云南地产一哥官宣违约！欠薪停工贷款逾期，风波不断

　　又一家知名房企违约了！
　　这一次，是＂云南地产一哥＂俊发地产。
　　1 美元债违约，境内债展期
　　俊发地产发布的一份日期为12月23日的公告显示，一笔于2020年发行的2年期美元债将于12月24日到期，本金总额2.37亿美元，由于宏观经济等不利因素影响，发行人预计可能无法支付未偿还本息。
　　值得注意的是，早在今年7月，上述美元票据已因未支付1303.5万美元利息而构成违约事件。
　　此外，在境内债方面，由俊发地产全资子公司俊发集团发行的两只私募债，＂18俊发01＂和＂19俊发01＂，本金均为20亿元，其中＂18俊发01在今年10月出现逾期，涉及逾期未支付利息1.6亿元，目前已处于展期状态；另一只＂19俊发01＂则将于明年3月13日到期，考虑到俊发地产目前资金紧张的处境，届时能否完全偿付或许要打个问号。
　　危机可能远比想象中猛烈。深蓝财经发现，俊发过往在项目层面试图撬动的金融杠杆，如今也陆续遭到了反噬。
　　据企查查披露，俊发地产及俊发集团在云南、海南、上海等地的19家公司，被法院执行股权冻结，涉及股权数额共计156.32亿元。
　　这其中不乏俊发开发的核心项目。
　　如云南俊发宝云房地产有限公司，被冻结股权数额46.17亿元，是昆明俊发城项目紫荆苑以及俊寓的开发商。一些宣传物料显示，俊发城自2013年面世以来，一直以傲然楼市的品质和规划，成为昆明品质红盘的代名词，旗下房源一经推出均快速售罄。
　　还有云南俊禾房地产开发有限公司，被冻结17亿元，其负责的商业中心项目包括昆明地标＂春之眼＂；云南金俊商业运营管理有限责任公司被冻结4.41亿元，同样和＂春之眼＂相关，其是＂春之眼＂底商金俊广场的开发商。
　　2 裁员、欠薪、停工、贷款逾期
　　是什么造成了＂云南王＂下坠？
　　俊发行至债务违约这一步，可以追溯到去年下半年。
　　2021年六七月份，俊发集团被曝裁员，而且裁员比例惊人，接近70％，其中工程、开发、投拓等部门是裁员重灾区，不少项目总经理都难逃被裁的厄运。随后，这一消息不胫而走，昆明不少房企人士都听说＂俊发出现资金问题＂。
　　同年10月，俊发直面裁员风波，刊登了一篇《严正声明》，一边暗自承认正在进行中的人事变动，一边怒斥网络媒体刻意夸大甚至捏造俊发组织及人员调整情况，腰杆子看起来还比较硬。
　　但根据国际评级机构惠誉的统计，截止2021年6月底，俊发手头的无限制现金只有45亿元，但2022年10月和12月，俊发分别有一笔20亿元的境内债和2.37亿美元债到期，另有20亿境内债于2023年3月到期，时间紧、任务重，意味着俊发即将面临巨大的偿债压力。
　　现在回过头看，惠誉所言不虚，与此同时，俊发又传出了欠薪、收紧旧改项目、大湾区总部人去楼空的丑闻。
　　但对于这些不好的消息，俊发数次发声明＂回怼＂，直到今年五一假期前，2.19亿元信托被曝逾期，俊发才不再吞吞吐吐，索性将艰难的境况公之于众。
　　4月28日，俊发创始人李俊主动召开新闻发布会，并宣布＂将重新执掌俊发＂。在此之前，李俊于2019年将公司全权交给儿子李镇廷打理，而后自己以一种半隐退的状态位居幕后。本次他宣告回归，在一众行业人士看来，说明俊发面对的难题很多，李俊不得不再次走上台前振奋士气。
　　发布会上，李俊直截了当地表示，俊发目前遇到了短期的流动性困难。从春节后至4月中旬，公司的项目几乎处于停滞状态，住房大面积延期交付。尽管他承诺，全力以赴保质保量完成3.6万套住房的交付，但在部分业主眼里，＂上一个这样说的还是许家印＂。
　　公开资料显示，1998年李俊在23岁的年纪创办了俊发集团，该公司在2009年至2020年间一直是云南昆明销售规模最大的房企，市场人称＂云南地产一哥＂。
　　对于如今俊发恶化的资金状况，不可否认，疫情和房地产市场的变化，从一定程度上导致了这一悲剧的发生。
　　2021年，房地产行业融资政策收紧，俊发从去年10月至今，没有获得一笔贷款，且为了确保征信，公司还给银行还了90多亿元的贷款，造成大约230亿元现金流减少。此外，受疫情影响，昆明房地产市场整体下行，俊发总合同销售额由此在2021年同比下滑20％至530亿元。
