沈阳房价会不会暴跌？

　　不会！不光沈阳的房价不会暴跌，全国大城市的房价短期也不会暴跌，小浮下降有可能，但绝不会大跌。因为政府也不会让大跌，银行也不会让跌。大量的房子都是银行贷款盖的，跌到最后全得银行接盘！
　　房地产的开发模式如下，开发商从政府手里拿到土地开发权，把土地使用权抵押给银行，贷款盖房子，房子卖给购房者！开发商贷款也有利息，如果房子暴跌，开发商损失的是利息，银行有可能损失的是本金！
　　先说结论，沈阳房价不会暴跌，还会有升值空间。
　　响应国家政策：房住不炒
　　我们算一笔账：沈阳的房价均价1万多一点，买一套120平方米的房子花120万，最少住60年，每年等于花2万能住上120平的房子，60年后房子还是自己的，而且因为住的是自己的房子，你可以随意购买添置自己喜欢的家具家电，装修装饰。还有正经学区。
　　比租房子住实在性价比太高了。
　　租房子每年花2万租不到120平的房子，而且租60年房子还是人家房东的，你还不能根据自己的意愿添置家具家电等，关键你还不能享受到学区房的政策等等吧，总之，在沈阳1万多一点的均价，买房还是最优选择。
　　既然买房子是最优选择，就会有更多人买房子，只要有刚需，房子就会升值。
　　新房暴跌的可能性不大。二手房基本横盘了，要想卖出去，必须大幅降价。尤其是没有学区、位置不好的老破小，基本很难卖出去，指望拆迁的可能性也不大。
　　想着沈阳的房价暴跌的人，就别再想了，掉价的都不是优质房源，房价暴跌，我们的zf是不允许的，你懂得。zf最终目的是让房地产软着路。目前沈阳的经济房地产还是占很高的比例，…你想想吧…
　　沈阳是我国辽宁省一座比较不错的城市，沈阳的历史很悠久，沈阳是一座古城。沈阳的旅游业也很发达，很多游客去了辽宁以后，都会选择去沈阳旅游一份，因为他们觉得没有去过沈阳，就等于没有去过辽宁。
　　沈阳的房价近几年以来一直在不断的上涨，这可能是由于辽宁的经济一直在持续断的发展的原因，商丘北紧邻山东省，沈阳的地理位置还是很特别的，自古以来都是兵家必争之地。所以沈阳的对外贸易也比较多，沈阳近些年的发展也是不错的，经济一直在持续上涨，沈阳的房价也在不断的上涨。
　　但是近几个月以来，沈阳的房价开始出现下跌了，这可能是限购政策或者贷款政策的影响。不管是什么原因？反正房价开始出现下跌了，这对于我们老百姓对于购房刚需者来说是一个好消息。
　　房子是用来住的，不是用来炒的。
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　　还是看好长白，
　　逻辑一:区域上，以后沈阳中心南迁，长白岛外和苏家屯之间的区域会迎来一波利好的发展规划
　　逻辑二:学区上，整体的多校划片还是教师轮岗还是利好传统优势教育强区，也就是和平，教师轮岗也会在区内以及集团内进行试行，另外民众不要听风是雨，北京刚出政策了就喊着全国学区房凉了，沈阳还没到教育资源失衡且影响楼市那种发指的程度，沈阳有学区房的价格是普通房子的10倍么？没有，所以全国各地政策执行都会因地制宜，目前看就是双减的影响很大，所以一个优质的中小学更显得重要了，另外小中产们你们想想，能给你们孩子享受好教育的唯一方式不就是买个学区房么，学区房取消了，高产们有的是办法让孩子有更优质的学习资源和渠道，那你呢？取消学区房和教育公平根本就是两回事，取消学区房你连最后让孩子上个好学校的机会都没了，成天跟着喊着打倒学区房，也不好好盘盘对自己是不是真有利
　　逻辑三:配套上，目前长白岛外像鹿特丹，和平之门那个区域附近配套不错楼龄也新，双地铁线路，南北东西各一条，还有万科鹿特丹的自建商场，山姆超市，明年交付的中海寰宇商业中心，不要抱怨交通，早上整个沈阳都堵，而不仅仅是长白
