三四线楼市火爆，究竟是什么原因？

　　三四线城市的房地产，它也是房地产，不会成为政策的＂漏网之鱼＂，不会成为炒房者的＂世外桃源＂，也不会成为＂风景这边独好＂的＂逆天存在＂。
　　很多人觉得三四线楼市像雾像雨又像风，就是看不懂、看不清、看不准，这主要是因为听了太多专家的＂忽悠＂，看了太多专业的＂评论＂，读了太多复杂的＂预测＂。
　　崔永元曾经这样评价主持人，＂主持人也是人，只是有些主持人做着做着就不是人了。＂这句话同样适用于三四线楼市。
　　三四线房地产也是房地产，也要取决于人口、土地和货币，也受制于大环境、大政策，涨多了也会跌，价格高了也会卖不动。
　　目前，三四线楼市的火爆主要有三方面原因：一是地产商的＂炒作＂。不管几线城市，其背后的操盘者都是万科、恒大、绿地等＂熟人＂，他们都是先知＂春江水暖＂的＂鸭子＂，在想方设法抛房变现，把市场行情炒上去，把房子卖出去，把负债率降下来，把观望者套进来。
　　二是刚需者的＂急迫＂。三四线城市的城镇化，还一直在路上，还有大量的农村家庭需要在这里安家落户，享受城市特有的教育、医疗和娱乐配套。他们不知道什么时候买是正确的，但是所有的历史都告诉他们，只有买晚了是错误的。于是，越涨越买，越买越涨。得利者是地产商和炒房客等一串人，而受伤的只有他们这一种人。
　　三是炒房者的＂最后狂欢＂。哪里的楼市，都有炒房者的影子。他们就像一群嗜血如命的＂吸血鬼＂，无处不在，如影随形。越是火爆的楼市，他们的数量就越多，行为就越疯狂。他们因为房地产赚的盆满钵满，他们眼里只有＂钱＂，心里只想着＂涨＂，永远不相信没有＂接盘者＂。他们中有的人见好就收，准备清仓安度余生，但是，大量的人还愿意铤而走险！
　　李大霄对于股市有着这样精辟的论述，＂选好股，做好人，得好报＂，＂跟着政府走，吃喝全都有＂。小编也把这两句话送给大家，希望大家信谁都别信开发商，啥时候买都别现在买！
　　拆出来的好行情。
　　有人说三四线的房子不好卖，其实不然，自从2016年9.30那波调控以来，一二线热点城市的成交就基本被冻结了。而在2017年，全国楼市成交依然创出新高，成交额高达16万亿元。而根据链家研究院的数据，2017年63%的土地成交位于三四线城市 （楼市火爆才可能带动卖地行情的火爆）。
　　按理说，三四线城市库存很高，居民收入水平有限，为什么楼市却如此火爆？答案就是棚户区改造。
　　根据政府工作报告，2015、2016以及2017年，棚户区改造的套数均为600万套，预计2018~2020年，每年还有500万套的规模。棚改有一个明显的特点，就是货币化安置，即直接给棚改户钱，然后棚改户拿着这些钱（通常还要添一点）去买新房子，提高自己的居住环境。
　　居民手里是有钱了，但棚改的钱又是哪里来的呢？很大一部分其实是央行印的钞票。 2015年和2016年，人民银行分别提供了10812亿元、20526亿元的PSL（抵押补充贷款），同期国开行拿去用作棚改贷款的金额分别为7509亿元、9725亿元。看起来居民似乎没有增加负债，但实际上是国开行增加了负债。
　　除了来自国开行的巨量资金，其他渠道也在为三四线居民买房提供棚改资金。包括农业发展银行（发放了2000亿元棚改贷款）、保险资金（968亿元）都在加入。这些机构的加入，也由此带动棚改货币化补偿比例从2015年的29.9%，上升到2016年的18.5%。
　　除了棚改资金，三四线居民还动用了大量的按揭贷款来购房。据兴业证券研究报告，在2016年全国新增的4.96万亿元按揭贷款当中，有2.48万亿（即一半左右）投放到了三四线城市。此外，三四线城市还发放了5597亿元的公积金贷款。
