新城控股35岁掌门人的下半场

　　尽管地产二代王晓松，已将父亲王振华留下的危局收拾好，但在房地产行业去芜存菁的历史进程中，他要想守好父亲创下的事业，还有一段艰难的路要走。
　　作者陶婷
　　编辑韩忠强
　　白银闪耀，长河茫茫。
　　2019年，恰逢中国地产黄金十年结束之际，在家族氛围浓厚的房企里，代际传承的巨幕缓缓拉开，地产二代们竞相登台，比如碧桂园杨惠妍、福晟潘浩然、世茂许世坛等等。他们背负着或发展或振兴家族企业的使命。
　　然而，地产二代们并不稳定。2020年以来，禹洲集团林禹芳、泛海控股卢晓云等年轻接班人，先后从企业淡出。但也有一些继任者没办法退场，比如新城控股董事长王晓松。
　　三年前，王晓松走上台前。三年后的今天，尽管在这个地产二代的带领下，新城控股走过至暗时刻，但它一直没能重回前十。时代大势面前，进入2022年的新城控股，也有不少忧患。
　　11月4日，新城控股公告显示，110月累计合同销售金额约1029。50亿元，比上年同期下降46。63；累计销售面积约1045。36万平方米，比上年同期下降44。48。
　　据克尔瑞统计，新城控股在今年前10个月的中国房地产企业销售排行榜中，以707。3亿元的权益金额排名第16。2019年，新城控股曾一度高居榜单第8位，但此后排名连续回落。01、不再是黑马
　　新城控股原本有一个很美好的故事。
　　踩着三四线城棚改货币化浪潮，新城控股在2019年上半年，以黑马之姿杀出重围，将行业排名从上一年的二十多名，打到百强房企中的第八位。
　　但随之而来的黑天鹅事件，不仅重创了新城控股，也让它的经营环境画风突变：股价大跌，融资受困，债务危机等。彼时彼刻，主动降杠杆，成为王振华之子王晓松的无奈之举。挽狂澜于既倒，扶大厦于断梁。
　　临危上阵后，王晓松带着新城控股自救，比如迅速与王振华切割、出售资产降负债、放缓拿地降规模等等。新城控股度过至暗时刻之际，剧情也走到新拐点。2020年，踩了急刹车的新城控股，褪去了黑马本色，其销售额下降14，行业排名跌到12名。
　　与此同时，转换新角色一年多的王晓松，也面临着不同的考验：增长见顶、奔绿压力、利润滑坡，成为挡在这位继任者面前的拦路虎。在黄线（资产负债率高于规定的70）之列的新城控股，又走上奔绿之路。
　　为此，新城控股进行了组织结构调整和裁员行动。直到2021年年末，新城控股终于涉险过关跨入绿档房企行列。其中，实现净负债率为48。12，剔除预收款项后的资产负债率为69。95，现金短债比为1。07。
　　这一年，新城控股还有好消息：营收同比增长15。6，股价一度涨到历史最高点。不过，与其它房企一样，新城控股也是增收不增利。在喜忧参半中度过的新城控股，不仅没能重回前十，行业排名更下滑至第16名。这使得新城控股股价走势后继乏力。
　　尽管在2021年业绩会上，王晓松说，没有一个冬天不会过去，没有一个春天不会到来。然而，进入2022年，在地产行业仍处在去芜存菁的进程里，一些房企被淘汰，一些房企脱颖而出，一些房企仍在自救。新城控股是第三类。
　　在外界看来，财务指标疲软，是摆在新城控股面前的最大难题。毕竟，在降负债的同时，有息负债和短债都在增加。于是，新城控股再次自救了，比如7月拟卖掉吾悦广场里的星轶影城、10月提前偿还20多亿的公司债券等。
　　在年终房企偿债小高峰到来之际，新城控股总算保住了资金链的安全。海通证券报告显示，至2022三季度，新城控股资产负债率为81。36，较2021年同期下降2。73个百分点；经营活动现金流净额，回正至166。5亿元。
