2022年眉山楼市十大关键词发布！风雨交加后必向暖而生！

　　时间的指针即将拨转到新年，旧的时光亦在逐渐远去。2022年的眉山楼市经历过平稳的开局，中场触底反弹，下半年开启狂飙，而后小幅回落，回归平稳。这样的几起几落的楼市剧本，也演绎了如今房地产市场的本相。房企们也在兜兜转转中寻求改变，有的已挺了过来，有的还在艰难冲关；购房者有的赶着利好上车置业，有的则依旧在十字口徘徊观望，等待楼市全面复苏。
　　于是这一年眉山楼市也催生出了＂房价 、土拍、疫情、降首付降利率、购房补贴、外来购房、S5线开工、城市新中心、房地产融资、保交楼十大关键词，诠释了这一年几多欢喜几多愁的楼市百态！
　　接下来我们就从这些关键词里去感受、去读懂2022年眉山楼市，在五味杂陈中感知，这一年人们到底经历了什么？
　　一、房价
　　任谁也想不到，2022年的房价，真的探底了，甚至还出现了房企大幅割肉的现象。有些已上车的业主因房价前后落差大，买贵了心态失衡，整天在业主群闹着退房；而有些＂乐观派＂无论房价涨跌与否，总是保持平静心态，愉快入住；还有一些准购房者，则相对谨慎，结合自身与房价走势，再作出理性判断。总之，房价一天一变，购房者也千人千面。
　　再从市场总体房价的角度看，则又是另一番光景。在本网公布的2021年12月-2022-11月东坡区房价走势曲线图中显示，2022年开局得益于改善楼盘走了一波量后，抬升了1月的房价；2月则迎来春节，促销让利加上低价刚需走量，让房价跌破＂7＂字头；此后的3、4月，销量虽较为平淡，但房价却在上涨；到了5月，购房者观望心态加剧，都在等＂红利＂，于是楼市＂转凉＂，量价双降；6月眉山购房补贴一出神威大显，楼市士气大振，销量红火，房价变得坚挺；此后的7、8、9月新房成交三连跃，房价微微下探趋稳；10月因疫情市民静默，置业热情冲淡，销量受阻再次不足千套，好在房价走稳；11月销量小涨一波，房价也在稳中上扬，楼市亦释放了升温信号；时值当下，各楼盘促销让利仍在继续，利好政策还在＂突突突＂， 返乡置业将至，12月销量或再上翘，预估房价不会有大的波动。因此买房无须顾虑楼盘房价一时的升降，有把握就上！至于更多的期待，还是留给来年吧！
　　二、土拍
　　2022年眉山主城东坡区土拍从＂量＂的整体表现上，要略强于2021年。2022年1-12月东坡区土地市场住宅及商业用地共有56宗土地成交，总成交额85.54亿元，同比增长13.94%；总成交面积3931.49亩，同比增长27.16%。其中42宗涉宅地块，总出让面积3419.97亩，同比增长48.03%；总成交额78.83亿元，同比增长37.69%。（注：该计量不包括工业仓储类用地）此外，2022年东坡区的土拍收官战将在12月28日打响，崇礼片区出让一宗商住肥地，敬请关注。
　　纵观一整年，东坡区的土拍主要还是集中在城区，乡镇的地块拍卖较少，且基本上均为大宗地块，因此宗地数量虽少，但出让面积多。这些地块多分布在城市新中心（北部新城）、岷东新区、崇礼片区（泡菜城）、经开新区。其中高楼面地价、高溢价率的土拍均是城市新中心（北部新城）地块，且都是在成都跨平台交易实现的，这样一来也让眉山土地市场的触角伸向了全川，实现了跨平台输出！
　　今年除了阳光、旭邦、润城（汇宇）三家房企拿地外，其余涉宅地块几乎都是国有资产平台拿地，国有平台拿地除融资外，也有开发的，如眉山国投正在开发的国投馨悦园、国投馨语园等，现招标中。这一年房企拿地的积极性依然不高，原因是各家都在开源节流求生存。至于土拍何时能再现热火朝天的景象？让我们且待政策回暖！
　　三、疫情
　　作为眉山人，在很长一段时间内，都觉得疫情离我们很远，生活节奏也如常保持着，买房的人自由地看房选房，卖房的人也在日常拓客、异地邀约购房者。然而，国庆节前眉山城区突然爆发疫情，全城静默，返乡人员滞阻，市民居家。营销活动搁置，售楼方式转为线上，但收效甚微，购房者预期不稳，观望情绪渐浓，于是楼市被＂冰封＂。这也是10月新房销量走低的主要原因，而后11月疫情有所反弹，继续对眉山楼市形成一定冲击。
