明年，楼市将迎来猛烈的刺激政策！

　　一夜之间，身份判若霄壤。
　　＂房地产是国民经济的支柱产业。＂
　　刘鹤副总理的13个字，重新定义了房地产的地位。
　　用万科郁亮的话说：
　　＂时隔20年，房地产再成支柱行业，政策向好的力度、广度超出预期。＂
　　这些年，房地产＂污名化＂、＂自带原罪＂。
　　重提支柱产业，虽谈不上＂平反昭雪＂，但也意味着行业的整顿，告一段落了。
　　最关键的，是刘鹤副总理的后半句话：
　　＂正在考虑新的举措＂。
　　这是买房人必须要＂预知＂的——
　　明年，还将有更猛烈的刺激政策出台。
　　既然是支柱了，就必须要支棱起来。
　　没有救不起的楼市，只有还没出的政策。
　　在刘鹤副总理表态之前，还有一个重磅政策。
　　中共中央、国务院印发了《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》。
　　按照规格来说，文件的级别是最高的，中共中央和国务院一起印发。
　　全文主要说了一件事：消费！消费！消费！
　　前所未有，把房地产列为消费领域，要＂促进居住消费健康发展＂。
　　＂房子、车子、养老＂，成为被寄予厚望的三大消费主力。
　　然后，刘鹤副总理紧跟一步：
　　对于明年中国经济实现整体性好转，我们极有信心。房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。
　　看懂了吗？
　　《纲要》要管13年，是中国中长期顶层设计规划。
　　房住不炒是大原则，但明文鼓励大家＂买房消费＂。
　　刘鹤副总理说的＂正在考虑新举措＂，是短期的，现在、立刻、马上就要做。
　　至此，房地产的角色，彻底扭转。
　　而且，为了配合它扭转，后续还有更强的刺激政策给上。
　　所谓扭转，并非突然赋予它新高度，而是让它回到应有的地位。
　　房地产，本身就是实体经济。
　　自从1998年房改后，房地产也一直是中国经济的支柱产业。
　　十万亿级别的超大市场，与其相关的上下游行业达50多个。
　　包括建筑、建材、冶金、家电、装修、园林……
　　今年房地产市场巨量萎缩，这些行业没有一个好过的。
　　房地产整个行业，关系到50%以上的就业、60%以上的地方财政收入、70%的产业与80%的社会财富……
　　《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》中，强调了＂稳地价、稳房价、稳预期＂。
　　为什么把＂稳地价＂放在首位？
　　只要财政机制没有彻底改革，地方财政就摆脱不了对土地财政的依赖。
　　房地产呈现的所有特征，都在证明它的＂支柱身份＂。
　　不以人的意志为转移。
　　明年要全力冲刺经济，夺回失去的三年，这是共识。
　　疫情阳转阴，经济阴转阳。
　　拉动经济有三驾马车——出口、投资、消费。
　　但现在，有两驾已经跑不动了。
　　11月出口还在下滑，同比跌了8.7%。
　　美联储又加息50个基点，明年国外的形势大概率要收缩。
　　这对我国的出口，不是好消息。
　　投资方面，传统的基建投资已经饱和。
　　牛津大学有研究表明，在中国抽样的95个基建项目里，有75%是超支的。
　　不少政府在这过程中，背上了巨额债务。
　　接下来的投资，要向新基建转型，但这需要时间。
　　SO，经济增长的压力，转移到第三驾马车——消费。
　　但，大家都不爱消费了。
　　11月，社会消费品零售总额38615亿元，同比下滑5.9%。
　　相比10月，下滑的幅度又猛了些。
　　是消费饱和了吗？
　　不，中国的消费占GDP50%，而美国能占到80%，还有提升空间。
　　所以，刚刚结束的中央经济工作会议，把扩大消费摆在优先位置。
　　首先，要增加居民收入，这是前提。
　　其次，具体措施包括：支持住房改善、新能源汽车、养老服务。
　　拉动经济，消费必须要崛起。
　　那么，房地产，也必须要崛起。
　　事到如今，普通的宽松已无济于事，得下猛药了——刺激。
　　房地产，既然被列入消费领域，就肩负了使命。
