县级城市的房价将走向何方？

　　县级城市的房价确实是一个值得关注的问题。
　　中国社会科学院财经战略研究院县域经济课题组日前发布的《中国县域经济发展报告（2018）》指出，县域经济体商品房销售总体增速放缓，房价破万元县（市）显著增加，结构分化明显，房价收入比整体上升。同时，样本县（市）房地产开发投资增速呈现普遍快速上升态势，部分县无节制供地推盘，导致库存升高，在全国房地产市场转入调整阶段后，将面临库存高企、风险陡增的局面。
　　这也意味着，县级城市不仅房价超万元的数量急剧增加，房地产开发的热情也十分高涨，库存增加的风险在不断加剧。在这样的情况下，对于未来县城房价的走势影响是非常大的。如果不能有效处理好这方面的关系，将直接影响未来县城的房价走势，给县城居民生活带来不利影响。
　　所以，调控必须扩大范围，把触角伸向县级城市等四线以下城市，避免这些净土也被高房价污染。稳定住县城房价，除了居民购房之外，对于未来城镇化建设、农村人口转移等也会发挥十分重要的作用。
　　县级城市的房价将走向何方？笔者认为，县级城市的房价未来怎么走向取决于县城的经济发展和人口的增加或减少，县级城市如果经济能持续增长，人口持续增加，房价会稳定，县级城城市如果经济下滑，人口减少，房价会下跌。笔者到过我国的大量城市去做过调研和指导，过去我一直希望我国的经济以县城为基础来发展，把重点放在发展县域经济上，这个想法在理论上是行得通的，在少量的县城也有试点效果不错的，但是后来经过实践证明，在我国所有的县域经济都发展起来很难，以笔者打造产业集群的产业升级思路，笔者与许多县长和县委书记谈过，但是县长和县委书记调动资源的能力是有限的，以产业基金为例，县里是没有权限和能力的，只有地级以上的市里才能建成，如果市里不支持，县里就成立不了产业基金，而地级以上的市，市长和市委书记调动资源的能力很强，市里可以成立产业基金，并且市长和市委书记可以找省里的相关部门支持，也就是说，在实践中地级以上的市，调动资源的能力很强，进行产业的升级更容易，而县级城市很难。
　　笔者最近十年与大量的县里和市里都打过交道，实践证明只有市里的一把手支持产业升级，产业才有机会能升级。这就注定了我国大量的县城经济要有更好的升级并不容易。回到县级城市的房价上，如果县级城市经济没有持续增长，房价下跌就是必然的，而我国大量的县级城市目前房价是虚高的，县级城市房地产是大量过剩的，大部分的县级城市人口只会减少，而不会增加，这就意味着未来我国大部分县级城市的房价是会下跌的，只有少量经济增长较好的县级城市房价才能稳定。
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　　国家应该对县城房屋的价格有所限制，不要超过每平米30004000元，这是最合理的价格。
　　但行好事，莫问前程。
　　县级城市房价是走低的趋势。房价高低是由需求决定的。首先必须有居住人口，尤其是新增的外来人口。县级市没有经济发展速度，没有吸引人才的项目，房子就没有需求量，不会有人在偏远小县城投资房产，空置着，等待房子涨价。
　　县级市的人口构成主要是公务员、教师、医生、个体工商户、小业主，没有大型企业。他们主要是当地人，也就是通常所说的坐地户，这些人原来都有住房，有的甚至有多套住房，可以说，他们都是即将的卖房户，不需要买房。县城周边都是农村，农民不需要买城里的楼房，自家有宅基地，可以自建更漂亮的房子。他们不可能白天在地里干活，晚上去县城过夜。有些年轻人为了赶时髦，花重金在县城买了婚房，没住几天就搬回农村了，因为在城里没工作，也没有生意，没有生活来源。
　　县城根本就不需要大搞房地产。最近几年，凡是大搞房地产的县级市都是空房率最高的地方，而且居高不下，令人担忧。有些小县城的房价已经跌到无法再低的地步，但是依然无人问津。
