有人说3年后房价会大跌,买房族需再等等
房价下跌回归居住属性是众望所归,房住不炒更是大势所趋,毕竟人均收入在那里摆着,炒到普通群众躺平也就意味该崩盘了。有人清醒有人装醉,不少坐拥多套房的幻想涨到十万再破百万一平,概率应该比活着见到地球爆炸还低,除非哪天人民币汇率和日元甚至津巴布韦看齐。
房价下跌甚至崩溃的源头,就在于居民杠杆的平衡被打破。一边是房价继续涨,居民负债继续加重;另一边是就业形势恶化,居民收入下降……通常,若一个经济学家说房价涨到头了,大抵都会从以下几个方面展开分析:1.城镇化到头了;2.房地产税要来了;3.国内外形势危急了;4.人口危机显现了;5.货币政策转向了。
城镇化到头,意味着城市扩张的动力消失,即土地财政到头,势必要通过房地产税来补充财政收入。当国家的内部形势是贫富分化和人口危机,外部形势是贸易摩擦和新冷战,这意味着经济结构转型迫在眉睫,那么货币政策就不能再像以前一样继续大水漫灌了。货币政策,绝对是影响房价的最关键变量,这是放之四海皆准的真理。
经历过疫情大放水之后,我们已经看清楚了,各国的资产价格,所反馈的都是本国的货币现象,跟基本面无关——货币松,房价涨,一旦货币收缩,房价也一定下跌,这是毋庸置疑的。问题是,在泡沫状态下,货币收缩会直接刺破泡沫,导致一系列的经济问题,令决策者投鼠忌器,而处于紧一下松一下的摇摆状态当中。房价不会继续涨,只可能是因为它存在一个逻辑上的极限,房价已经逼近了这个极限,失去了继续上涨的空间。
2-3年内房价会跌,房价就涨不动了,就会掉头向下。房地产的本质,就是通过银行,把居民的储蓄及未来的收入,都转移到政府手里。买房这件事,把你家 6 个钱包和你夫妻二人未来几十年的收入,一股脑全掏了,你还能掏出更多吗?对于小年轻而言买房买车后还贷就让日子过得惨兮兮,还会愿意生育后代吗,当然是不愿意的,没有能力就不让后代受罪也是最后的倔强了。人口负增长导致空房越来越多,无人问津的时候房价会跌,多年的老房子更是再难出手,还得面临多套房交房产税的困境。提前老龄化和人口负增长会让资本逐渐看轻房地产,没了炒作房价就涨不动了。
一座城市的房价是否健康,风险大不大,主要看三个指标:居民负债率,房价收入比,除土地财政外收入增速。安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。当下买房无疑是最高点接盘,降利率不降房价就是在耍流氓,买房族再等等耗死他们,吃了不该吃的终归得吐出来。
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