财经韭爷危机之下的房地产，还有机会么？

　　序历史不会一模一样但历史却惊人相似
　　历史的车轮在不停前进，但车轴却在周而复始。人们经常掉入群体常识的陷阱，往往忽视了冰冷的数据带来的真实。
　　特斯拉继续引领
　　十一闲着，查看了一些数据，让我的常识感到了困惑：居然现实是这样的。如果说上一个时代是信息时代，那么下一个时代，就是大数据AI智能时代。信息时代让我们获取了比以往多得多的信息，然而也造成了信息惑乱带来的常识陷阱。
　　2018年看书笔记
　　时间对于现在每个人来说，长度是不一样的，但是我们却可以决定时间的宽度。所以，通过短时间内对大数据运用AI智能的分析，过滤掉我们不想知道的，可能错误的信息，得到对我们有用的信息，可以大大提高整个社会的生产力，让科技再次爆发。简单例子，头条就是运用了一套算法，让我们自己去寻找自己感兴趣的信息。
　　壹飙涨的M2看不见的钱
　　一叶障目，只会让我们陷入刻舟求剑的境地。
　　m2同比达到了近6年峰值
　　要想知道房地产还有没有机会，M2是绕不看的一个话题。我们先看一下近两年M2的增速，今年8月份M2增速达到了近6年来的峰值，超过了12！上一次超过12是在2015年末，后来大家都看到发生了什么，就是那几年的房价火箭式的增长。那么现在这个这种情况，会不会复制那几年的光景呢？
　　政策蜂拥而至
　　我不知道。周期之王房地产，牵涉到太多东西了。单纯的看一两个数据，并不能预测，也不可能预测。
　　对于预测，我很同意巴菲特说的，模糊的正确远胜于精确的错误。
　　水是放出来了，但是我们明显的感觉到，房价并没有一丝波澜，甚至放水政策大礼包也激不起人们的购买欲望。要知道，如果水不找地方蓄起来，就很容易溢出一个叫通货膨胀的东西。那水都去哪了呢？
　　投资乏力
　　答案就是，在金融系统里面空转。通俗来说，就是你拿一个更大的盆把水捞出来，然后把之前借的盆里的水还回去。大到公司企业，小到个体个人，都是在这么做。所以，这个放出来的水我们一直是看不到。
　　投资乏力，消费萎靡，30年的美好生活，无以为继。
　　过去那激荡的30年，是我们经济高速发展的30年，也是房地产作为资金池发挥最大作用的30年。过往的经验告诉我们，买到就赚到，但现实真的是这样吗？
　　贰不断增加的库存和政策不断减少的面积和房客
　　勒芒的乌合之众告诉我们，人们都是盲从的，追涨杀跌，人性而已。
　　库存压力山大
　　最近LPR又降了，已经到了4。3了，各种花式政策大礼包那是一个接一个的发放，热闹非凡。对比上层的热闹，下层的市场反应冷淡得出奇。
　　你会发现，除个各大中介不断刷屏利好，你身边几乎没有几个人在讨论买房的事情，都在说着现金为王的调调。与之相反的，就是房子库存和去化周期的暴涨。
　　高库存城市
　　我们看一下40个高库存的城市去化周期，最高的连江达到吓人的131个月，全国的情况基本都是这样。
　　我们从增量时代的野蛮生长，快速的进入了存量时代的贴身肉搏。
　　谁去得快，谁就能及时脱身。杀跌的时候，跟追涨一样，都是蜂拥而至，血流成河。
　　减少供给
　　存量博弈，没有胜者，只有50和100步。今年以来，全国都在减少房子的供给，给存量市场一点喘息的机会。无论从政策面，资金面，供给面，面面都给了，那么人们就会给个面子买个一两套了么？
　　连续的跌
　　并没有。看房价就知道了。今年2月份稍微反弹了一点点，然后就迎来了连续6个月的跌跌不休。人们并不买账，追涨杀跌，勒紧裤带，一点也不给这个往日好用的夜壶面子。或许，房地产真的要谢幕了？
　　叁进不去的北广藏不住的上深
　　盲人摸象，起码能摸到象。
　　流动性
　　关于这个问题，太大了，今天仅仅从去化周期这一个点去分析。房子作为一个商品，如今被包装成了一个金融品，褪去它的所有附加，仅仅从一个商品上看，流动性就是房子的短板。
　　不可能三角
　　在不可能三角里，风险低，回报大，这个是过去30年大家对于房子的印象，然而大家经常会忽视房子最大的缺陷，就是流动性差。只有流动起来，房子才能吹出泡沫，不然就是一堆砖头。
　　北京
　　广州
　　那是不是经济水平越好，人越多，去化就越快呢？以往我们对4大一线城市的印象，都是房价高，但大家都挤破脑袋去买。但是冰冷的数据貌似无情的击碎着常识。今年8月份，北京和广州，库存都在一千万平方以上，去化周期都超过了一年。北京就不说了，想进入拿个北京户口有多难大家都知道的，更别说买房了。