　　行业大势下，房子卖不动导致销售下滑，也是新城控股需正视的问题。110月，新城控股累计合同销售金额约1029。50亿元，比上年同期下降46。63；累计销售面积约1045。36万平方米，比上年同期下降44。48。
　　新城控股最大的不足在于金融资源的匮乏，最大的制约还是资本金不足。一名行业著名人士则向市界总结道。
　　无论如何，在很多房企日子不好过的当下，王晓松算是化解了王振华留下的危局。02、王晓松的新故事
　　创一代是稳定企业的压舱石，他们一手成立并将企业做大，有着处理危机的能力，特别在与融资机构、各地以及中小投资者等沟通方面，优势明显。但很多地产二代并不具备这样的能力。
　　但王晓松这个地产二代并不简单。在外界看来，1987年出生的他既不是不闻窗外事的技术宅男，也不是游手好闲的纨绔子弟，沉稳谨慎、逻辑清晰。
　　临时上阵的王晓松，做的第一件事，就是与父亲进行切割：删除官网上王振华的信息、发布道歉声明等等。他试图借此消化王振华案件，给新城控股带来的多米诺骨牌效应。
　　新城控股危机发生后，尽管王晓松在2019年10月，对管理层进行了股权激励，但三个元老中还是走了两个。而后，在将近一年的时间里，新城控股核心团队从以前的王振华袁伯银陈德力梁志诚，变成了王晓松梁志诚曲德君。
　　较之于王振华时期的激进，新城控股在王晓松时代慢了下来。比如2019年下半年，新城控股基本没有拿地；比如地产调控仍然吃紧的2022年前七个月，新城控股只获取一宗土地。当然，王晓松也延续了一些东西。
　　喜欢骆驼的王振华，将骆驼精神比作新城控股的文化。王晓松上位后，也喜欢把新城控股比作骆驼，骆驼可以在最艰难的环境中走最长的路。王晓松不仅延续了新城控股企业文化的精髓，甚至比他父亲更为重视一些。前述业内人士告诉市界。
　　三年的时间里，外界的关注点，逐渐从王振华案件、公司危机，转移到王晓松拯救大兵瑞恩的故事上。王振华，这个昔日的灵魂人物，似乎与新城控股渐行渐远了。目前，从形式上来看，王振华已经与新城控股解绑了，但从企业治理逻辑上，他作为实际控制人，不可能与企业运行完全解绑。IPG中国首席经济学家柏文喜告诉市界。
　　此言并非空穴来风。虽然黑天鹅事件发生时，新城控股迅速与其进行了切割，但王振华不仅仍是新城控股的实控人，其还担任包括江苏新城实业集团在内的不少公司的法人代表，这些实控公司与新城控股有着千丝万缕的联系。
　　狱中的王振华，也并未闲着。东方财富网数据显示，2020年4月以来，王振华先后多次增持新城发展股份，如2021年1月，其加仓900万股。根据新城控股2021年年报，王振华间接持有新城发展68。02的股份，以及新城控股约45。6的股份。
　　在前述业内人士看来，王晓松比很多现在的地产二代都优秀。实际上，从新城控股的发展角度来看，王晓松如今没办法退场，也不能退场。
　　王晓松可谓与新城控股共生共长，以至于他曾说出这种感情没办法割舍新城控股是值得我为之奋斗一生的事业的话语。当年黑天鹅事件发生时，一名机构前辈问：你是怎么决定承担起这个企业？王晓松答：个人价值追求、责任所在、感情寄托。
　　不过，在另一些观察人士看来，在公司经营上，缺乏创新的王晓松，很难走出父亲的影响。新城控股的战略仍然沿用了住宅商业的双轮驱动。并且，住宅增长见顶使得业绩持续下滑中，王晓松寄予厚望的商业地产，也是一把双刃剑。03、二代的双刃剑
　　新城控股采用的是住宅商住双轮驱动的模式，即城市综合商业开发为主，将销售型物业和持有型物业相结合，利用销售型物业快速回笼资金，弥补持有型物业带来的资金沉淀。
