北京ampampquot零拆迁ampampquot2。45亿平米的城市ampampquot老破旧ampampquot或将大规模更新

　　2022年5月18日，北京市政府正式公布了《北京市城市更新专项规划 (北京市＂十四五＂时期城市更新规划 )》的通知。
　　这个通知的公布，意味着北京城市发展正式告别＂拆迁＂ ，而即将进入大规模的＂城市更新 ＂发展模式。
　　什么叫做＂城市更新 ＂？
　　所谓的＂城市更新 ＂发展模式，就是面对北京大规模的＂老破旧 ＂建筑和危房建筑，不再＂一拆了之 ＂，而是进行大规模的＂修缮 ＂，增补生活设施，尽可能保留城市的＂原始面貌 ＂。
　　尤其是在北京这样的＂文化古都 ＂和＂高房价 ＂城市，实施＂零拆迁 ＂政策，已经成为了一个必然的政策趋势。
　　在保留城市原始面貌的背后，其实也是北京＂拆不起 ＂了，高房价所带来的拆迁成本实在是过于昂贵。
　　那么，北京目前有多大规模的＂老破旧＂ 建筑等待城市更新呢？
　　根据这一次《北京市城市更新专项规划 》的数据，＂全市集中建设区内共有可更新建筑约 2.45 亿平方米 ＂，这个规模确实非常惊人。
　　如果＂2.45亿平米 ＂都进入拆迁，那北京就可能需要＂天量的拆迁资金 ＂，也一定会把北京房价至少推高1-2倍。
　　＂零拆迁＂可能是北京城市发展的＂最优解＂。
　　根据《北京市城市更新专项规划 》的说明，北京高达2.45亿平米的城市可更新建筑主要集中在＂东西城核心区 ＂和＂中心城区 ＂：
　　第一，北京东西城核心区拥有4200万平米的＂可更新面积＂， 主要包括四类建筑：平房+危旧楼房+简易楼+老旧厂房楼宇 。
　　以上四类房子在北京东西城都将不再＂实施拆迁 ＂，而是进入城市更新，规模高达4200万平米。
　　《北京市城市更新专项规划 》再次强调：到2025年要完成东西城的平房院落10000 户申请式退租，持续推动钟鼓楼周边、大栅栏观音寺 等平房区申请式退租。
　　第二，中心城区存量可更新建筑约1.24 亿平方米 ， 这个规模基本占到了全北京更新面积的50%。
　　北京中心城区主要特指＂朝阳+丰台+石景山+海淀 ＂等四大城区，这四大城区的＂老破旧＂ 规模更大，几乎达到了东西城核心区的3倍，也将大部分进入城市更新的范畴。
　　中心城区的＂老破旧＂不仅包括了老破小二手房，同时还包括房龄超过20年的写字楼和商业，全部都将逐一更新，而不再实施任何的拆迁。
　　东西城核心区+四大中心城区 的＂老破旧＂更新面积就接近1.7亿平米，占到了整个北京城市更新面积的70%。
　　这就意味着北京的城市更新将主要集中在五环以内地区，甚至大部分将以四环以内地区为主。
　　这些地区的＂老破小＂二手房 可能将会在长期无法＂拆迁＂ 了，也就意味着大部分的城区老破小将无法更新房龄，从长期看价值将会逐渐进入＂折损＂ 状态。
　　同时根据《北京市＂十四五＂时期城市更新规划 》的安排，北京的2.45亿平米的城市更新将会在未来五年内完成，也就是到了2025年年底，北京的这一轮大规模城市更新基本完成。
　　而且将会主要分成六种类型来实施：
　　第一种是＂东西城的平房区申请式退租 ＂，目标锁定1万户。
　　第二种是＂2000年前的老破小小区旧改 ＂，目标锁定1.6亿平米。
　　第三种是＂危房和简易楼的腾退改造 ＂100万平米。
　　第四种是＂老旧楼宇和传统商圈改造 ＂500万平米。
　　第五种是＂低效产业园区和老旧厂房 ＂700个。
　　第六种是＂在途城镇化棚改 ＂30000户。
　　我们关心的是，北京这种大规模的城市更新，会给北京的城市发展和房地产市场带来什么样的变化？
　　第一，意味着北京城市高速扩张的动力开始减弱，＂摊大饼＂式 的城市发展格局正式终结。
　　未来的北京城市发展可能将会止步于＂六环周边 ＂，北京已经不可能再有＂七环时代 ＂了，六环就是北京城市发展的极限。
　　远离六环的地区，未来基本上没有太大的升值潜力了。
　　第二，北京＂六环里 ＂将逐渐进入存量房市场，新房市场的稀缺性从长期看会增强，大量的＂老破小＂二手房 由于没有拆迁将会成为北京二手房的主要供应产品。
　　一个没有拆迁的城市，导致的结果只有一个：那就是老破小二手房 将会占据整个城市的二手房市场。
　　结果就是首先北京的二手房的＂挂牌量＂会增大 ，因为很多老破小二手房由于不能拆迁了，很快就会进入二手房市场，成为北京二手房挂牌量增多的主要原因。
　　其次是导致北京二手房房价出现＂结构性下降 ＂，这部分老破小二手房由于集中上市，价格会越买越低，让北京的二手房房价看起来好像下降了。
　　但实际的情况却是＂结构性分化 ＂非常严重：次新房二手房价格猛涨，老破小价格猛跌，但是由于老破小比例高，所以总体数据看起来是下降的。
　　所以未来的北京二手房市场，一定会更加分化：有些房子价格越来越低，还卖不出去，而有些房子的价格却越来越高。
　　第三，北京六环里＂成熟片区 ＂的品质次新房 一定是价格上涨的。
　　北京目前六环里新房的供应量其实比较大，而且大多数都集中在＂新生板块 ＂，周边配套很差，还不够成熟，发展需要周期，但房价不低。
　　这些板块的房价上涨至少还需要5-8年周期，比如崔各庄、金盏、东坝、丰台河西、王四营、十八里店 等。
　　所以以上板块均属于＂长线慢牛＂ 的状态，买了也不亏，但短期内要想房价上涨，可能性几乎为零。
　　而北京六环里目前只要是成熟片区，品质高点的＂15年内的次新房 ＂，房价几乎都涨上去了，最典型的包括亦庄河西、新北苑、朝青板块、常营板块 等，房价在近三年都几乎涨了50%以上。
　　我们认为，未来5年，北京六环里的＂成熟片区＂的高品质次新房 还将持续上涨，这是北京＂城市更新＂ 的发展模式决定的。
　　老破小二手房入市越来越多，次新房和新房将会越来越少，买房人未来选择的空间其实是越来越小了。
　　这种发展模式必将推动北京房价出现更加明显的＂结构行行情 ＂：有些房子降价可能都卖不出去，而有些房子的房价将会涨到＂令人发指 ＂。
　　【加入交流群，请私信大山老师】