　　疫情＂黑天鹅＂事件，已影响了经济大环境整整三年，社会各行各业都面临着严峻的生存考验，降薪裁员的现象屡屡不绝，人们就业难，存款不足，更加看重现金流。除了大量刚性需求外，对他人而言，买房的事能缓则缓，这便是2022年的楼市整体现状。到了如今的年末，国家根据疫情形势与毒株变异情况，为稳经济大盘，出台了相关的优化疫情防控措施，现社会面已逐步放开，保障经济运行，相信未来，疫情对楼市的影响也将逐渐减小！
　　四、降首付降利率
　　2022年房地产市场虽然持续下行，但对于利好楼市的政策却从未间断，首当其冲的就是降首付降利率，从年初开始高层就释放了政策宽松信号，1月20日央行官宣下调5年期LPR5个基点为4.6%，为购房者送上了首个＂贴心礼＂，而后的全国各地兴起了＂首付降至两成＂的政策暖风，眉山也在后来跟上。此后央行再放一颗＂惊雷＂，在5月15日下调首套房贷款利率下限即LPR减20基点，且将执行到2022年底。再之后的5月20日、8月22日双双再降15个基点，首套房房贷利率已低至4.1%。对于购房者而言，在购房成本与房贷压力的双向减负，一套房子与此前相比要省上十多万，置业意愿又增强了不少。
　　五、购房补贴
　　如果说降首付降利率让人蠢蠢欲动，那么购房补贴则让人喜不自禁。购房最高可享600元/㎡的补贴，这样的力度可谓空前，所以一到6月，购房者不再迟疑，上车很干脆。楼市也瞬间扭转了局势，新房成交大步上涨，随着越来越多的配套政策落地，人民置业热情也在逐渐高涨，时至今日，购房补贴也在发挥着余热。
　　之所以能快速促进成交，主要原因还是在于购房补贴真正给予了购房者实惠，降低了购房门槛，刺激合理需求释放，同时加速市场去库存，有助于房企回款，促进房地产市场稳定发展，对于当下的楼市来说，不失为一剂＂良药＂！
　　六、外来购房
　　作为宜居宜业宜游的文化之城，眉山以深厚的人文底蕴、现代都市风貌、生态城市环境，吸引了越来越多的人的目光注视。幸福指数高、安居成本适中，区位优势明显，城市配套完善，使青海、新疆、甘肃、西藏等地外来客将宜养安居的目标瞄准眉山，而后吸引他们扎堆来眉置业。据不完全统计，光东坡区，这些外地购房者占比就已超过五成。除此外，政策的支持也功不可没。
　　前面说到2022年的政策层层加码，除了降首付降利率与房补外，眉山住房公积金也推行了支持多孩家庭买房政策，而后首套房也下调利率至3.575%，另外还有鼓励市外人员在眉团购新房优惠政策，各种迎头大利摆在眼前，这些市外购房者自然欣喜过望。比如，崇礼片区的一些红盘就被大量外来客相中，快速上车，而后热销不止！
　　七、S5线开工
　　翘首以待，众望所归，呼唤了多年的成眉市域铁路S5线，终于在9月26日迎来了正式开工，眉山轨道交通城市的建设正一步步变为现实，预计2026建年试运营，成眉进入轨道同城新时代，串联两地人民半小时高效通勤，眉山楼市也将迎来崭新的历史机遇，让不少购房者看到了澎湃向前的利好。
　　其中主城东坡区设置岷东新区站、眉山北站、音乐广场站、眉山东站4个站点。沿线有高校聚集区、市民生活区、湿地公园、城市新中心、客运枢纽等，高效便捷的轨道交通将为眉山带来更多的人群流量与民生保障配套，让高品质宜居城市封面变得更加明丽动人。眉山市交通局规划科科长陈丽在接受采访时说：＂S5线建成初期（2028年）全日客流量预计达10.7万人次，依靠强大的客流，我们将根据区县实际，在合适的站点，以TOD模式打造居民区或商业区，打造‘轨道上的消费圈’，增强交通对经济的辐射带动能力。＂
　　S5线将为眉山区位赋能，使成眉利好共享，人民更易获得幸福感，吸引更多人群安居眉山，带动更多成都大产业入驻眉山，推动眉山经济发展。因此于楼市而言，利好有三，一是房价会理性上浮，二是会增加人口红利，三是会提振楼市市场信心。目前，已有多个站点先后打围开工建设，未来预期指日可待。
　　八、城市新中心
　　＂城市新中心＂一词在2022年已被反复提及多次，从眉山城市规划到宜居城市环境，从宗地出让到住宅项目推广，从城市配套建设到城市交通升级乃至太和公园（中央湿地公园）开工建设。都在印证眉山城市新中心在城市能级增量提质中的重要战略地位。眉山城市新中心是东彭一体化发展的战略中心，也是眉山坚定北上融入成都都市圈的城市之＂芯＂，而大家熟知的北部新城便位于城市新中心内。发展前景、宜居指数、生活配套与日俱增的优势，让越来越多的人奔赴于此定居。
