限购已完成历史使命城事哲谈

　　陈哲文临时性措施，什么时候是个头？答案是：时过境迁。
　　限购，就是这么一项措施。过去十二年，限购已成中国房地产专有名词。顾名思义，就是对居民限定购房套数。应该说，自从诞生那一日起，它就成为了中国楼市调控最凌厉的工具。
　　为什么说是时候让限购退出历史舞台了呢？
　　首先要搞清楚，限购是怎么来的。
　　2009年美国人的次贷危机蔓延全球，为了对冲相应经济冲击，中国政府激活了体量巨大的不动产市场。这种稳增长模式，可以追溯到朱镕基时代，政府加速推进房改计划，成功抵御1997亚洲金融风暴。
　　两次救市，都使得中国经济增长得以持续，但多数人未曾料到，第二次4万亿大水漫灌后，楼市如热带雨林般疯长。不仅仅是居民部门，饱受外贸冲击的沿海地区私营企业，大搞GDP比武的地方政府，各类资本，都在其中扮演重要角色。一时间，炒房套利的火苗，被吹遍大江南北，连绵不绝。
　　2010年，中央要求各地采取临时性措施，限制购房套数，遏制炒房行为。怎奈数亿人进城、不断生成的改善需求、以及财富资产保值欲望，如大江大河，汹涌汇入。以至于此后十年，楼市限制从力度到范围，都不断升级。到今天，从居民到企业的资产负债表，都被管住了。
　　平心而论，限购等政策在遏制房价过快上涨过程中，起到了立竿见影的效果。当然，要客观评价限购的历史功绩，现在下定论还为时尚早。
　　其次不要忘记，限购到底在限什么？这些动因还存在吗？
　　限制的是合理住房需求吗？不是。改善住房条件，是美好生活的题中之义。无论是以旧换新、以小换大，异地置业，甚至是普通人作为防通胀的手段，购房都不是什么坏事情，不是政府管制重点范围。
　　在我看来，限购的目的，简单而言还是抑制民间资金冒险套利的冲动，避免资产价格的大起大落造成市场和社会公平的双重不稳定。
　　那么，今天这种冲动还在吗？我们说，资本之所以逐利，在于有利可图，在于预期明确。曾经的预期是什么？
　　预期一，从1998到2009，楼市大逆转的根本原因在于高强度城镇化带来的真实需求。
　　斯蒂格利茨讲中国引领的城镇化和美国引领的信息化是21世纪初的全球动力，判断并非虚言。1998年之前，中国人几乎没有不动产资产，突然房子从公共品变成商品，改革开放20年民间财富转化需求，庞大而热烈。
　　而到了2009年，中国也只有一半人口住在城镇，户籍人口平均居住面积28平米，如果算上非户籍城镇人口，居住面积更小。同期欧美主要发达国家人均居住在40平米上下。我们无论是城镇化率还是住房条件，都有巨大的提升空间。中国在几乎二三十年的时间里，走完了发达国家上百年的城镇化之路，其带来的地产浪潮之剧烈可想而知。
　　今天，中国人均住房面积超过41平米，其中9亿人生活在城镇，人均住房面积达到36平米。我们与发达国家国民间的居住鸿沟，在快速发展中被弥补。
　　预期二，强劲需求和土地财政形成了房价不会跌的全民经验。
　　对中国老百姓而言，这种观念变成了实实在在的投资底气和决策。但是随着2017年以来中央提出房住不炒、建立长效机制，房地产模式之变，逐步深入人心。现实中，无论是创造地产奇迹的鄂尔多斯、温州、北三县，因实业不彰，结结实实跌倒在经济常识前；还是基本面强劲的重庆和杭州，也有房价永远涨的神话崩碎于眼前的惨痛经历。血淋淋的市场教训，让买房挣钱的炙烈渴望，逐步从老百姓的钱袋子中消褪。
　　预期三，金融系统对房地产的鼎力支持。
　　优质资产、体量巨大、政府背书，曾经是房地产类贷款在银行资产配置端坚不可摧的标签。央行数据显示，2021年末，我国房地产贷款余额为52。17万亿元，占总贷款规模的27。07。这只是狭义统计口径。
　　继五年前金融体系脱虚向实、给开发商划定三道红线后，去杠杆进程最终在2021年9月之后揭开了地产领域最隐秘最不敢触碰的资本黑洞多重杠杆交叉违约、预售金监管不力、大量坏账浮出水面。不良率的提升，让银行、信托为代表的金融风控系统显得颇为尴尬。
　　今天，即使监管者频频向他们喊话支持地产，银行业谈之色变，信托业更是自身难保。
　　以上三大预期的改变，不是周期性的春去秋来，而是历史性的土崩瓦解。在强力政令推动和遭受真切损失后，中国房地产的基本定位、基本盘面和基本逻辑都发生了深刻的变化。可以说，在中国炒房已经没什么空间了，成为了全民共识。
　　第三，放开限购能防止炒房卷土重来吗？
　　这个疑问是很多人不支持限制性政策退出的理由。
　　人们都不乏这样的经验：当你将所有的注意力都放在一个目标上的时候，其他目标以及其他目标的合理性，可能就被忽视。
　　当然谁都不能保证，限购退出后，楼市绝无套利行为的死灰复燃，但实事求是地分析企业、居民和政府的现实状况，会发现基本面不可逆，是铁的事实：
　　从需求的角度看，无论是长期的人口老龄化态势、城镇化程度、高房价形成的购买壁垒，还是短期的家庭杠杆率、经济基本面，都决定了全国范围的、巨量集中的购房投机甚至是购房改善行为，都不复存在了。
　　从供给方看，集中供地政策背后的供给增加和预期明确，多层次租赁保障系统逐步建立，让老百姓有了更多的选择。而蜕变中的金融体系，也不再有支持杠杆炒房的空间和动力。
　　更重要是，中央多年坚持贯彻的不搞大水漫灌，为楼市的平稳提供了最强保障。
　　特别值得一提的是，过去一两年，此前从未经历过完整周期的房企群体，也总算是补上真正意义上的调整这一课。多家叱咤房地产十多年甚至二三十年的开发商，尝到现金流断裂甚至资不抵债的恶果。未来，包括预售制度改革、代建租赁物业养老家居等城市社区服务新业务空间的形成，也将重塑房地产的基本业态和商业模型。
　　综上，我们可以说，在全国大城市全面执行限购政策的历史性周期已经过去。即便像北京、上海这样的超大城市，逐步放开限购为首的临时性调控，以长效机制发挥常态化治理作用，也是房住不炒方针的最终指向。
　　可能还有人会问，放开限购，能挽救当下萎靡不振的房地产于水火之间吗？
　　这个问题其实与本文主旨无关，提倡放开大面积限购，是在更大的历史周期中，对其作出的价值判断。其目的，绝非给眼下楼市打什么强心针。尽管中国最富有的两个省份的特大城市宁波和苏州，都尝试松绑限购政策，但想要重现1998或者2009年的楼市大反转，事实上已断无可能。除了上边所述理由外，还有一个重要原因在于，经过长达五年的市场调整，尤其是烂尾停贷的市场教育之后，买房人信心的恢复犹待时日。