中国女首富财富缩水杨惠妍套现地产股贱卖丨氪金房地产

　　作者王晗玉
　　编辑潘心怡
　　封面来源视觉中国
　　在供应端应出尽出，行业迎来政策拐点之后，地产需求端或将开始发力。
　　12月1516日，中央经济工作会议在北京举行。在房地产方面，会议除提出有效防范化解重大经济金融风险，满足行业合理融资需求之外，还在提出把恢复和扩大消费摆在优先位置时，列举支持消费的三个方向，首个就是支持住房改善。
　　房地产是最大的消费，同时也是目前制约消费最大的阻力。会议专门提出支持住房改善消费，或表明商品房销售市场有望迎来企稳复苏。
　　此前金融16条释出后，多家银行向房企开出千亿规模授信；11月28日，冰冻12年的房企股权融资再开闸，为地产股持续了近一个月的上涨行情又带来一番刺激。
　　伴随股权融资放开，碧桂园、万科A、世茂股份、金科股份、大名城、新湖中宝、华夏幸福等多家房企也纷纷启动配股、增发计划。
　　不过观察此类个股的市场表现，尽管在过去一个月来连续经历上涨，但多家股价仍处低位，甚至市净率小于1。在破净的低位筹划增发，这意味着这些公司的股票将被贱卖。
　　房企为什么选择在PB小于1的阶段低位增发？此时入场，投资者是抄底还是接盘？本轮地产股的上升行情又能持续多久？
　　低位大额增发，无奈贱卖股票
　　12月12日，胡润研究院发布《2022红颜会胡润女企业家榜》，碧桂园联席主席杨惠妍以750亿元财富登顶榜单首位。这是胡润研究院连续第十七次发布此榜单，也是杨惠妍第十次成为中国女首富。
　　榜单显示，位于前四位的女企业家均来自房地产行业，分别是碧桂园杨惠妍、龙湖吴亚军、新鸿基邝肖卿和富华陈丽华。而在行业经历政策调控与市场下行之后，杨惠妍与吴亚军的个人财富相较上年分别下降59、23。
　　企业家个人财富的下降，一定程度上来自公司市值缩水引起的所持股票价值缩水。
　　以杨惠妍为例，本次榜单财富计算的截止日期为2022年9月15日，碧桂园当日的市值约639亿港元。而一年以前，碧桂园市值接近1600亿港元。根据2021年年报披露，杨惠妍2021年底持有碧桂园61。25股份。
　　此外，在12月出售碧桂园服务股份前，杨惠妍还持有碧桂园服务43。15股份。而碧桂园服务从2021年9月15日至2022年9月15日市值也缩水超过1100亿港元。
　　与此同时，就在胡润榜单发布不久前，碧桂园服务还公布了一项杨惠妍的卖股计划。
　　12月9日，由杨惠妍全资拥有的必胜有限公司与摩根大通签订配售协议。根据协议，必胜公司将向若干独立投资者出售碧桂园服务2。37亿股股份，配售价为21。33港元股。
　　通过此次卖股，杨惠妍将合计套现50。55亿港元。交易完成后，杨惠妍持股比将由43。15减少至36。12。
　　而回到地产主业，碧桂园也在近一个月内接连两次配售新股筹措资金。
　　至12月14日，碧桂园最新一期配售完成，共计有17。8亿股股份以每股2。7港元的价格成功配售，相当于配售事项完成后公司已发行股本约6。44。
　　碧桂园表示，此次配售事项所得款项净额估计不少于约47。41亿港元，拟用于为现有境外债项进行再融资及一般营运资金。配售完成后，杨惠妍通过必胜公司对碧桂园持股比下降至52。61。
　　配售新股筹得的数十亿港元可为公司补充流动性，但配售期内，碧桂园市净率已低至小于0。5。如果不是极度缺钱，为何公司会以不到净资产一半的价格把股票贱卖？况且此前碧桂园刚获得十家银行超过3000亿元授信力挺。在有银行信贷支持的情况下，公司为何不谋求银行资金，而要选择以并不划算的价格配售新股？
　　实际上，与碧桂园类似，前述宣布增发计划的地产个股中，股价跌破净值是普遍现象。如金科股份12月19日PB为0。37，新湖中宝为0。56，万科也仅0。93。
　　在房企工作多年的投资人朱酒向36氪分析，进入11月以来，地产股整体迎来强势回调，推动行情上涨的动力主要有两股，一是防控不断优化，二是房地产供给端不断释放利好。
　　作为受防控和供给端双重影响的行业，地产股全面上涨是顺理成章的。朱酒解释说，以港股民营房企为代表的内房股由于负债、销售、汇率、港股环境等问题全方位集中式爆发，在今年下半年出现严重暴跌，当下在大环境出现拐点时，也自然会迎来恢复性上涨。