　　就在12月9日眉山城市新中心策划发布暨土地资源推介会上，便展示了区域的总体规划并推介了重点土地资源，眉山城市新中心规划面积26.06平方公里，预测容纳20万人，将分布为太和大道城市发展带、岷江湖链生态文化带、北湾岛、中湖城、南都会两带三区的空间结构。从定位来看，城市新中心将发挥促进成眉城市中心功能协同互动、完善和提升产业发展、带动区域空间优化与资源价值转化、吸引创业精英群体优化人口结构的作用，旨在打造诗书眉山新湖城，人居典范新中心。愿接下来，在众多利好加持下能有更多的优质房企积极参与到拿地开发建设中来，助推城市新中心扬帆远航！
　　九、房地产融资
　　在很长一段时间内，大部分人认为房地产市场信心的缺失主要是需求端。通过抛出降首付降利率、提高贷款额度、实行购房补贴等＂橄榄枝＂，刺激购房者置业，也产生了一定效果，但后期也略显乏力。事实上在供应端，房企面临的压力一直不小，销售走弱回款难，信贷债券股权三通道紧闭，房企负债与现金流吃紧，放眼全国，已有不少房企倒下或是正在降价甩盘抽身的路上，还有的则在降薪裁员、缩减预算艰难支撑。而这也导致了房企难参与拿地，国有平台兜底的现象频出。
　　于是，为进一步修复市场信心，监管部门 ＂三箭齐发＂，以期救房企而救市。首先是信贷支持，在11月11日，央行与银保监会联合发布＂金融16条＂，新添了为供给端提供信贷支持，即支持开发贷款融资合理展期、优化房地产项目并购融资政策等，供需两端双重支持，信贷融资边际改善或在明年显现。然后就是债券融资，即支持民营企业发债融资，为房企担保增信、创设信用风险缓释凭证，且增加了＂直接购买债券＂选项，预计额度2500亿元，已有多家房企完成储架式注册发行，这项政策拓宽了市场主体，也扭转了市场预期。再有就是股权融资，即5项调整优化举措，包含了上市房企并购重组及配套融资与再融资、REITs盘活房企存量资产等，将有效补充企业流动性并缓解资金压力，降低杠杆。同时降低自身经营风险。＂三箭齐发＂也为房地产企业探索新发展模式指明了方向。
　　十、保交楼
　　2022年上半年多地＂烂尾楼＂频出，停工现象不止，市场预期急速下降，而后7月在全国掀起了＂停贷＂风波，一时间购房者信心降到了＂冰点＂，大部分城市的新房成交陷入低迷。于是为稳定市场修复信心，在7月28日，ZZ高层首提＂保交楼＂，即压实地方政府责任，保交楼、稳民生。
　　随后8月央行联合多部就推出了2000亿元＂保交楼＂专项借款，用于各地已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，并封闭运行、专款专用。另外11月，央行拟发布保交楼贷款支持计划：至2023年3月31日前，央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于助力＂保交楼＂，封闭运行、专款专用。一方面为专项纾困政策提供配套融资，另一方面则推动化解未交楼个人贷风险，支持逾期未交付项目加快建设交付。多项政策托底加上房企融资三支箭，保交楼的成效或将在明年上半年完全显现。回到眉山来看，目前也有几家楼盘被贴上了＂烂尾＂标签，相信在政策的支持与政府的努力下，能尽快复工建设、确保交楼。当然，对于眉山大部分项目而言，保工期、保交楼仍不是问题。年底了，又到了交房季，业主们尽可满怀期待地去收房。
　　结语：2022年即将翻篇，虽然楼市面临诸多困境，但机遇也在纷至沓来。在众多政策的＂组合拳＂下，市场主体预期正在逐渐好转，房企资金进一步缓解，购房者信心有所修复，楼市支持刚性和改善性住房需求、保交楼、稳民生的方向更加明确。展望2023年，市场有望在中期企稳恢复，而眉山楼市依然处于＂去库存＂阶段，供应两端的支持政策或将进一步优化，刺激需求合理释放。销售端回暖后，房企也将逐渐恢复拿地开发的信心，购房者心理预期也将得到稳固提升。总之，明年楼市回归健康发展大有可期！