真正可以参考的价格信号

　　指导价是2021年初房价上涨后的产物，从深圳发布三千多个小区政府参考价开始，然后全国多地陆续也出台了二手房参考价。
　　这是首次针对二手房的价格进行直接干预，干预的原因当然是二手房房价大幅上涨。
　　一般只是针对新房实行备案价制度，开发商想要拿到预售证，就得按照备案价来卖，所以新房的价格不是市场价，很难真实反映房子的实际价值。
　　价格涨跌跟供需有关，市中心人多房少，而且又是以二手交易为主，那上涨趋势肯定是由供需紧张的市区启动再蔓延到郊区，所以二手房会比一手房先涨。
　　这些简单的认知我们就不再重复说了，看我文章的人应该都是懂的（干货在后面）。
　　关于房价，有很多的统计、指数、涨幅跌幅之类的，眼花缭乱，不知道到底该听谁的，也不知道到底有什么具体意义。
　　喜欢看宏观大势涨跌的，属于对房价认知较低的一群人，这类人就比较喜欢看上面的数据。
　　如果文章里面经常出现某某城市均价、平均涨幅、房价排名之类的，这类型的基本可以不用看了，可信度低，没有实际意义。
　　注意，买房千万不要问他，这类型的最容易GJC。
　　这些数据可以给你提供文章素材，让你的说法有出处，或者让你拍视频显得专业，但解决不了实际怎么买，买哪里以及什么时候买的问题。
　　除了这些，还有什么房价收入比、人均住房面积、租售比等。
　　找了一圈，我发现这些数据每个人统计的都不一样，即便是以年为单位去计算的也完全不同，错了也不会有人指正，没有人真的会较真均价是4万还是4。1万，还是3。9万。
　　你看这些是方便计算出自己买房的首付，还是计算自己的投资回报呢。
　　即便是计算得这么精确，等你真正操作的时候还会一样吗。
　　因为每个城市的信贷政策不同，贷款利率不同，房源不同，交易条件也不同，好的房子你不一定能买到，你计算再精确也没用。
　　所以买房，我们还是得看具体的价格。
　　那什么样的价格才有参考价值，得满足以下几个条件：
　　1、当地政府在房价上涨期出台的
　　横盘期不需要出台，一般都是在上涨期为了抑制房价上涨而被迫出台的，当然有些城市也会在下跌时出台限跌令，这种基本上是三四线城市。
　　2、具体到每个小区
　　具体小区的价格也就是参考价，需要配合信贷政策来执行才有用，不配合执行也是没用的，但是它的指导意义在于信号，这个信号发布了就是让你别再买了，这个信号收回了就是说你可以买了。
　　3、有信息差、有利差
　　例如那些摇号的，有倒挂的，你想买不一定能买到，就因为看到价格后发现有利润，大家才往里面冲嘛，所以它的价格就是给你的利润作为指导，例如琶洲南TOD、科城山庄等。
　　4、实际交易价格
　　实际成交的价格是所有因素里面最重要的，才能作为你买入的标准。
　　以上三个都是间接的影响市场的情绪，但影响的程度还是得看实际的价格。
　　但这个实际交易价格也还是要具体到同一个板块，同一个小区，以及差不多的楼层和户型去对比。
　　你不能拿一楼和顶楼的成交价格作为参考标准，同样也不能拿最贵的那一套来说这个小区的价格多高。
　　如果是单价最贵的小区和单价最便宜的小区，就别参考了，一是你不一定能买到，二是再便宜也没必要买。
　　通常我们参考的是主流板块里的主流小区，或者成交量较大的小区，这些成交价参考意义更大。
　　一个小区一年才成交一套，或者没有同样户型成交，你也没必要参考。
　　以上其实都是基本常识，但还是有很多人是比较死板的，非要跟过去较劲。
　　这种时候，我就建议提升一个维度看待，比如，你把参考的范围扩大到两个或两个以上的小区，或者加入总价来参考。
　　那个小区有更好的，价格还便宜，这套单价是贵一两千，但是总价低了不少呀。
　　跟很多买房人的正常思维不同，我们参考的时候尽量要逆向思维。
　　选择越多参考的价值越低，选择越少才有对比的意义。
　　一手房直接看备案价来买就不会错，领导规定的价格你不用质疑，肯定没问题。
　　二手房交易的时候，参考的因素相对更复杂，但如果上面你看懂了，你至少不会掉到坑里。
　　最后再提一点，实际成交价也要看具体是在哪个周期对比，以上可以说是进入横盘期或者说稳定期的参考方式，但下行和上涨时又有其他标准，我们以后的文章会说。
　　以上
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