　　不过这些个股的股价大部分仍然低于上半年收盘价。如碧桂园在12月19日的股价为2。95港元股，6月30日尚有4。86港元股。
　　这是因为在当时（2022年上半年）还没出现‘情绪杀’，市场是根据企业内在价值来定价的。所以近一个月的‘情绪涨’自然也很难越过这一关隘。
　　朱酒认为，一定意义上，近一个月地产股股价上涨就是为了保证增发的顺利实现。
　　那么在当前阶段申购的投资者算是抄到底了吗？对此朱酒分析，后续支撑大部分民营房企股价继续上涨的动力有限。因为对于近一年多几乎无地块进账的它们来说，未来三年内或都难以遏制销售和利润的下滑。
　　大股东上岸，小股东买单
　　观察多只地产个股当前表现，在连续上涨一个月后，市盈率仅在34倍之间。而从提前锁定利润的销售数据来看，2022年结转利润下滑已成必然趋势。因此待到2023年3月年报披露后，多数地产股PE或将达到67倍。
　　再往前回顾近一年的土地市场，除去龙湖、滨江等少数几家，多数民营房企无法正常拿地。这意味着，其2023年的销售业绩还将继续下滑，进而将影响两三年后的利润表现。
　　行业数据同样预告了这一趋势。中指研究院最新公布的2022年11月销售数据显示，今年前11月，全国百强房企销售额同比下降42。1。
　　具体到企业，碧桂园前11月累计权益销售额3354。4亿元，同比下降37。35；万科累计实现合同销售金额3772。2亿元，同比减少33。14。
　　对于民营房企，除了极少数公司之外，未来三年都会经历利润持续下滑的过程，出现亏损也是大概率事件。两三年后，如果股票还能保持现在的价格，这些个股的PE可能就会超过20倍，甚至可能是负数。朱酒说。
　　而到那时，目前的估值修复也就成为黄粱一梦。
　　朱酒坦言，房企比外面的资金更清楚自己的家底。现在就是能套现多少就套多少，能卖多少股权就卖多少，由股民负责掩护大股东上岸。
　　诚然，12月1516日的中央经济工作会议释放了积极信号在供给端的措施应出尽出之后，需求端或将跟进提振。不过即便未来几个月商品房销售迎来市场拐点，手中存货已不多的众多房企或也难真正获益。
　　本次中央经济工作会议报告再提支持刚性和改善性住房需求，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这在2023年更加重要。
　　首先，解决保交楼、房企风险处置，前者需要增量资金，后者需要市场信心，这决定了需求端保持一定的活跃度。其次，2023年由于外需下行，基建近两年提前发力，疫情后消费的动力需要提振，稳增长的压力很大。
　　此外，朱酒还提到，除集中讨论房地产的报告第五条之外，报告所阐述的恢复和扩大消费以及增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景或也释放了积极信号。
　　首先，报告在上述内容后专门强调多渠道增加城乡居民收入，这或表明当前制约消费的主要问题在于收入自2021年下半年以来，房地产开发、建筑行业陆续出现规模性裁员，上下游产业链面临大量债务违约，这最终将影响数以亿计从业者的收入。而多渠道增加城乡居民收入，一定程度上也需提振这些行业的景气度。
　　其次，报告列举了恢复扩大消费的三个方向，首个就是支持住房改善。朱酒分析，房地产是最大的消费，同时也是现在制约消费的最大阻力。要扩大需求，增强消费，房地产是绕不过去的。
　　李宇嘉也表示，中央经济工作会议预示着房地产管理的基调开始转向全面稳定、复苏市场和需求。近期，热点城市松绑限购限贷，三支箭进场，供需两端全面发力就是有力的证据。
　　加之当前疫情影响正在积极修复，李宇嘉预测，明年一季度地产将开始企稳资产价格下跌态势得到控制，销售、开发、开工等全链条下跌态势亦将得到控制。
　　不过，即使在多地限购限售政策放宽，以及市场信心的修复下，房地产销售端出现回暖，但大部分出险房企个体或已难享受实质利好。毕竟在没有地块进账，手中资产又接连出售的过去一年，这些房企的家底几乎卖光了。
　　因此，回到在这场集体增发中买入地产股的投资者视角，在大面破净的阶段拿到公司股票，表面上看像是抄到了底，但实质更像是护送沉在这场危机中的大股东们上了岸。