　　据兴业证券测算，通过上述大量的借款，三四线居民加了大量的杠杠，整体杠杆达到70%；甚至还有大约20%的三四线城市居民的首付低于三成！而且，这样的加杠杆的情况还在增长中！
　　下图是兴业证券测算的部分省份交易刚刚比例。最高的新疆已经到了80%（即只有两成首付），而且各省份的杠杆率都在大幅增长！
　　三四线居民加了杠杠，当然有助于推动三四线去库存。我们也能够看到这样明显的变化：
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　　2017年，三四线楼市非常火爆，很多城市一年翻番。为什么会出现这种情况？主要还是一二线大城市涨得太离谱，很多人买不起，只能去周边地区买房。
　　就说说广东吧，深圳的房价，新房七八万一平米，广州好一点的地段，也要五六万一平米，一般的地方也要四五万一平米，这对普通人来说，就是一个天文数字。
　　但是，很多人出来工作了，成家了，就不想再回老家，因此，房子还得在外面买。于是，只能到周边地区购买房子，安家。深圳的人在东莞跟惠州买房，广州的人在佛山跟清远买房。
　　另外一个原因，就是大城市限购。去年，全国大城市限购升级，在广州和深圳买房，要求多年社保，导致很多人失去了买房资格。
　　去年限购之后，广州周边的清远，因为没有限购，大量的广州人蜂拥而来，推动房价暴涨，几年的库存，几个月就消灭掉。结果，房地产商坐地起价，有的楼盘一个月涨了五次。清远的均价4000多一平米，直接涨到10000左右，很多楼盘从5000涨到12000。
　　深圳周边的东莞也是一样，因为深圳的房价暴涨和限购，导致东莞的房价被炒高，短时间翻番。
　　谢阅！近几年三四线城市的房价大家明显会感觉到上升的比较厉害，有些房价都涨到八九千元，很多知名的地产商也纷纷在这些城市圈地盖房，一时间房地产市场如火如荼，为什么会有如此火爆的现象呢？有下面几点原因:
　　第一  因为城市政策导致的需求转移，在一二线城市的严控购房和贷款需求后，大量的房地产资金就逐渐会转向市场宽松的三四线城市，炒房客们也纷纷转移目标，这会导致短期内购房者增加比较迅速，房价自然也会疯狂上涨。
　　第二  棚改货币化改革也会制造出来本地需求，现在很多地方都在推行货币化安置棚改模式，用棚户区改造的方式大量拆除现有的陈旧住房，然后用货币的形式补贴给安置家庭，这也让被拆迁者有了购房的需求和购房的钱，所以这种模式即少了原来的住房存量又多了新的购房需求，短时间内也会制造出抢购新房的现象，制造出房产市场火爆的场面。
　　第三  一些在大中城市和在外务工人员纷纷在家乡置业和城镇化带来的农村人口进城也起着推进房产市场火爆的局面，城镇化也是体现了人们从小城镇往上一级城市走，这一需求也支撑了三四线城市房价的上涨。
　　目前三四线城市房地产市场的火爆也给老百姓带来了许多买房的弊端，有些人恶意的炒房和不均等的购买，让真正有购房需求的人买房成本不断的增加，有些楼盘开盘价7000多一平，8000多一平等，这对于在三四线城市的上班族，一般月工资只有两三千元，所以买房依然是负担比较重，希望房地产市场能够健康良性的发展下去，毕竟房子是让老百姓住的。
　　国家的去库存手段，房子积在开发商手机卖不出去，开发商倒了，谁来还银行贷款？把风险转嫁到个人身上，就算跌价了，大多数人还是咬牙还银行钱的，在中国你不还银行钱试试？连动车你都坐不了，银行坏账率下来了，开发商活下来了，政府卖地得钱了，又有税收了，一举多得，一个为什么前两年政府鼓励买房去库存了吧？还给你很多优惠，至少南宁是这样的！