　　逻辑四:房价的底层运行就是看需求，无论挂牌量多少，民众的购房热情高还是低，最终还是需求决定了市场，今年以来楼市确实冷淡，但是长白的优质二手房成交量和价格只能说比较亮眼，等降价的购房者观望的结果就是有可能迎来一波政策回调或者国中什么的，降价没等来，等来的又是遗憾没及时出手
　　逻辑五:在新楼盘和二手房选择上，新楼盘首先要过交付这一关，某海某府项目，某大项目，沈北降价等等，新楼盘首先是能不能把产品安全的交给业主，第二关配套的商业学区地铁等能不能给与，直接影响你房子的升值空间和自主的体验，优质的二手房所见即所得，你花的每一分钱都能看到真实的户型，装修，小区，物业，配套，学区等等所见即所得安心还是赌石更刺激，仁者见仁智者见智了
　　短期内可能会跌一点，但跌幅很有限，跌的也大多是品质一般的房子。长期看任何一个大城市的优质房子都是上涨的。
　　我不会用暴-跌这个词来形容沈阳楼市的未来。我觉得更准确的说法是，未来沈阳楼市的价格将回归理性，回归它应有的价格。
　　同时仅我个人预判，未来沈阳楼市的价格整体上会回调60%左右，至于为什么，我的依据是什么。会在后面进行详细的说明。
　　谈到房地产市场，毫无疑问大家最关心的便是房价。而房价到底是高是低，每个人心里都有各自的评判标准。有的人3000一平仍然嫌高，而有的人3万一平还觉得低，觉得未来有升值空间。到底房价有没有一个理性的评判标准能让各方都接受。
　　经济学的一个基本的观念便是价格围绕价值上下波动，也就是在一定时间内，虽然价格有可能远远偏离它的价值。或者定价过高或者定价过低，但是长期来看价格仍然会回归它的基本价值，它偏离价值越多，回调的也越大。
　　最近的一个例子便是猪肉价格。假设猪肉合理的价格是15元一斤，在长期来看猪肉的价格，大约一直保持着这一价位，但是在某些特定的时间，由于特定的原因，猪肉价格很可能会大幅的偏离它应有的价格，在去年曾经一度达到60元每斤。价格几乎涨了4倍。
　　但是跟着经济学价格围绕价值上下波动的理论，价格偏离的越大，回调的力度也会越大，所以能看到的是今年以来价格一度跌到6元每斤，甚至远低于它合理的价格。
　　这一切说明的是什么呢？说明了一个简单的道理，价格偏离价值涨得越多，往往降的也会越多，甚至当一样商品价格曾经涨到远离它基本价值的时候，那么当价格回调，它的价格也将跌到远低于它的合理价格，从暴涨转为暴跌。
　　那么房价有没有一个国际通行的评判标准呢？答案是有的，这个标准主要是两点:一点是房价和年收入比，一个是房价和月租金比。
　　由于笔者生活在沈阳，对沈阳的工资收入和租金价格，也包括房价比较了解，所以在文章中仅以沈阳作为例子。但是其他城市的计算方法和评判标准也是一样的。大家可以套用沈阳的例子自行计算。
　　国际通行的房价收入比大约是1:5左右。房屋租售比大约是1:200左右。
　　有的人可能会反对说，你的意思是说国际通行的标准，一个家庭5年的收入就能买一套住房，这是不是太不合理，房价过低了。
　　其实不是这样，因为每个人不可能把自己所有的收入都积攒起来，他总要有一些基本的生活支出，比如出行，比如吃饭，比如水电等费用，比如房屋租金，比如生病看病，这些基本的支出是不可能免除的。不然身边为什么有那么多月光族呢？
　　一个人的极限大约是把1/3的收入作为积蓄积攒起来，那么5倍左右的房价收入比便相当于一个人15年的所有除必须支出的其余收入，都要攒起来用来买房，而一个人一生工作的时间，大约也就是在35年左右，显然15年的纯收入并不算少了。