　　而在融资和市场两头夹击下，更致命的是，俊发还出现了判断上的失误。
　　可以佐证的是，过去一年，当各家房企勒紧裤腰带谨慎拿地时，俊发逆势扩张。2021年，昆明市土地出让金下降到近五年最低值，主城五区土地出让面积较上年下滑85％，在龙头房企都按兵不动的情况下，俊发去年全年拿下了昆明新供应土地的三分之一。
　　屋漏偏逢连夜雨，以旧改项目起家的俊发，这些年先后在上海、西安、广州等地推进旧改项目，原本试图在上述城市复刻云南成功的城市更新模式，但却忽略了＂外来的和尚难念经＂。无资源积累，再加上俊发重仓的旧改项目规模大、周期长、回款慢，公司现金流受到拖累。
　　在商业地产上，俊发也还有一个大＂累赘＂。2017年，俊发以452亿元承债式收购中豪集团，借此获得后者旗下烂尾的螺狮湾国际商贸城。李俊自己说，螺狮湾给俊发带来了高达309亿元的债务负担，如果没有收购该项目，俊发有息负债将大幅减少80％以上。
　　3 老帅回归又淡出
　　形势不明朗
　　俊发因债务泥潭重回公众视野，也让老板李俊再次站在聚光灯下，细细梳理他的经历，发现颇有意思。
　　前文提到，李俊成立俊发集团时不过23岁，在同龄人要钱没钱，要经验没经验的年纪，李俊能开办一家地产公司，少不了家庭支持。
　　原来，李俊的父母李黎明、石宝凤是云南改革开放初期的企业家，妥妥的＂云南创业第一代＂。1979年，李黎明夫妇创办金马家具，将＂席梦思＂带入昆明千家万户，几年之后，李氏夫妇再创办床垫品牌＂晶晶＂。
　　或许是从小耳濡目染，李俊深谙生意之道，俊发最先以开发昆明最早的高端小区＂俊园＂而名声大噪，不过在2003年，公司因李俊行贿罪被判刑，陷入了黑暗时刻。
　　经调查，李俊在22、23岁的时候，为承揽昆明两处工程的开发权向时任云南省副省长的李嘉廷及其儿子共计行贿950万元。最终，李俊被判处有期徒刑2年，并没收财产30万元。
　　2004年，李俊出狱，立刻又参与了另一次行贿。他给时任昆明市规划局原局长的曾华，送上了人民币1万元、美金1000元以及价值人民币5.1万元的翡翠项链一条。不过这次事件，并未再让李俊陷入深渊。
　　万科王石的出现，帮助俊发化解危机。在王石的推荐下，俊发加入中国城市房地产开发商策略联盟，并引进了资深地产人袁昆担任俊发CEO，从此走上了与万科相同的职业经理人道路。
　　袁昆离职后，李俊提拔俊发元老级人物赵彬担任董事长兼CEO，后者一干就是十年，期间带领俊发成功跃升地产界的＂云南王＂，晋级百亿俱乐部。
　　2014年，李俊第一次上榜胡润百富云南榜首，身家达64亿元。
　　小插曲是，2015年赵彬辞任CEO，该职务转交给原龙湖高管周德康，但不知为何，周德康仅上任半年就选择了离开，没过多久，赵彬也离职去了红星地产。
　　一时找不到更合适的人选，李俊只好亲自挂帅，出任俊发董事长、CEO。上任头两年，李俊意气风发，2017年他提出＂2017-2019三年战略＂，力争未来三年实现千亿目标。
　　这一目标只能说挑战不小，因为俊发2017年的销售规模才381.3亿元。后来事实也证明，俊发未能如约完成，2018-2020年，俊发地产销售金额分别为550亿元、528.4亿元、670.1亿元，千亿目标正式落空。
　　今年1月，李俊将功臣赵彬从红星地产请了回来，不惜让儿子让出了总经理之位。某种程度上，赵彬的回归像是＂临危受命＂。这一安排能否帮助俊发渡过难关，目前还是未知数，毕竟俊发眼下的债务摊子铺得较大，而且销售相当疲软。
　　截至今年6月末，俊发短期借款、一年内到期的非流动负债合计233.34亿元，即期债务相当于现金近10倍；流动负债中另有应付票据16.06亿元，也将面临兑付。
　　销售端，前11个月俊发全口径销售额只有173.1亿元，差不多回到了2015年的水平。
　　值得注意的是，俊发集团7月4日出现工商信息变更，显示赵彬卸任法人、总经理职务，接任者为赵剑坤。
　　有分析认为，赵彬再度淡出俊发相关高层位置，这一幕与七年前多少有些相似，对于职业经理人而言，调离核心岗位多数情况下都预示着其在一家公司的前途已趋于不明朗。
　　那么，究竟是赵彬能力不行了，还是俊发已无发挥空间可言，值得探讨。
　　本文源自深蓝财经