　　三四线城市房地产火爆有以下三层原因：一是一二线城市受到房地产市场的调控，三四线城市就会受到资金的追棒，本来三四线城市的房价也不是太高，房地产的盘子小容易被炒高。二是一二线城市拿地建房难度加大，房企业都纷纷下沉到三四线城市拿地建房，那么把客流都带了过来。
　　三是棚改货币化安置，就是发改委要求国开行向地方政府贷款，然后国开行通过PSL形式把贷款放下来，于是地方政府再让棚改居民拿了钱去周边买房，一下子人为的造就了大量的刚需，把当地的房地产需求给推高了。
　　不过，这种情况下半年将很难持续下去，楼市的调控正在向三四线城市蔓延，对于开发商来说要加快房地产生产和销售力度，随时准撤退。同时，棚改货币化安置贷款的权利将收归国开行的总部，未来棚改更多的会用实物安置，同时还要发行棚改的专项债券，棚改购房热潮将会谢幕。届时，当地刚需数量很少，再加上炒房团的撤离，下半房地产市场真的会降温。
　　所以对于投资者来说，现在真的不是炒底三四线楼市的时候，因为下半年三四线楼市将会出现巨变，上半年的各种有利因素都将消逝，接下去，三四线楼市将会迅速降温，投资者要做好心理准备。
　　如果把三四线房价爆涨归咎开发商，言过其实。二年前，开发商日子并不好过，看过几个楼盘，都有折扣价，售楼小姐非常耐心回答你的问题。
　　开发商应该感谢政策的利好，鼓励农民进城安家立居，周边农村的一窝峰拥进城市买房，送户口，送城市人应有的福利。自然也就推高了房价。
　　第二波是城市的棚户区改造，一般三四线城市，上百年的历史，有的老房子都成了‘’古董‘’，密集的房屋一改就是一大片，几千户的居民要重新购房，房价能不高吗！
　　炒房的，还没听说谁破产，房价越炒越高，这又引起恐慌性的囤房，二套房，三套房的，有一老爷子，孙子的房子都备好了。我们这里的拆迁户，已经买了房，依然又选择了安置房。因为安置房可以升值，而钱是逐年贬值。
　　身临三四线城市，感触还是颇深的，所以，今年的房价，愚见，还会高奏凯歌。
　　首席投资官评论员董岩:
　　三四线楼市火爆，究竟是什么原因？最近几年三四线楼市火爆原因小编认为有以下几点：
　　第一、受中央＂去库存＂政策的影响，库存总量进入下行期。具体来看，在 2015-2018 年低库存 阶段，新开工房屋面积高于销售面积的部分即库存总量逐年大幅收窄，2017 年达 2000 年以来 最低位 0.9 亿平米。这一结果的＂去库存＂政策背景主要如下：2014年4月，中央政治局会议上提出，＂要完善市场环境，盘活存量，促进建立房地产健康发展的长效机制＂。此后，中央进 行了多次货币政策及公积金政策的调整，同时，在地方层面，共 42 个城市取消了此前实施的 ＂限购令＂。一系列举措推动购房需求大幅提升，政策层面的支持是拉动房价上涨的重要原因。
　　第二、棚户区改造，造成部分城市房价过快上涨。最近几年为了配合区库存，各个地方政府使用最多的政策就是棚户区老城区拆迁改造，房子被拆了，肯定就要买房子住，人民不可能住在大马路上，拿到补偿金就要去买房子，政府分的房子很多家庭条件好点的都不想要，原因很简单，环境和质量都比较差，拿着补偿金再去买商品房，这种情况下很多人都是这种情况，房子的供需关系一下就发生了翻转，自然房价也就涨上去了。2018-2020年城镇棚户区将再改造1500万套，2018年计划改造580万套，略低于2017年609万套的开工量，但高于市场预期，有助于稳定投资、助推三四线城市去库存。