　　也就是说一个地区合理的房价，大约是当地普通职工年收入的5倍左右，是当地普通房租的200倍左右。
　　那么我们首先来看一看沈阳一个普通职工他的年收入是多少，就可以计算出来沈阳的房价到底多少一平才合理。
　　这里需要引入另一个经济学的概念，便是工资中位数。
　　一谈到一个地区一个城市，普通职工的收入是多少，我们首先想到的便是平均工资，但可惜的是，在经济学当中，平均工资并不能真正的反映一个地区的职工的真正收入水平。
　　道理也很简单，便是由于现在过度的贫富分化。在工资上也是一样，一个比较惊人的事实是，现在的世界上大约仅仅3%的高工资收入者就占据了工资总额的40%，而50%的低收入者，他的工资只占了工资总额的10%。所以既有工资几百万的打工皇帝，也有月收入不足1000的人。所以平均工资并不能反映普通人真正的收入水平。由于极少部分高收入者占据了大部分的工资总额，所以平均工资数会明显高于普通人真正的收入水平。
　　而国际上普遍以工资中位数来判断一个地区普通工作者的收入水平，工资中位数是全世界认可的一个反映工资收入水平的数据。
　　那么沈阳的工资中位数大约是多少呢？很遗憾，找遍了沈阳的各种官方数据网站，也得不到沈阳工资中位数的具体数据。但是我们可以从国家统计局公布的2020年度全国排名前16的工资中位数城市数据来分析。
　　全国范围内排名第16位的工资城市佛山的工资中位数大约是3568元，沈阳的工资水平并没有排进全国的前16名，所以可以肯定的是沈阳肯定是要低于佛山的。那么我们可以假设沈阳的工资中位数是月薪3500元左右。
　　那么假设一个家庭有夫妻二人，且都有工作，那么他们的月收入在7000元左右，年收入在84,000元左右。
　　而国际通行的房价年收入比大约是1:5，也就是说沈阳一处中等住宅的房屋价格大约应该是84,000元的5倍，也就是房屋总价约为42万元。而沈阳的商品房面积，根据公布的数据平均一套约77平米。用房屋总价42万除以平均面积77平米得到房屋均价，应在5500元每平米左右。当然根据具体位置和其他配套条件的不同，部分房价很有可能会高于5500元，但同时也有一些房价应该低于5500元。5500元应该是一个平均的数字。
　　得出的结论是沈阳的一处普通商品住宅，合理的价格应该在5500元每平米左右。
　　也就是说5500元每平米是沈阳合理的房价水平。我下图贴出了2001年沈阳各区的平均房价，大家可以自行对比来判断未来的房价走势。
　　而沈阳的房价以房屋租售比来计算的话，按国际通行的标准1:200。大约一套房子总价也应该是在40万元左右。每平米应在5500元左右。
　　事实胜于雄辩，数字从不说谎。
　　沈阳房价的合理价格大约在每平米5500元，而目前沈阳市的房价均价大约在每平米13,000元。也就是说，如果未来沈阳房价回归到世界通行的合理价格的话，那么它的价格需要下降大约61.5%, 近似于60%。
　　当然价格围绕价值上下波动是经济的基本规律，但并不能排除在短期内价格远远高于价值，君不见猪肉曾经涨到60元一斤，藏獒也曾经高达几十万一条，但可惜的是繁华散尽，泡沫消散之后，他们价格终归又回归了自己的真实价值。也就是猪肉曾经降到六七元一斤，藏獒也变为了肉狗按斤卖。
　　经济规律不为人的意志为转移，无论他偏离多少终将回归。生活不易，每一分钱赚起来都要付出万分的辛苦，希望大家在支出的时候也能够合理盘算。别被人蒙蔽成了接盘侠。
　　会跌，不会爆！
　　现在下跌才刚开始，但判断不会暴跌，更不会爆涨，至于什么时候价格能有真正的方向性上涨还不好说，需要漫长的等待，所以投资目前看不适合，而刚需可以趁机挑好房，只有好房子才更能抗风险。