　　房子现在是一个热议的话题，拥有一套房子，那可是一个有身份的人，是有钱人。无论是沿海经济发达地区，还是内地落后地区，不管是繁华的大都市，还是贫困的山区农村，人人都有一个梦，能有一套自己的住房，至少也要在县城或乡镇，自然房价就成为人们倍受关注的事。
　　县城房价未来走势会比一、二线城市房价走势稳定。楼市发展前期县城房价和一、二线城市一样，都会快速上涨，但远低于一、二线城市房价。后期楼市调控政策对一、二线城市影大，房价波动大，对县城房价影响小，房价波动小。
　　为什么说县城的房价走势会更稳定？受以下因素影响，一看便知道了。
　　人口构成不同。以县城为中心，一个县的辖域面积一般不超过半经100公里，祖孙三代都在此生活，这里是他们的家，他们的根，外来人口是少数，人口流动性小。一、二线城市因经济高速发展，吸引来了大量外来就业人口，形成千万级、百万级人口的城市，人口流动性大。
　　对房子的需求性不同。在县城买房的人多数是本县的农民，是改善性需求和刚需。农民在农村都有自己的房子，在县城再买套房，既改善了居住条件和环境，也方便了小孩上学。另外是丈母娘因素，儿子结婚要有婚房，还必须得买，在县城买婚房比登天容易多了。这就是县城房价稳定的一个原因。
　　对一、二线城市来说，本地老居民的改善性需求和刚需，在城市化进程中基本都实现了，不再是推动房价的主因。大批涌进城市的外来新人口的刚需才是推动一、二线城市房价的主因。多数外来人口在这些城市立足并不稳定，随着经济下滑，工作就业变得困难，收入下降，生存可能都是问题，所以新兴外来人口的刚需也只能是伪刚需，再加上楼市调控政策，一、二线城市房价会有较大下跌。
　　房子功能不同。县城的房子才真正是只住不炒的，人口少，流动性差，没有吸引炒房客的条件，只有本地人的需求才能推动房价。一、二线城市外来人口庞大规模的刚需，尽管是伪刚需，让投机者看到了机会，于是团队、机构、企业、个人先后纷纷加入炒房大军，推动房价一路疯狂上涨。在经济下滑和调控政策打击下，高房价很难保持，炒房大军随时都会找机会撤出，一地鸡毛不敢说，下跌是一定的。
　　未来县城房价会比一、二线城市房价走势稳定。
　　个人判断从今年开始资产价格是一个下跌周期，持续到2019年甚至2020年初，至于说会不会大幅度下降，房价下降10以上是大概率事件，特别是三四线城市。但再大的跌幅，国家是不会允许的，房地产崩盘很可能引发金融和经济全盘连锁反应，经济日报刚刚已经发了评论，要稳房价。
　　在2019年年中以后，可以关注到一线城市买房。虽然目前房地产很艰难，房价也在下行，但是房地产企业的库存已经很低了，如果市场需求回暖，预计房价仍将是一个可观的反弹，很可能就像2015年2016年一样，大家拭目以待
　　前几年有的县级城市发展速度慢，经济增长滞后，导致大量资源流失。特别是人员流失严重，其实人员流失的真正原因是城市的配套设施不齐。
　　一，没有就业岗位，无法生存
　　人们开始的想法不是舍近求远，最主要县城就业岗位太少，就不了业，工资水平低，3000一4000元不等。而大城市7000一10000元不等。
　　二，公共服务设施没跟上
　　大型商超，高档场所少，支柱性产业少，发展动力不足，城市商业街不繁华，没有像样的消费场所，综合体，商场，体育场馆等。如果大城市有小城市也有，只要生活便利，一样能留住人。哪个县城没有商业综合体，说明经济落后，人口流失最严重。
　　三，发展后劲不足，开发太迟，没留住人，房子盖的再多，也难卖。个人的财富资金早已被大城市吸走，背上30年的房貸，成了房奴，哪还有购买力。
　　分析县级城市房价走向，只能走旧城改城建，拆老城扩新城，打造集中商业街区，像巨宝盆一样，四面八方，只有繁华一条街，才能留住人气。
　　过渡开发商品房，已无出路只有扩大招商引资，扩大就业，把流失的人再招回来，房价才能回暖。
