数据披露，截至2022年上半年，该公司毛利率达到41。6，虽然较2021年同期有所下滑，但仍维持较高位置。而这个毛利率水平，也差不多是同行业的两倍以上。
　　不过，高毛利率水平之下，并不意味着绿景中国地产没有流动性危机。毕竟，在地产寒冬下，没有任务一家房企能够逃脱掉销售下滑和债务高企等发展压力。
　　2022年上半年，绿景中国地产实现总收益为10。45亿元，同比下降48。5；本公司股东应占盈利为6。31亿元，同比下降1。1；毛利为4。34亿元，同比下降54。9。拆分业务结构来看，绿景中国地产的收益主要来自于房地产开发及销售、商业物业投资与经营、综合服。报告期内，该公司的主业房地产开发与销售所产生的收益约为人民币4。97亿元，同比下调约68。1。
　　而除了自我造血能力不足之外，上半年绿景中国地产也因为现金流紧张、债务高企等压力具备一定的流动性风险。
　　截至2022年6月30日，绿景中国总资产为891。39亿元，总负债588。89亿元，净资产302。5亿元，资产负债率66。拆分债务结构分析，该公司的负债主要以非流动负债为主，期内其国非流动负债有365。34亿元，占总债务的62，其中主要为长期借贷，其长期有息负债合计为203。38亿元。此外，绿景中国地产还有223。54亿流动负债，主要为短期借贷，其一年内到期的短期债务有125。81亿元。
　　相较于庞杂的债务规模，绿景中国的流动性则比较吃紧截至上半年，绿景中国包含受限资金在内的银行结余及现金为57。32亿元，剔除受限资金，其可用银行结余及现金仅为27。44亿元，远远难以覆盖前述短期债务规模。同时，该公司现金短债比仅为0。22，短期偿债压力山大。
　　（数据来源：绿景中国地产财报）
　　鉴于上述表现，9月16日惠誉将绿景中国的长期外币发行人违约评级自B下调至CCC。而评级下调的主要原因便，绿景中国的流动性吃紧，且公司为即将到期资本市场债务进行再融资的能力存在不确定性。
　　可以看到，如众多中小房企一样，绿景中国地产的流动性吃紧风险也被摆在台面上了。
　　不过，值得注意的是，流动性危机之下，绿景中国作为旧改航母仍旧拥有较大的发展底气即手握深圳白石洲项目、深圳沙嘴二期项目等优质项目，后续增长价值十分充足。
　　截至2022年上半年，该公司拥有土地储备约737。7万平方米，其中约78位于大湾区内的深圳、香港、珠海及东莞等重点城市。深入到项目层面上来看，该公司还手握深圳白石洲城市更新项目、深圳黎光项目、珠海东桥项目（珠海玺悦湾）、深圳沙嘴二期项目（深圳红树湾壹号二期）等优质项目，增长价值不言而喻。
　　举例来说，绿景中国还靠着白石洲项目，成功拉来了行业巨头万科入局。6月，绿景与万科达成协议，以23亿元人民币向万科出售白石洲项目第三、四期20的利润权益。绿景于8月收到11亿元人民币对价款，预计将在2023年第一季度收到剩余价款12亿元人民币。
　　鉴于此，可以明显看出，绿景中国地产旗下的优质项目显然是该公司应对流动性危机的优质底牌一方面，可以通过拉动龙头企业入局缓解流动性危机；另一方面，在未来的发展中，这些项目亦存有较大的增值空间。
　　如期兑付or无奈违约？
　　2022年以来，由于地产行业整体下行，且民营房企美元债再融资能力削弱，地产美元债违约风险继续蔓延。
　　截至11月16日，地产美元债年内新增首次展期违约发行人达到37家，2021年全年仅为12家。111月以本金计算的实质违约额达到326。09亿美元，远超2021年全年的73。16亿美元。
　　（数据来源：华泰证券）
　　美元债违约风波之下，绿景地产债券兑付压力也不小据相关数据披露，加上上述三笔即将到期的债券，绿景地产目前共有7笔美元债券处于存续阶段，累计存续规模约为6。41亿美元。其中，在2022年到期的债券就有5笔，因此，绿景地产中国在今年的兑付压力可谓为相当之大。
　　若地产行业持续下行，外界担忧绿景中国地产的兑付能力，这无可厚非，毕竟绿景的流动性吃紧表现摆在那里。
　　但需要注意的是，随着一系列利好房地产行业政策的颁布，地产行业已经步入困境反转的政策拐点。
　　据悉，2022年11月以来，金融机构对房企支持力度显著提升，整体而言，已经初步形成了信贷、债券、股权融资、预售资金等多维度的房企融资端支持政策体系，多方位解决短期内房企面临的流动性问题。
　　从三支箭的角度来说，行业融资信心修复，短期对情绪上的影响大于实际，具体而言：
　　从银行贷款表现来看，七大行已经密集给予多家民营房企大额授信，为其流动性提供支持，目前已给予碧桂园、龙湖、美的、万科等18家房企的意向性授信额度超1。32万亿元。
　　另外，金融16条中也特别提出支持开发贷等存量融资合理展期、对国有，民营等各类房企一视同仁。基于此可知，未来展期制度在房地产贷款领域的应用或将加大，通过展期模式有序合理进行，帮助房企度过短期流动性困难，资金压力得以暂时缓解；同时，对此前民企缺乏有效融资支持的问题被重视，有助于引导市场改善对民营房企、聚焦主业的优质房企的风险偏好，为稳定房地产市场提供更加有力的金融支持。
　　由此，可以看到，在这一波政策的支持力度下，绿景中国地产将有极大地可能获得外部融资，从而缓解流动性危机，如期兑付上述三笔美元债券。
　　此外，为了后续业务更好地扩张，绿景中国地产也有很大地概率会如期交付，因为这是其自证公司是良心房企的一大契机。
　　据此前泽平宏观推测，一系列利好政策落地后，未来房企将分为三类：第一类，国央房企和没有暴雷的优质龙头民企，将引领行业稳步向前。第二类，对现金流紧张但仍竭尽全力维持经营保交楼的良心房企，实施积极救助措施。第三类，对于那些转移资产、躺平烂尾不保交楼的不良企业，将自有法律等着。所以，从更深的角度来看，这一波融资政策的落地主要还是利好行业中那些优质房企和良心房企。
　　综上种种，不难看出，若绿景中国地产此次如期兑付美元债，除了政策春风拂面的利好之外，绿景中国地产本身专注旧改的发展模式也给予了市场不少发展信心。后续，随着该公司的发展模式逐步得到充分的验证，智通财经APP推测，该公司业绩和估值恐怕也将迈入一个全新的台阶。