　　广州的问题，就是30年作为世界工厂的问题。作为外贸船头，疫情以来外贸一次次被打击，准确来说，应该是2018年贸易战以来，经济的增长就放缓了，今年上半年还被重庆超过。工厂，也就意味着人口结构中，工资普遍不高的工人占大头。广州必须要升级产业，作为最靠近广阔西南西北的一线，要放下身段走出去寻求合作共赢。
　　上海
　　深圳
　　北京无法买，广州卖不掉，那深圳和上海呢？
　　先看一下去化周期。我们会发现，上海和深圳的存量这么少，去化这么小。作为中国房价最高的两个地方，为什么能做到？无它，追涨而已。深圳贵为中国硅谷，科技产业之发达，没有一个国内城市可以比拟，其中的高薪中产更是比比皆是，高薪人群庞大，关键土地还少，需求爆炸而供给缩量，能不涨么？
　　上海贵为中国纽约，金融产业之发达，也是没有一个国内城市可以比拟的。这两座城市未来的对手，是纽约，伦敦，东京。如果你有一大笔闲钱，去吧，去上海和深圳买房吧，这里的房价可以无视牛熊。
　　肆普通人买房的出路新一线城市头牌争夺
　　从来没有一个时间段，能让二线城市如此高速发展，以前，以后，都没有。
　　新一线，你比二线少一线
　　新一线这个称呼，是最近几年才有的。为什么称呼他们为新一线？因为他们最近的发展，像极了当初四大一线城市那样高速。
　　新一线的出现，就是邓公说的，让一部分先富，先富带动后富的表象。
　　这也是十四五规划明确并在做的事情：发展壮大城市群和都市圈。进一步增强城市群和都市圈综合承载能力，率先打造成为高质量发展的增长极和动力源，对于推进新型城镇化进程、建设强大国内市场、推动高质量发展、构建新发展格局具有关键作用。15个新一线也就应运而生。
　　成都
　　武汉
　　15个城市各有秋千，就拿一些典型的来说说。成都，西南第一大城，作为西南最具发展的省会城市，成都这些年也吸引了不少目光。其他的不展开讨论，这里就单单讲房子，为什么成都作为一个经济人口大市，存量会如此之多，去化也如此之长呢？
　　还是在于人口结构上。
　　成都的辐射范围太小了，仅仅是省内人口，我在你这打工，周末坐个高铁回家不香么？现在的年轻人观念已经发生重大转变了，不再是老一套的韭菜模式，他们更追求的是自我的实现，而不别人的看法。这种情况，是现在各大新一线省会城市的现状。如何破局？这是上层要思考的问题了。我一粗人，解决不了。
　　让我感到常识被冰冷击碎的，就是杭州的数据。我目前身在此中，听到的和看到的，杭州楼市都是一片惨淡。然而让我没想到的是，数据却把我震惊得五体投地。存量真的如此之少？去化居然2个月就搞定了？怎么可能？但数据又不会说谎，只能说：不识庐山真面目，只缘身在此山中。这更说明了，人们经常掉入群体常识的陷阱，往往忽视了冰冷的数据带来的真实。
　　伍周期之王房地产何去何从？
　　数据是冰冷的，真实的，大浪淘沙，潮水褪去之后，才知道谁在裸泳，谁在沉浮。
　　城市化率已经快到65了
　　人口老龄化加速，人口红利消失，供大于求，旧改替代棚改等等等等，各种信息都在潜意识里告诉我们：房地产到头了，但真的到头了么？如果这就到头了，为什么纽约，伦敦的房价还能涨？事实告诉我们，偏听则明，不能一味的听取媒体的大肆宣传，一定要有自己的独立思考。
　　发达国家城市化普遍在80左右，而30至70是加速城市化过程时期。
　　乡村振兴，新型城镇化，促进区域协调发展。任何一句拿出来，都是可以写本厚厚的书。只要城镇化还没结束，房地产就还有机会，它就藏在具有特色产业的乡镇，好比义乌等特色产业小镇；藏在都市圈里的卫星城区，好比青浦等大城市边缘新城区；藏在绿色发展的小城市，好比安吉等人与自然和谐相处的地方。
　　房地产不会谢幕，因为资本永不眠。
　　尾写在最后的一些观点
　　城乡结合到城乡融合
　　康波周期60年，房地产周期20年，人生匆匆百年，机会对于每一个人都是相同的，而面对机会到来的选择是不同。不同的选择，终究造成不同的人生。
　　如果你有闲钱，正好想投资一下房地产，我个人有两个的观点仅供参考：
　　1并不是所有的城市都适合你的投资，和股市一样，投资房子就是投资城市，就是投资这座城市的成长性。投入之前，可以先去这座城市的各种展馆，去了解历史文化，去了解未来规划，了解领导做事风格和过往成绩，了解后觉得和你的投资理念相符，那就去投吧！
　　2选120平4房大户型。或者换个说法，投豪宅。国家关心的是刚需能不能住上房子，所以小户型的刚需以后不会有大涨可能性。但国家并不会太关心改善性和舒适性的人群需求。但是话又说回来，谁不想住大house呢？所以，全球房子都是一个样，豪宅永不掉价！
　　以上仅仅是个人的一些粗糙的观点，不足以构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎！