地价300万一亩，容积率2。8，四线城市，房价大概会是多少？

　　本人造价领域，为大家计算：1亩地是667平米，折算一亩地最多可以建设667*2.8=1868平米！推算每个平米楼面价就是3000000/1868=1605元平方。
　　接下来就是建安成本，造房子不是以前要讲品质，所以整个静安成本应该包括土建加安装加市政加园林加电梯公区精装修部分。
　　土建1500，安装500，市政500，园林500，公区精装修1000。
　　所以建安成本是4000元平米
　　规费和税费，规费和税费是必须规定要上交的，这个呢，一般占整个比例大概是15%左右，这样折算的话：
　　（4000+1605）*0.15=840元
　　通过推算，保证开发商资金不是银行贷款借来的利息与借贷后，说明开发商的成本=1605+4000+840=6445元平米。
　　考虑后期营销费用5%，利润10%
　　开发商销售价格6445*1.15=7400元。
　　那么，开发商最终销售的均价应该是在7500元左右，上下幅度不会超过300元。
　　如果开发商的实力不足，前期购买土地的钱也是通过民间借贷或者是银行贷款，那么这个价格就做不到了。
　　如果涉及到的地块很大，需要分三年到五年建设的话，那么开发商一般采取的是首开低价、中开高价、尾开处理的方式。
　　就是说在首开的时候可能会给你弄一个6750起步，然后均价呢，大概在7100。
　　通过首开的教法，提高了品质，然后在第二次开盘的时候呢，起步价可能就要提到了，7100而均价提到了7500。
　　尾盘处理的时候可能在7300就会给卖掉。
　　这种房子的计算主要看他要做的品质，实际土建成本是差不多的，楼盘与楼盘之间的差距在哪里？在它的安装市政原理和精装修这些板块，特别是市政园林精装修，都是看不到的东西，他给你电梯好一点，电梯用差一点，瓷砖用好点，瓷砖又差一点，对这个建安成本差距会很大。
　　如果说他这个盘6800均价卖给你们，那么它在园林上肯定就会给你做的很差，水泥浇筑一下就可以了，然后再给你种上香樟、桂花就可以。而且树矮小！
　　羊毛是出在羊身上，有的楼盘他可能他的楼面价很低，只有1000元，但是他那15000也有他卖15000的道理，比如她在精装修这一块做得的非常好，瓷砖给你用的都是品牌的，然后安装的管道给你用的都是正品的，那这个房子肯定也值15000。
　　也不能单单只看楼面价，也要也要看它的装修标准，他设计的一个品质，像浙江省有一个企业叫绿城，他做的房子要比别的房子要贵的多，贵在哪里？就是贵在它的细节上，同地段的房子，绿城要比人家贵3000起步。
　　但是别人的房子不好卖，绿城的房子就要抢光，为什么大家买的是这个品牌？买的是这个品质，它的园林做的好，市政做的好像地下管道做得好，第一个不堵塞，第二个呢，通过时间长了，管道沉降也不会裂管，后期你也不用维修。
　　开发商开发房子，看不到的地方太多了，第一个顶楼的防水，第二个地下室以及整个结构同样是高层，有的混凝土用的多，而有的是填充砖用的多一点。
　　你买房子还是得看品质不能完全看价格当然当接受能力有限的话那肯定是挑选品质还可以性价比高的房子…
　　我给你简单讲一下成本价和房价怎么计算出来的：
　　1.土地成本：主要包括土地款，契税和配套费。如果地价300万/亩，容积率2.8，那么地上建筑面积就是2.8*667=1870平方，那么300万均摊到每平方的土地成本就是是300万除以1870，大概土地成本就是每平方1604元，加上契税和配套费大概就是每平方1700元左右。
　　2.建安成本一般是每平方2800—3100，包括前期，基础，地上，地下，景观绿化，水电气暖等，如果是四线城市建安成本就是2800元左右。
　　3.三大费用，包括销售费用，管理费用，财务费用，大概占比5-10%，按照每平300-500左右。
　　4.税费，主要包括土增税，增值税，企业所得税等，大概每平300-500元左右。
　　综上所述，单方成本每平5000-5500，加上利润10%，房价大概在每平5500-6000元。
　　以上就是我的回答，希望对您有所帮助。