　　其中，销售型物业以住宅、公寓和商铺为主，持有型物业以购物中心和写字楼为主。通常而言，优质的购物中心可以推动住宅销售，而住宅又可以为购物中心带来稳定的客流量，提高销售额，稳固租金收入。
　　新城控股旗下城市综合体品牌吾悦广场，算得上是王晓松的得意之作。在近些年来的中国商业综合体品牌影响力TOP100中，吾悦广场通常能够进前十，与其一同进入榜单的有万达、太古里、万象汇、大悦城等。
　　吾悦广场对新城控股业绩贡献持续上升。2022年1月至9月数据显示，新城控股商业运营总收入为71。95亿元（含税租金收入），比2021年同期增加了约11亿。不仅如此，吾悦广场还成为新城控股融资的重要工具。其董事兼总裁梁志诚曾表示，2022年1月至8月，20座吾悦广场经营性物业贷落地，累计获得融资62亿元左右。
　　实际上，不同于追求商业综合体品质感，不追求数量规模的恒隆们，新城控股不仅追求数量规模，还将吾悦广场开到了下沉市场。没错，它正是踩中三四线城市消费升级的风口，区县商业地产的空白而起飞的。
　　睿和智库数据显示，截至2020年6月，以运营和在建的100余家吾悦广场计算，新城控股约61的吾悦广场位于三四线城市。其中，38。9位于三线及地级市，22。1位于三线以下城市。而从规模来看，截至2022年6月末，吾悦广场完成了135个大中城市、189个综合体项目的布局。
　　事情一开始并不顺利。众所周知，重资产模式资金回收需五年时间，而利润的来源是通过不断的升值来赚取利润。早期的新城控股，都是采用重资产模式，以至于当时吾悦广场的主要作用就是带动住宅的销售。然而，在那样的左右互博（与房地产的结算周期、以及房价升值与否有关）中，新城控股的毛利率并不是总让人满意。
　　于是，在20162020年间，新城控股陆续开展轻资产运营项目，比如将重资产和附加值低的业务转让或外包出去，通过输出管理和服务获得相应的收益；比如推广出租等等。这种模式的实施确有成效。2019年，虽然遭受内外部环境冲击，但其运营收入同比增长92。28，毛利率是住宅销售的2。64倍。
　　2020年，三道红线等诸多压力下，新城控股强化轻资产运营项目。这一年，由于疫情的影响，商业运营收入虽有降低，但仍处于行业靠前水平。并且，吾悦广场规模逐渐扩大，提升了营收水平。总体来看，轻资产的运营提升了新城控股的盈利能力。当然，轻资产运营模式也有不足之处。
　　可能会造成产品品质不能保证，外包也会造成对供货商的高度依赖性。并且，在各个环节的资金运作，都需要企业具备极高的资金运作能力，而当某个环节出现脱节时，则会产生较大的财务风险。一名商业地产人士告诉市界。
　　即便如此，新城控股重资产项目占比仍然不小。今年9月，梁志诚在公开场合介绍称，新城控股持有116座重资产吾悦广场。这个模式持续下去的前提是，新城控股的开发性业务现金流，能够补上持有型商业物业运营现金流的缺口。柏文喜认为。
　　其实，无论是轻资产还是重资产，其经营成功都离不开人才管理。多名业内人士告诉市界，新城控股商业不足之处，还在于人才匮乏。尽管新城控股也有一大批秉承新城文化、诚实做人踏实做事的新城人，但还是不够。前述著名行业人士解释称。
　　那一批在房地产造富洪流里，最先吃到时代红利，最先富起来的人群，正以各种各样的方式隐去。接棒他们的地产二代，要想在行业大浪淘沙的历史进程中，守好父辈打下的江山，并不容易。
　　王晓松也还有一段艰难的路要走。