万科通过融资议案，郁亮微光正逐步变成曙光

　　新华社消息，中央经济工作会议12月15日至16日在北京举行。会议总结了2022年经济工作，分析当前经济形势，部署2023年经济工作。会议指出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。
　　截至2022年11月底，中央及各级地方政府发布地产宽松政策接近700条。分类别来看，中央级别政策约60余条，省级及一二线城市发布约230余条，其他地方政府发布数量接近400条。其中，中央层面至今已发布的60余条地产宽松政策，一季度主要针对保障性租赁住房建设为主，二季度逐步增加对商品房销售和房企资金的放松，从三季度开始，保交楼的政策关注度逐步提升，政策出台方向从保障性租赁住房建设、商品房销售和资金监管的放松，转向至对保交楼和房企融资放松的关注。
　　12月16日，万科董事会主席郁亮在第一次临时股东大会表示，市场修复是一个漫长而温和的过程，现在看起来比预期更加温和，微光在逐步变成曙光。本次万科临时股东大会表决通过了《关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》和《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》两项议案。
　　万科是在11月24日发出2022年第一次临时股东大会通知，当时主要是为了审议申请500亿债务融资工具的授权议案。没想的几天后中国证监会重启了房企股权再融资，万科内部经过讨论希望抓住窗口期进行股权融资，在第一次临时股东大会合并审议。
　　根据规则，只有持股3%以上的股东才能够在股东大会召开前十天提出临时提案。于是万科方面就与大股东深铁进行了协商，深铁同意以大股东身份向万科董事会提出临时议案。
　　对于本次股权融资议案，万科总裁祝九胜解释称，首先，做股权融资是要优化万科的资产结构，同时还要降低融资成本。从融资成本来看，只有股权性占比提升了以后，负债率才能下来，债权性融资成本也会下去，融资成本也会不断形成一个低走趋势。其次，确实政策上有这么一个窗口期，体现了监管部门对整个行业的支持，加上大股东深铁也非常支持提议。
　　＂第三个方面，目前行业处在底部，曙光已经出现，我们也隐隐约约看到一些机会。这次授权经过股东大会支持表决通过，我们也会相机在授权范围内做后续安排。我们一直强调公司是开发、经营、服务并重，这三类业务机会我们都会关注。＂
　　今年上半年，万科实现营业收入2,069.2 亿元，同比增长 23.8%;归属于上市公司股东的净利润 122.2 亿 元，同比增长 10.6%。其中房地产开发业务结算收入 1,788.8 亿元，同比增长 23.9%;物业服务的收入增 速为 42.2%，物流仓储、租赁住宅、商业开发与运营等业务的收入(含非并表项目)增速分别为 39.1%、 12.3%和 10.4%。
　　公司净负债率为35.5%;持有货币资金 1,410.7 亿元，短期借款和一年内到期有息负债总和 626.4 亿元;有息负债中，长期负债占比为 77.6%;存量融资的综合融资成本为 4.08%，较上年末进一步降低。上半年经营活动产生的现金流量净额为 82.9 亿元。
　　在中期业绩发布会上，万科方面表示，7月以来，出现了＂停贷＂事件等等新问题，一些出险企业无法完成交楼，对消费者买房的信心造成了一定影响。但也要看到，住房刚需还是很强的。房地产依然是个超10万亿的大市场，现在存量有人住的房子，按照自然更新速度，每年要淘汰10-11亿平方米。一、二线城市这个数字是3亿平方米。按照目前新开工的降幅，建的房子离赶上自然更新需要的水平还有很大距离。
　　9月7日万科2022年度业务交流会上，万科董事会主席郁亮表示，＂市场已经筑底，将缓慢温和恢复。＂行业需要信心，需要熬着往前走。这个时候市场情绪也变得很重要，但凡有一丝微光就当是光明所在，需要更多发掘好的一面。
　　第三季度万科实现营业收入1,307.6亿元，同比增长25.3%；实现归属于上市公司股东的净利润48.3亿元，同比下降14.4%。其中，房地产开发业务结算面积为951.3万平方米，同比增长28.1%，贡献营业收入1,169.2亿元，同比增长26.1%。1-9月，万科累计实现营业收入3,376.7亿元，同比增长24.4%；实现归属于上市公司股东的净利润170.5亿元，同比增长2.2%。
　　截止11月25日，交通银行等六大国有银行相继与万科签订了战略合作协议，其中交行、中行、邮储银行3家更是明确给与了万科1000亿人民币的意向授信额度。12月，招行、浦发行也相继与万科签署了战略合作协议。
　　正如深铁总经理兼万科非执董黄力平在股东会上表示，在当前时点，开展股权融资有利于万科抓住面向未来的发展机遇，带来更好的发展，所以深圳地铁支持万科把握当前政策窗口期，以实际行动来支持房地产整个市场的平稳和健康发展，提振整个市场的信心。作者：张曙
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