揭秘国庆重庆楼市上涨20，到底是谁在买房？

　　国庆前夕，三大重磅政策接连出台，直接带飞了10月楼市。
　　9月29日，人民银行、银保监会发布通知，满足条件的23个城市阶段性放宽首套房商业贷款利率下限。
　　9月30日，财政部、税务总局明确了在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
　　当晚，中国人民银行时隔7年再次下调个人首套住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
　　两天密集公布三大利好，直接带动了重庆整个国庆假期的成交。
　　据铭腾机构的数据显示，  上周重庆中心城区住宅成交量为12.39万方，环比上涨了20%。建面均价14488元/㎡，也展示出了稳中有升的趋势。
　　逆流而上的市场，是谁最先被政策触动？又是谁接棒了楼市的下一个机遇期？
　　01.
　　国庆楼市大反弹
　　其实，在三大利好公布之前，从政府到开发商就已经开始了针对国庆假期的全面备战。
　　2022重庆秋季房交会9月20日就开始启动。各区也纷纷抢在了国庆假期之前公布相应的优惠政策。两江新区最高可享实缴契税80%的消费补贴、巴南区的最高可享购房金额1%补贴……可以说在政策层面已经准备好了迎接秋季房价会以来的第一个成交高峰。
　　另一方面，开发商也在积极推出各项国庆嘉年华和亲子活动，促销、补贴等优惠政策不断加码，加紧提升案场到访情况。
　　从效果来看，双管齐下，直接将国庆假期的楼市成交量推高了20%。
　　据铭腾机构的统计，  上周住宅建面均价为14488元/㎡，其中改善物业占比加大，因此带动了价格结构性上涨。  真实价格直接呈现出稳中有升的趋势。
　　这一点在二手房市场体现得更加明显。
　　受政策刺激，整个国庆假期二手房交易明显活跃。  重庆的二手房购房热度环比上涨23%，高于全国平均水平约8%。
　　楼市复苏的信号已经十分明显！
　　02.
　　区域红盘涌现，品牌力被市场重视
　　市场回暖的另一个直观体现就是，国庆期间众多楼盘的上访量激增。
　　初步估计，  各房企活动+折扣+渠道共同发力，上访量较9月来访上涨2-3成。这也造成几乎每个区域都出现了红盘。
　　受高折扣和分销政策影响较大的区域是巴南区、北碚区。  洺悦城、建发书香府等项目对刚改人群的吸引力较大。
　　其余的南岸、九龙坡、大渡口、沙区、三北灯区域，在特价房等优惠力度下，全部出现了一个现象：品牌热点项目市场表现均好于非品牌项目。
　　因此，香港置地启元、龙湖云瑶玉陛、中国铁建山语桃源等项目更加都在国庆假期中取得了不俗的成绩。
　　也就是说，今后的市场，品牌力将会是一个非常重要的赛道。
　　03.
　　最近到底谁在买房？
　　在对国庆期间各大红盘的多方调查中，笔者发现，今年国庆假期的购房主力可以被粗略归为以下四类：
　　1. 有换房需求的改善群体
　　经过了大半年的观望期，有换房需求，正处在换房周期的改善群体明显是最受用多个利好政策刺激的群体，因此，他们成为了国庆假期的购房绝对主力，也是他们撑起了改善类产品的价格。
　　出于自住需求，  他们更加关心楼盘的品牌、产品力等方面，也是最为青睐现房的一类群体。
　　2. 外地购房者
　　外地购房者再次趁着国庆假期涌入重庆楼市的趋势也非常明显。据某红盘统计，国庆期间该楼盘有20%~30%的成交都是来自北上广的外地购房者。
　　从各方反馈来看，  外地购房者们最看重的还是区域价值，同时也是豪宅类产品的拥趸。  相比之前的外地投资客来说，更认可长期主义和城市发展节奏。
　　3. 返乡置业群体
　　受经济形势和疫情的影响，今年的返乡置业潮在10月已经有了初步体现。他们是刚改产品的主要支持者，更倾向于在熟悉的区域内选择配套更优质、居住条件更成熟的项目。  其中，教育资源是他们最看重的因素。
　　4. 刚需人群
　　刚需客户也是受政策刺激较大的一群人。  在经历了楼市低谷之后，二手房价格刚一抬头，国庆期间折扣和特价房源集中的新盘就分走了大量价格敏感的刚需群体。
　　他们既需要将总价控制在130万以内，又希望在100平米以下的面积段实现三房或四房的功能性。  是最在意性价比的群体。
　　未来，这四类购房者会成为重庆楼市的主流。尤其是改善类购房者和外地购房者，也许在未来的3~5年内，他们的选择和偏好将左右重庆楼市发展的方向。
　　媒人观察：
　　其实，楼市已经开始触底反弹了。
　　今年下半年，全国的现房库存5年来首次出现负增长。这意味着，疫情以来漫长的去库存过程已经出现阶段性成果。综合各方消息，笔者对今年第四季度的重庆楼市，是谨慎乐观的。
　　一方面是随着政策持续宽松，重庆在信贷方面，其实还有调整空间，可以再期待一下后续。
　　另一方面10月企业开始降价冲量。接下来的2个月，就是血雨腥风的＂卷王争霸＂。先是供应端卷起来。因为各个房企全年任务差额较大，10月房企一定会开启冲量模式，随着新项目陆续面市，四季度供应量预计会有较大幅度的上涨。
　　其次，房企冲量必然会促销加码，全力刺激销售。以价换量已成趋势，预计成交量会有一定反弹，价格上应该也会有小幅波动。