　　四线城市哈，300万一亩地，一亩地是666平方，如果容积率2.8，那么每平方的土地成本是300万除以666再除去2.88=1600每平方，四线城市的建安成本是1800左右，绿化300-500每平方。再加上小区配套费，契税、印花税、营业税、城建税、土地税、地方附加税等，另外还要核算资本金成本、时间成本，正常还有2个点营销成本，最后是开发商利润，地市10%左右，房屋定价需要全部考虑进去。粗略估算，至少要卖到5000以上才行。
　　我来算一下。
　　就按100亩地算，不考虑别墅，没有商业，纯住宅。
　　容积率能做到2.8，起步层数不会低于18层，辅以30层的大高层，就算设计有10层以下，我觉得面积也不会多，就按18层高层和30层大高层一半一半来算。
　　其他的设计规划指标不详，考虑到车位指标，人防面积，停车位全部设计地下。
　　普通住宅，无精装修，毛坯房交付。
　　建设周期按三年。
　　总地价：3个亿。
　　可售面积：2.8*667*100=186760平米。
　　一、楼面地价。
　　300000000/186760=1606元/平。
　　二、建筑成本（含消防、人防）。
　　18层一半，按3100元/平计。
　　30层一半，按3500元/平计。
　　平均成本3200元/平。
　　三、税收，规费。
　　总体的土地增值税、土地契税、交易税印花税、所得税等，基本达到销售价格的9%左右，取900元/平，规费三线城市一般为180元/平。
　　两项合计1080元/平。
　　四、配套附属。
　　景观、园林、小品、道路、下水道、化粪池、窨井、围挡、大门等。
　　按300元/平。
　　五、水、电、气、智能化、门禁系统。
　　水在60，电在180，气在40，智能化在20。
　　合计300元/平。
　　六、管理费。
　　立项、环评、质监、安检、设计、审图、防雷、测绘、招投标、环保、城管、销售提成、广告、管理人员工资等。
　　按300元/平。
　　七、其他。
　　不可预见成本，按100元/平考虑。
　　总体成本：
　　一+二+三+四+五+六+七=1606+3300+1080+300+300+300+50=6936元/平。
　　这里并没有考虑投资者的利息支出，如果投入资本为自有资金，要考虑存款利息，如果投入资本为融资，则还要考虑融资利息，相应成本会更高。
　　房价卖到一万，利润差不多有3000元/平，但如果考虑融资成本，利润可能有2500元/平。
　　不同地方，可能土地不同，楼面地价有较大差异，土建成本有细微差异，其他基本差不多。
　　这里不考虑精装修。
　　一、土地费用 ：
　　3000000元 667m2 2.8=1606元/m2；
　　二、前期工程费用： 180.00元/m2
　　1、勘探费用：1.00元/m2
　　2、规划设计费： 2.00元/m2
　　3、图纸设计费（含配套景观） ：15.00元/m2
　　5、综合配套费用： 155.00元/m2；市政建设配套及城市义务教育配套；
　　6、监理费：7.00元/m2
　　三、建安工程费用 ：1850.00元/m2
　　1、主体工程建设（含水电安装） ：1400.00元/m2
　　2、电梯、桩基费用： 100.00元/m2
　　3、门、窗、外墙保温icon、真石漆、地暖、消防等分包费用：350.00元/m2
　　四、专项配套工程费用：195.00元/m2
　　1、太阳能设施费： 20.00元/m2
　　2、供水设施配套费：30元/m2
　　3、集中供热设施配套费： 35.00元/m2；
　　4、管道供气设施配套费 ：20.00元/m2；
　　5、供电设施配套费 ：90.00元/m2；
　　五、室外配套费用 ：165.00元/m2
　　1、道路、绿化、景观 等费用：140.00元/m2
　　2、供水、排水设施费用： 10.00元/m2
　　3、弱电监控、亮化工程等费用： 10.00元/m2
　　4、其他配套费用： 5.00元/m2
　　五、销售及管理费用 ：150.00元/m2
　　六、财务税收费用： 350元/m2
　　七、其他费用： 20.00元/m2
　　八、合计：4516.00元/m2
　　也就是说，开发商房价要卖到4500以上才有利润！但也不是绝对，小县城的配置降低一些，再便宜个几百块钱，也不是不可以！
　　从开发商购买的土地楼面的价格，可以预测到未来开发商销售的时候，房价在什么范围，这个是可以计算的。
　　地价300万/亩，容积率2.8，房价大概会是多少？这里有两种计算方法，一种是楼面价格倒推计算；一种是成本计算。楼面价格是多少