　　但它属于大宗消费，不是买个苹果那么简单，降价反而起反作用。
　　楼市需要引导预期，需要鼓励。
　　刘鹤副总理说的那句话，很关键——正在考虑新的举措。
　　已经出台了哪些举措？
　　对部分城市限购、房贷政策的放松；对房企融资、发债的支持。
　　金融机构对房企的＂输血＂，已经＂大放特放＂。
　　但楼市要想好起来，＂造血＂才是关键。
　　所以，＂新的举措＂，大概率会对买房人，有大尺度的刺激。
　　❶ 一二线城市，放开限购限贷。
　　最近，杭州、佛山、武汉等强二线城市，开始放松限购。
　　有的只是一个核心区，有的是几条街道，有的是全市放开。
　　这都是对政策的试探。
　　陆续会有更多城市加入，尺度会越来越大。
　　天津，很有可能将全面打开限购。
　　一线城市的限购限贷，依旧非常严苛。
　　取消认房不认贷、放松指导价、降低二套首付比例，并非不可能。
　　现在对刚需已＂诚意十足＂，下一步，轮到改善了。
　　低收入群体的杠杆，确实加到头了，短期内工资收入很难有明显提升。
　　但富裕群体的购买力，依然很强。
　　房地产市场，还有真实存在的需求。
　　有多少人手握全款，等着进北京、上海等重点城市？
　　刺激消费，他们是主力。
　　政策放松，是从三线、二线、一线逐步放开；
　　房价上涨，是从一线、二线、三线依次开始。
　　20年从未改变，也不可能改变，这是城市价值所决定的。
　　楼市回暖，需要有一线城市的示范作用。
　　❷ 降低存量房利率。
　　中国消费占GDP50%，欧美消费占GDP80%。
　　为什么欧美人不喜欢存钱？一有钱就去消费？
　　其中一个原因，是他们负担比较小，住房、教育的负担，比中国人轻很多。
　　现在，房贷是普通人最大的压力。
　　雪上加霜，前两年不少人还高利率站岗。
　　每月还完月供，哪还有钱用来消费。
　　如果能给存量房贷利率打折，不仅能保证公平，也能促进年轻人消费。
　　❸ 继续降低房贷利率。
　　总有声音在吐槽＂手里都没钱了，拿什么去买房＂？
　　事实真的如此吗？
　　今年前三季度，居民存款累计新增13.21万亿，比去年一年多存了3.31万亿。
　　存款余额创新高，堪称＂全民存钱＂。
　　很多人手里是有钱的，只是没信心，即便需要买房也不敢买。
　　所以，要想＂买房消费＂，需要用更宽松的政策来引导。
　　比如，继续降低房贷利率。
　　存款与消费，是矛盾的双方，只有更低的利率，才会利好房地产。
　　低到让你觉得＂不去买房就好像吃亏一样＂。
　　放心，共识很容易改变，一旦过了平衡点，人心思变。
　　目前天津首套房贷利率3.9%，明年降到3.5%并非不可能。
　　❹ 允许房价合理上涨。
　　2022年实验过了，只有房价上涨才有财富效应，才能拉动消费。
　　房价与消费是什么关系？
　　普遍的声音是：房价太高，还贷压力大，没钱消费。
　　这只是少数人，大多数人的财富，恰恰是房子。
　　天津家庭70%的财富都在房子里。
　　房价稳涨，你就能＂预期＂财富增值。
　　房价持续跌，资产缩水，＂预期＂没钱，还消费个毛线。
　　房地产，是消费之母。
　　很多逻辑是反常识的，你所认为的结果，可能是原因。
　　中央经济会议强调了一句话：坚定不移向＂新发展模式＂平稳过渡。
　　什么是新发展模式？
　　其实就是租购并举，保租房、共有产权房，正在加紧建设。
　　中国家庭房屋自有率达96%，没房的可以租房解决民生问题。
　　当刚需保障化之后，让改善市场化。
　　不再打压高房价，取消限价，何必给有钱人省钱？让他们尽情消费。
　　尊重市场经济规律。
　　可以确定，明年的救市政策，比今年还要猛烈。
　　中国，没有一次救市是失败的。
　　个人意志，不能左右整个社会的走向。
　　明年，房地产整个行业将加速回归。
　　上半年的政策密集期，促使市场大转折。
　　率先回暖的城市，依然是一线北上广深。
　　紧接着是杭州、南京、成都、武汉等强二线城市。
　　天津明年小阳春将有一波反弹，下半年，房价会有明显涨幅。
　　2023年的楼市行情，前低后高，把握好入场时机。