　　第三、城市化带来的必然结果，2017年底我国的城市化率为58.52%，几乎每年提高1.2%个百分点，按照户籍人口不到50%，按照发达国家的过往经验，城镇化率不到60%之前都是城市的高速发展期，而在这一过程汇总三四线城市承载了绝大部分的城镇人口增量，增量人口进入城市最主要的可能就是置业成家，那么三四线城市的房屋需求也会上升，这也是推高房价的一个重要因素。
　　第四、地方财政的主要收入来自土地收入，地方政府从内心上来说还是希望房地产行业景气。现在地方土地几乎都是走招拍挂流程，和原来相比土地竞争价高者得，无形中低价也被炒到了很高，土地价格的升高也带来了房产企业成本的上升，这部分最后肯定要体现在房价上推高房价。
　　1.人口因素：由于人力，租金等成本因素增加，原来沿海的的企业逐渐牵往内地三四线城市，从而带动了人口回流，导致三四线城市人口增加。除此之外，随着城市化的推进，大量农民进城后，期望在城市安家，使得三四线人口得到迅速扩充。同时有部分在外工作的人员，由于一二线城市房价过高，买不起，出于各种心理，于是会回到自己的老家，回乡置业；
　　2.收入因素：相对于一二线城市，如今三四线城市收入增长率相对较快，三四线城市居民收费水平也在逐渐提高，这种上涨趋势就会直接影响到楼市，人们在收入提高之后最大的消费往往是买房，由此导致楼市火爆；
　　3.供给因素：三四线城市过去楼市等基础设施比较薄弱，但开发潜力也很大，随着人口增加，不少房企也进驻三四线城市，使得项目质量得到大幅提升，楼市供给增加，也促进了楼市火爆；
　　4.去库存：由于房价涨幅小，三四线房子交易量一直很小，导致这些年下来，三四线商品房库存大，而这是个巨大的金融风险。所以在去库存政策的推动下，从政府层面出手，也促进了楼市的火热；
　　5.棚改货币化安置：随着三四线城市棚户区改造，使得原来棚户区的居民必须要买房。加上改造的补贴，有些居民一户拥有三四套房产，导致楼市火爆。
　　三四线楼市最近一年内涨势迅猛
　　涨价的原因其实就是市场的原因，它并没有违背市场规律，正是市场规律的一种体现，当然了后期还有可能会干预。为什么会暴涨呢？
　　1、一二线城市的限购， 一二线城市的限购使得买不起房子的人，更买不起，条件对外地人相对苛刻一点，所以很多的一二线城市的外地人只能回乡置业、发展。自己的孩子不能享受最好的教育，最起码可以享受次一等的。
　　2、城市化进程有那么几个特点，比如济南吧，济南周边城市的有钱人，会往济南聚集，比如济宁、德州、泰安、淄博等城市，这些城市的有钱人会往济南发展，然后各自市下面的县又会往各自的市区发展，各自的农村又会往自己的县城发展。一级一级的聚集使得不管是县城还是市区的房子都在涨价。现在就连有的镇上的房子都不便宜。
　　3、热钱的流入，由于一二线限购的问题，有些炒房的就会转移阵地。找一些好的城市继续投资，这也是其中的一个原因。
　　4、棚改也是一个很大的原因，很多人，没地方住，回迁房还没盖好，你让他住哪，现在我们菏泽连租房子都涨了一倍，最近跟房贷机会一样了。很多人手里有钱就会提前买房。
　　我的个人看法是，这种现象还会持续5年左右，也就是未来的5年房子会一直涨，肯定没现在涨那么快，但是会一点一点的上涨，因为一批房子盖好最少要5年，有的人说房子盖还不快么？我告诉你，从开始盖一直到人能住进去，最起码5年，中间有太多的因素了。理论上很快，实际就是那么长时间。