　　这里给出的数据是地价300万/亩，容积率2.8，1亩地上可以建设666.7平米（1亩地） 2.8的容积率=1866.76平米，那么土地的价格是300万/亩，楼面价应该是1607元，这就是土地的成本，每平米的价格是1607元。
　　根据一般的规律，楼面价格的2.5倍，就是未来销售的价格，楼面价是1607元/平米 2.5倍=4018元，就是未来销售的价格。成本法计算
　　就是计算每平米的成本，然后就可以确定销售的价格。
　　成本计算的内容是土地成本，税费成本，管理成本和利润这四大项。
　　土地成本上面已经计算了，每平米的价格是1607元/平米；
　　税费成本一般是土地成本的50%，也可以计算税费占整个房价的20%，这里你没有房价，只有土地成本，那么我们就算税费是土地成本的40%，那大概是600元/平米。
　　建筑安装成本在北京、上海和深圳这些城市是3000元/平米，在重庆是1800元左右，而在四线城市每平米计算在1000元是合适的。
　　管理成本和开发商的利润，占房价的20%，应该是1000块钱左右；
　　土地成本和税收成本占房价的60%，管理成本和开发商的利润占房价的20%，建筑安装成本占房价的20%，管理成和开发商的利润，占房价的20%，
　　这样你可以计算出成本价格，土地成本+税务成本+建安成本+管理和利润成本=4200元，和上面土地推算法相差200元/平米，相差不大。
　　当然，
　　房地产的成本有成千上万的项目，要准确的计算，当热就不能这么简单，这只是外行人初步的计算，仅仅做一个参考而已。
　　当然，这也是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习。
　　300万一亩的拿地价算下来是4500元/ ，再除以容积率2.8楼面价算下来元1608/ 。
　　然后就是建安成本，建安成本算2500元/ ，这个仅仅是建筑安装的费用。也就是说从拿地到房子成型，成本已经在4108元一平了。
　　然后是税费，税费大概要占据25%左右，这样算下来成本已经到5135元一平了。
　　其他费用支出5左右%，加起来成本已经在5381元一平了。利润按照15%来计算，销售价在5999元起。
　　当然，这里面是抛开了开发商无偿修建带来的配套成本，如果有配套成本的话价格更高。
　　其实，房地产销售价的组成比较复杂，远远不是我列举的这么简单。很多隐形费用往往不是我们能够计算的，而且销售价格往往会出人所料。
　　因为不是开发商财务核价人员，我的列举与实际价格还是有一定的距离。四线城市这个楼面价销售价格一般在6000－－8000之间。
　　如果是在二三线城市价格可能会到8000－－1万左右。
　　比如成都双流某楼盘，楼面价1000左右，房屋销售价1.2万左右，你找谁说理去。
　　所以说，房价，不是那么简单的！
　　容积率达到了2.8，这样的房子一般都要建成了高层，也就是高度100米以下的25层 34层的房子。这种小区不可能再腾出空间建造可以卖高价的别墅和排屋。
　　地价300万/亩=300/666/2.8=1600元/平米，1600元/平米就是楼面价。
　　在四五线城市以不考虑精装修为前提，否则成本计算会更高。主要是除了地价，还有建安费用、设计等相关费、财务费用、销售费用、税金和利润等组成。
　　建安费用以地上建筑为主，适当分摊的原则，地下室以车库出售保本投资的策略。一般的城市以2500元/平米的建安费用（包括设计、管理费等）。
　　这样土地+工程费用=4100元/平米。
　　财务费用对于一些中小房地产企业等成本其实是非常高的。假设土地是拍地后就支付，以两年完成后进入批量销售，占用资金至少要2.5年，利率费用一般不会低于10%，这样的财务成本会接近800 1000元/平米。
　　销售费用一般在销售价格的5%，假如委托一些实力雄厚的中介服务机构还会更高。以300元/平米暂估。
　　工程费用的税金包含在工程费中，其他的税收按照3%估算，这样在200元/平米。
　　房地产企业的利润一般大的房地产在30%以上，而中小房地产企业的利润在20% 25%。
　　计算分析如下：土地费用1600元+工程费用2500元+财务费用1000元+销售费用300元+税金200元=5600元/平米。
　　要使开发商的利润为25%，则销售价格要在7500元以上，要是利润达到30%，则销售价格在8000元以上。
