硬核预测未来10年楼市总值涨50，股市总值涨4。3倍

　　说到投资渠道，对于我们来说无非也就那几样：房产、股票、基金、贵金属投资等等。而受众面最广的，无疑就是房产和股票了。那么问题来了，未来10年哪一个投资潜力大呢？
　　这是一个很有意思的问题，下面我会独辟蹊跷，舍弃其它纷繁复杂的影响因素， 只用资产结构模型来对比两者的发展潜力 。
　　一、房产：野蛮成长期已过，未来成长空间小。
　　说到房产，毫无疑问是10年来最具人气、也是收益最高最稳定的投资项目，没有之一。2010年全国商品房均价约为5032元/方，2021年全国商品房均价10139元/方，10年时间上涨了100.1%多。
　　再看看CPI居民消费价格指数。2010到2021年期间，年复合CPI增长率为29.6%。由此可见，近10年来房价涨幅是远远高于通货膨胀的涨幅，几乎是跑赢了三倍多。印证了这段时间内买房子真的是最好的投资。但是否代表着未来10年也会延续势头继续跑赢通胀呢？我们接着讨论。
　　由于GDP是流量指标，财富是存量指标，从这个意义上，财富相较GDP，在衡量一国综合实力和社会投资方面无疑更具代表性。
　　2010年我国居民财富总量是166万亿，居民住房市值136.7万亿，住房占比总财富的81%。
　　2021年我国居民财富总量是687万亿，居民住房市值476万亿，住房市值占比总财富的69.2%。
　　10年时间居民住房市值占比总财富比例下降了12%左右，是不是代表房子资产占总财富的比例会越来越低呢？我们看看发达国家的数据。  2021年美国居民住房市值约为43.4万亿美元，居民财富总量约为159.12万亿美元，居民住房占比总财富的29%左右。
　　2021年日本居民住房市值10.5万亿美元，居民总财富约为25.7万亿美元，居民住房占比总财富的38%左右。
　　2021英国居民住房市值约9.05万亿美元，居民总财富约19.6万亿美元，居民住房占比总财富的46%左右。
　　由此可见，我国居民住房市值占总财富的比例高达70%左右，相比发达国家的平均值40%左右实在是高得太多。虽然体制和文化都不同，无论走什么样的经济发展道路，人类本质上还是一样的，发展到最后都会殊途同归。因此我国的住房市值占比肯定会向发达国家靠拢而不断趋于40%左右。
　　那么，10年后我国的住房总市值大约为多少？
　　影响我国居民财富总量增速的主要因素是M2的增长速度。根据最近10年M2的平均年增速10%计算，10年后（以2021年为基点，即2031年）我国居民财富总量测算为：
　　687×（1+10%）^10=1781万亿
　　如果我们按照发达国家住房市值占总财富的40%计算，可得2031年我国居民住房总市值为：
　　1781×40%=712.4万亿
　　对比现在我们的住房总市值是476万亿，则10年时间总市值增长了约50%。
　　敲黑板：因为712.4万亿是总市值，因此就算未来10年房子数量不再增加，满打满算最多只能平均增值50%。如果再考虑新增房子的数量，房价平均涨幅肯定会低于50%。
　　注意：这里探讨的是平均涨幅，事实上根据核心地段的不同，房子行情会出现涨跌分化。
　　二、股市：底部运行十余载，未来成长空间巨大。
　　为方便说明，我依然以2021年作为论述的基点。
　　截止2021年底，我国A股总市值约为99.1万亿人民币，相比687万亿的居民总财富来说，占比只有14.5%。这个比例是高还是低？还是用对比法来看看。  2021年美国股市总市值约68.9万亿美元，占到居民总财富159.12万亿美元的43%。
　　2021年日本股市总市值约8万亿美元，占到居民总财富25.8万亿美元的31%左右。
　　2021年英国股市总市值3.86万亿美元，占到居民总财富19.6万亿美元的20%左右。
　　对比可知，发达国家的股市总市值平均占到居民总财富的30%左右，相比我国的14.5%大约是两倍的距离。随着我们经济的不断发展，居民资产结构肯定也会和发达国家靠拢，股市总市值趋于趋于总财富的30%水平。
　　那么，10年后我国股市总市值大约为多少呢？
　　首先说明一下，这个预测模型是基于我们股市平稳健康发展的条件之上。比如完善的退市制度、监管制度、上市审核制度等等。
　　前面已经测算过，10年后（即2031年）我国居民财富总量为1781万亿。如果按照股市总市值占到居民总财富的30%计算，即：
　　1781万亿×30%=534.3万亿
　　对比现在我们的股市总市值是99.1万亿（事实上，今天发文的实时总市值会更低），则10年时间总市值增长了约4.39倍。
　　敲黑板：假如我国股市数量不再增加，则10年后股价平均可以上涨4.39倍。但实际情况是上市公司是不断增加的，但考虑到完善的退市制度，10年时间上市公司数量最多也就增加50%左右。这样测算下来，股价平均也会有2.92倍的上涨空间。
　　对比过后，答案一目了然。
　　大道至简，摒除一切杂七杂八的干扰，通过资产结构模型的对比分析，轻而易举就知道未来10年到底是投资股市还是投资楼市了。当然了，上面模型的数据会有偏差，比如m2增速、房产数量增速、股票数量增速等变量因素，但在巨大的潜力差距面前，结果都不会太大。
　　也许你会反驳说:为什么是我们向欧美发达国家靠拢，而不是发达国家向我们靠拢呢？但事实证明，建国几十年来，虽然细节不同，但大方向上我们确实是跟随着发达国家的历史路线发展。虽然体制和文化都不同，无论走什么样的经济发展道路，人类本质上还是一样的，发展到最后都会殊途同归，大同小异。
　　需要说明的是，这个对比仅仅是比较两者的总市值上涨潜力，不代表单价会涨。比如房产总市值10年上涨了50%，但如果房产数量增加了1倍的话，房价则会下跌。  在最后的＂白马＂，虚拟资产会最有潜力？
　　10月31日，香港财政司正式发布《有关香港虚拟资产发展的政策宣言》。作为走在世界前沿的国际金融中心，香港的资本嗅觉基本是肯定了数字经济在未来的发展前景区。
　　国家也重点提出，数字经济是未来发展的重点领域。随着web3.0、元宇宙、NFT、分布式区块链等技术领域的不断发展，虚拟资产在市场上已经变得不可或缺。
　　虚拟资产大概率是未来10年的一大风口，但究竟是以什么形式走进我们普通投资者呢？这个还没有确切答案。但大概率会以证券TOKEN化的形式让普通投资人参与。
　　随着香港的试水，等完善后相信国家最后也会跟进。毕竟美国、新加坡、加拿等国也已经涉足虚拟资产和数字货币领域，足以证明这将会是未来一个经济突破口。巨大的初期红利之下，相比楼市和股市，虚拟资产更具想象力。
　　你认同小迷糊的想法吗？欢迎留言讨论。