全球资本加速抄底中国资产，它们到底在赌什么？

　　外国施工队，那真是干啥啥不行，磨洋工它第一名。
　　甭管纽约、巴黎、洛杉矶，还是曼谷、柏林、新德里…
　　但凡哪儿围挡上说施工呢，那这条路基本就算寿终正寝了。
　　当说不说，虽然人家抡大锤出苦力慢得一笔，可架不住当二道贩子抄底赚差价它手快啊…
　　这不，就在国内房企纷纷躺平的时候，外企们却忍不住磨刀霍霍了。
　　唉…这群洋人，嗅觉堪比雪纳瑞，智商赛过哈士奇——
　　几乎每次国内楼市行情走低，都能瞥见它们暗戳戳的身影…
　　就连国内许多媒体、中介、房东以及各式各样的死多头，也开始＂糕巢＂了：
　　人家经历多少轮周期了，这点玩意儿还能看不明白吗？楼市终于要重新回暖了！
　　真的是这么回事儿吗？
　　过去一年里，洋人的＂买买买＂根本停不下来
　　10月25日，凯德中国壕掷近15个小目标，收购了杭州钱塘区的1宗40亩大的住宅地块。
　　在土拍趋冷、＂房投第二城＂渐渐开始褪色的当下——
　　给招拍挂擦屁股的本土房企越来越少，有谁想到：这家坡县同行却成了＂逆行者＂。
　　就在几天前，凯德中国还曾以20.37亿的底价，大手笔拍下北京CBD的博瑞大厦…
　　从去年四季度，高盛买入中国房企债券开始算，外资抄底中国资产似乎就从没歇过脚：
　　上海市杨浦区新江湾城板块的住宅项目，被加拿大博枫资产管理接过来做租赁住宅；
　　摩根士丹利拿下了苏州、南通、嘉兴、太仓近21万㎡的综合物流地产包；
　　易商红木抄底了上海、苏州、杭州、昆山、太仓等地的物流及工业资产组合；
　　黑石集团作价53亿，收购了广州国际机场富力综合物流园的全部收益；
　　除此之外，还有中国香港＂四大家族＂之一的新世界发展，作价22.9亿收购了成都和武汉的六项物流物业的全部权益。
　　外行看热闹，内行看门道。
　　从外资与港资的买入动作中，我们不难总结出以下三个规律：
　　第一，普遍聚焦于一线城市和二线头部城市。
　　北京、上海、深圳、广州、杭州、苏州的关注度最高；
　　紧跟其后的是长三角和大湾区的节点型城市；
　　接下来是成都、武汉这类中西部的绝对中心城市。
　　其次，抄底对象大多集中在生产、物流环节。
　　其中最具代表性的是黑石集团——
　　过去一年时间里，它们在中国的物流投资组合，大幅扩张了约30%，覆盖国内23座城市。
　　还有摩根士丹利和易商红木，几乎同时盯上了长三角腹地的生产与供应链物业。
　　最后，住宅用地目前仍是外资增持列表中的＂边角料＂。
　　凯德中国在杭州、成都等地拿下涉宅地；
　　大和房屋在苏州高铁新城也拿下了涉宅地；
　　但这两家外资房企在国内开发住宅，早就不是一年两年了。
　　一些媒体把这俩老黄瓜拉出来说事儿，多少有点儿穿凿附会。
　　想想看，外资为何拿下上海新江湾新城片区的租赁住宅？
　　因为租赁市场与产业布局、营商环境、收入增长这些指标呈强关联！
　　其底层逻辑与拿下工业、物流园区，不能说十分相似，只能说一毛一样。
　　抄底的外资≈买鱼的老太
　　外资与港资为啥选在这个时候加码中国物业？
　　来听个故事就明白了——
　　话说海鲜市场有个鱼摊，活鱼一斤卖10块，死鱼一斤卖3块。
　　一头发花白、满脸褶子的老太太往摊边一蹲，比卖鱼的都像老板。
　　鱼贩子一脸懵逼，说瞅了半晌也不卖，你蹲那瞅啥？
　　老太太一脸坏笑：＂啊…我看你哪条鱼先拉倒，就它了！＂
　　前来抄底的外资和港资，是不是像极了这个精明的老太太？
　　首先，外资或港资抄底的资产价格确实便宜。
　　像凯德拿下北京CBD的博瑞大厦，成交价较评估价比低了约9个亿，相当于打了个7折！
　　像新世界拿下的成都及武汉六项物流物业、黑石集团收购广州国际机场富力综合物流园，最终成交价，几乎都是一把到底了！
　　除此之外，相当一部分外资和港资拿下的产业、商业用地也是零溢价或低于1%的溢价率。
　　真正实现高溢价的地块，不能说没有，只不过那是极个别的存在。
　　看看下面这张图，就能心领神会了——
　　根据睿和智库研究报告的测算：
　　2022年三季度，中国内地单笔成交金额均值约11.8亿，前三季度总交易额为1464.9亿。
　　尽管两项数值环比均呈增量态势，且交易笔数有增无减，但交易额较前两年比仍处低位——
　　没办法！打折拍卖、抄底收购的单数正在增多。
　　而这一切，与经济下行压力、就业压力等宏观因素脱不了干系；