　　如果采用精装修，以装修价2000元/平米计算，加上其他相关费要卖到10500元/平米 12000元/平米。
　　非常荣幸为题主作答。
　　由地价推算房价，一般总体思路是这样：在确定计容楼面价基础上，加上建筑物的综合建安单方成本、开发商融资管理和营销单方成本、房地产相关单方税费、开发商计容建筑面积单方利润额，就可以计算出房价大概多少。
　　一、在总体思路下，细说下相关名词：
　　1、计容楼面价，即计算容积率前提下的单方建筑面积楼面价，一般两种计算方式：
　　（1）土地总价（亿元）/（土地占地面积*容积率）*100000000
　　（2）土地总价（亿元）/（土地占地亩数*666.67*容积率）*100000000
　　其中土地占地面积=土地占地亩数*666.67（一亩地大概666.67平方米）
　　2、建筑物的综合建安单方成本，即包含基础设施配套费、前期开发费、公共配套费、开发间接费、建安成本等（这里既有政府文件规定的刚性成本，也有开发商与建筑承包商的经验建筑数据）。上述各项费用的合计，除以计容建筑面积，就是推算楼面价的综合建安单方成本。
　　3、开发商融资、管理和营销单方成本，即开发商的融资费用、管理费用和营销费用合计除以计容建筑面积。
　　4、房地产相关单方税费，即房地产开发所缴纳的土地契税、增值税、土地增值税、所得税等各项费用的合计，除以计容建筑面积。
　　5、开发商计容建筑面积单方利润额，即在1-4合计总额基础上除以计容楼面价，再乘以利润率（一般5%-12%）。
　　二、不同容积率下，住宅用地建筑形态
　　为更好地回答问题，还需明晰不同容积率下，一般的住宅用地，都会建什么样的住宅形式。这对综合建安成本的影响是不同的。
　　三、结合问题推算房价
　　1、计容楼面价计算。土地300万/亩，容积率2.8，
　　计容楼面价=300/（666.67*2.8）*10000=1607元/平方米。
　　2、建筑物的综合建安单方成本。容积率2.8，一般建高层住宅。
　　在四线城市，高层住宅的综合建安单方成本，一般在3000-3500元/平方米。
　　如果有精装修的要求，还要在上述基础上加400-800元/平方米。
　　3、开发商融资、管理和营销单方成本。根据经验值，一般占售价的5%-10%。
　　4、房地产相关单方税费。根据经验值，一般占1-3合计总额的15%-20%。
　　5、开发商计容建筑面积单方利润额。在1-4总额基础上乘以5%-12%。
　　最后，1+2+3+4+5即为推算房价，依据上述，计算过程如下：
　　假设房价为X元/平方米，那么
　　毛坯房情况下，X=1607+（3000-3500）+X*（5%-10%）+（1607+（3000-3500）+X*（5%-10%））*（15%-20%）+（1607+（3000-3500）+X*（5%-10%）+（1607+（3000-3500）+X*（5%-10%））*（15%-20%））*（5%-12%）），得出毛坯房售价在5920-7150元/平方米。
　　精装房情况下，毛坯房售价上浮400-800元/平方米即可。
　　回答完毕，希望上述回复有参考意义，谢谢！
　　我来回答一下，构成房价的几项内容：
　　1、楼面价：这是土地成本。300万/亩，2.8的容积率，3000000/667/2.8=1606，加上契税、配套费，1700元略多。
　　2、建安成本：这是楼房的建设费用。2.8的容积率肯定是高层了，包括前期设计基础整理、地上地下、水电煤气采暖、小区绿化等具备交房的毛坯房标准的建安成本在3000元/平；
　　3、三项费用：销售费用、管理费用和财务费用。现在开发商拿地后，都是贷款或融资建设，财务费用较高，再加上都是聘请专业的销售团队，按照小区的建设周期及批准预售的快慢程度，大概在8 12%左右，400 600元。
　　4.税费，主要包括土地增值税，增值税，企业所得税以及配建学校的费用等，大概每平450 600元。
　　5.开发商利润：这是开发商挣的钱，按照保守10%计算，在550 600元。
　　综合以上房价在6100 6500元/平。
　　如果当地房价不高，四线城市能卖到300万一亩，位置优越的话，小区品质不错，开发商的售价不会低于6500元/平甚至更高。以上就是我的回答，希望对您有所帮助。