对央行再推出2000亿元保交楼贷款的点评

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉
　　据中国证券网，11月21日人民银行、银保监会召开全国性商业银行信贷工作座谈会，在前期推出的政策性行保交楼专项借款的基础上，将面向6家商业银行推出2000亿元保交楼贷款支持计划，已于近期面向业内征求意见。
　　点评如下：
　　1、本次2000亿元保交楼贷款支持计划是近期纾困资金面，提振楼市信心组合拳的又一有力举措，也是8月29日2000亿元政策行保交楼专项借款的补充。相比专项借款需要偿还3的利息，本次2000亿元贷款计划由人民银行提供的免息再贷款，也就是商业银行获得这个资金，贷给保交楼的相关主体，比如承接保交楼的地方国企平台、施工单位、供应商，并能退出，即便是2的利率，也是净赚。因此，彰显了央行激励商业银行参与保交楼融资的信号。
　　2、合计4000亿元的财政和央行资金，再加上11月8日2500亿元第二支箭支持房地产民营企业发债融资，11月14日银保监会保函置换预收款等，再加上带动央国企资产管理公司收并购等等，显示在推进保交楼方面，国家正在全方位疏解保交楼的资金面。在债务集中到期、债务规模大，而销售回款为主的自我造血，因需求端疲弱难以支撑债务的偿还，加上风险预期扩散导致债权人预期悲观，形成了对开发商事实上挤兑的局面，从而导致风险扩散和系统性风险发生的可能。因此，央行积极介入是合理的、必要的，及时的。
　　3、从目前保交楼需要的资金来看，由于前期借债规模太大，高杠杆扩张太快，所需偿债资金规模巨大，4000亿的纾困资金体量还是略小了一点。不过，国家层面的资金纾困，只是一个引子资金，目的还是以国家信用注入及其信号意义，带动社会各方资金注入。如果国家层面的纾困资金体量太大，就会引发开发商躺平，甚至摆烂的道德风险。毕竟，开发商承担自救的主体责任。钱被开发商挪走了，对于负责的地方管理部门和金融机构，要协力推进资金的追索。
　　4、外部资金注入，目的是带来社会资金，将板结的矛盾协调好，让保交楼推进所涉及到的各方，包括开发商、施工单位、供应商、金融机构，能重新聚拢起来，共同推进项目循环，通过项目销售正常化，修复企业和项目的造血功能，这才是最根本的解决之路。外部救助只是助力，关键是自身的造血功能恢复和可持续的项目滚动，从而将债务一块一块解决，最终回归正常。
　　5、笔者认为，只有当需求稳定下来了，资产价格无序下跌的态势止住了，让市场看到楼市底部出现了，商品房市场需求也开始稳定了。同时，企业层面暴雷不再扩散、蔓延了。这时候社会资金才会大规模投入。因此，当前要做的是，赶快稳住需求面，稳住资产价格，同时对稳健经营的企业，要多方合力，一起纾困，避免风险蔓延至稳健经营的企业。