　　更直白点说： 资产价格缩水，不过是个结果。
　　＂以低于重置价格买入＂，对于见惯了大风大浪的境外金融资本而言，是再寻常不过的操作。
　　然而，对不断加码中国内地物业的外资和港资来说，价格足够便宜并非批量抄底的全部动机！
　　大伙儿不妨想想：当前阶段，它们为啥热衷于买下工业园区、物流园区和写字楼这类物业？
　　如果是一、两家企业这么干，或许只是巧合；
　　扎堆这么干，合理解释恐怕只有一个：
　　它们真正看好的是中国生产与供应链在全球经济中独一无二的地位，以及后疫情时代，生产环节与物流环节的加速修复！
　　换言之，眼下我们所面临的压力，不可能一直存在——这几乎是一条全球共识。
　　作为世界第二大经济体，中国对世界经济增长的贡献率首屈一指；
　　作为世界第一制造业大国，中国制造业门类的齐全性与工业体系的完整性独一无二；
　　其产业链与供应链具有明确的公共产品属性，保障了生产端与物流端的韧劲与可靠性；
　　中国产业工人的整体素质与用工成本，仍是最具性价比的存在；
　　更重要的在于，近些年中国在生产与物流领域的升级——
　　一方面拉开了与其它新兴国家的代差；
　　一方面缩短了与传统制造业强国的差距。
　　不然你以为＂福利国家粉碎机＂的江湖绰号，是怎么来的？
　　综合市场化、工业化、城市化、信息化、国际化、法制化来看，中国堪称 ＂最具性价比的六边形战士＂ …
　　这样的工业基本盘，让全球资本压根儿就找不到替代者…
　　一想到这些，许多道理自然就懂了：
　　为何某国天天嚷嚷着＂制造业回归＂，却只能雷声大雨点小；
　　为何某国那么想让我们＂硬脱钩＂，但一聊到真金白银马上实事求是；
　　为何某国加息加了好几轮，但高通胀这个病还是没能药到病除…
　　就在前几天，德国话事人刚刚结束了访华行程；
　　此前有消息称，法国话事人原本想跟着一起来的。
　　用德国权威媒体的说法就是：
　　欧洲大国领导人正在用行动证明，＂脱钩＂不是欧盟的选项。
　　基本面修复，是楼市修复的最大前提
　　理解了中国经济的基本盘，外资扎堆抄底的动机也就不言自明了。
　　外资集体布局产业类物业， 对赌的就是中国在产业链与供应链上的不可替代性。
　　而基本面的修复，恰恰是修复楼市最重要的前置条件。
　　众所周知，从去年高层鲜明提出＂两维护＂开始，有关房地产的系统性救市已经延续了一年多。
　　可无论是土地成交情况，还是新房、二手房去化情况，似乎都不容乐观。
　　大家对国房信心指数的持续走低，更是见怪不怪。
　　一轮又一轮的宽政策、宽信贷之后，需求端没能重复以往争先恐后嗷嗷入场的局面——
　　恰恰是大家对家庭收入与负债情况双重不乐观的体现。
　　想要打破这个僵局，关键就在于，必须修复增长与就业两项核心基本面要素。
　　此次外资与港资纷纷看好的工业生产与仓储物流，就是不错的抓手。
　　而全球产业链分工布局，也需要我们在以上两大环节做大做强、再创辉煌。
　　也只有等到生产与供应链深度修复后， 经济增长、充分就业、收入预期、削减债务 以及 新一轮信用扩张 才能重新形成科学的闭环链条。
　　前不久，太古集团曾放话：未来10年将在内地核心市场投入500亿，用于商业与涉宅用地；
　　另有新世界高调宣布：备齐百亿资金，准备在上海、杭州、深圳、广州等地拿下涉宅地块。
　　从两家港资企业的声明中，我们不难读出，投资住宅行为发生的滞后性。
　　把两句话放一起理解就是——
　　在生产领域充分修复，带动住宅领域回暖之后，再来拿涉宅地。
　　你品，你细品…
　　对于外资或港资的行动，不需要抱有太多不切实际的幻想。
　　资本天生就有＂非在国化＂倾向，这一点从未有哪怕一丝一毫的改变。
　　这也意味着，过往的外资抄底＂三板斧＂大概率还会重演：
　　1）以低于重置成本的价格，买入相对成熟的物业；
　　2）做高债务杠杆、更换运营团队、提升资源整合、对接资方优势业务；
　　3）资产升值后，通过拆分上市或打包出售，落袋为安。
　　对于我们普通人而言，如果想顺势而为，那以下三件事或许应该提上日程了：
　　其一，合理规划储蓄，套现非核心资产，随时准备升舱家庭资产；
　　其二，扩大资金使用的长线周期，避免周期波动对现金流产生较大冲击；
　　其三，耐心持有，让时间和经济增长解决其它非技术性问题。
　　外资加码中国资产，是个不同寻常的信号；
　　但我们有必要理解： 这一信号可能触发的正向反馈逻辑。
　　作者：拓海，大碗楼市