　　县级城市可以说是离农村最近的城市，也是城市发展群中最为落后的城市。因其地里位置，城市经济发展水平，发展环境和人口发展水平等等严重影响着县级城市的发展，但这也是国家推行城镇化进程中的重要支点。而近年来各大中小城市借着房价不断上涨所带来的一波投资热潮，给许多县级城市的发展注入了新的活力，各个县级城市的房价都有不同程度的上涨。
　　今年下半年以来，各地频频传来房价下跌的消息，更有许多大的企业传出活下去的口号，使得楼市的观望氛围不断加重，特别是到了年终，各大楼盘为冲击年终销量，不惜打出88折的优惠力度或者是买房送车位的促销活动。在这样房价下行压力不断加大情况下，县级城市的房价在未来是如何走向？其实现在房价下降对县级城市的房价影响是有限的，因为县级城市房价泡沫不大，虽然现在各大楼盘的降价力度看起来很大，但和房价的涨幅相比，现在的房价还是仍处于高位，并且县级城市面对着广大农村进城大军，还是有很大的需求空间。所以县级城市的房价在未来一段时间里会回调下降一定的价格就持续稳定上涨。
　　虽然大多数人并不怎么看好三四线城市的房价，但是现如今有不少地级市甚至县级市的中心房价或均价已经破了万。它们为何而涨？为什么风向一变立刻就松绑？未来将走向何方呢？县级城市为何而涨？
　　我认为主要取决于两大方面：一是棚改；二是基建。棚改：在棚改小高潮的2017年，三线城市的土地溢价率远高于一二线城市，但其实三四线城市购房需求并不多。
　　绝大多数县级市的发展其实并不顺畅，它们会受到各种客观因素影响发展进程，比如市级省级规划调整、产业结构不健康、需求过低等，因此县级城市与三四线城市相比，所谓购房需求不足更多是由于发展受限导致的人均收入没有有效提升，一个月收入仅2、3000，谁会想着改善居住，买新房呢？而货币化棚改，则是最直接提升居民收入的手段之一，但是县级城市的棚改规模也不可能匹敌三四线城市，毕竟管辖面积有限、财力有限。基建：基建带动县级城市房价可以说是局部的。为什么？因为都市圈、高铁经济圈都是围绕着中心城市，大城市而建的，县级城市主要得益于高铁途经，或纳入经济圈，蹭红利而已。比如年底即将通车昌赣高铁，江西东西向早已被沪昆高铁连通，但南北向一直未打通。然而在江西境内，沪昆高铁和昌赣高铁沿线都有许多GDP不足百亿的县级市，受高铁红利影响，当地房价也从之前的2，3000直破5000，6000甚至更高。我相信这种情况在别的省份同样有，当然也会有其他的基建项目带动，比如产业园、都市圈、示范区等等。为什么风向一变立刻就松绑？
　　很简单，需求不够，销量不够，一旦收紧，不慌才怪呢？试想，如果你的东西卖不出去，一旦监管标准提高了，消费升级了，你的第一反应是什么？肯定降价啊！
　　数据告诉我们，尽管现在楼市调控非常紧，但一二线永远是一二线，三四线的销量就是跟不上，跌多涨少。这样的话，一旦政策收紧，三四线房价下跌的动能非常大，就更别提县级市了，所以政策风向一变立刻就松绑，甚至设置托底价，也就很正常了。
　　县级市房价未来将走向何方？
　　县级市面临的虹吸效应不仅来自于北上广深和热点二线，还有它周围的普通二线城市或省会城市。
　　千万别小看普通二线城市或省会城市，它们对于县级市的虹吸效应是非常可怕的。再拿江西为例，以南昌为中心的周边县级市，不仅面临着省会城市的虹吸，甚至还有可能沦落到被合并辖区的境地。当然被合并成了大城市的一个区肯定好，但我想绝大多数县级市并没有这样的好命。不仅仅是省内，县级市还可能被省外虹吸，赣北的往江浙沪跑，赣南的往广东福建跑，孔雀东南飞一直都在中部省份上演。因此，在严控的房地产调控下，未来县级市房价继续探底很正常，相反如果上涨很可能会积攒泡沫，当然如果能够自身实力发展当然是好事，否则房价高的地方，楼市并不一定就有潜力。
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