保租房REITs受资本市场热捧，未来所涉资产范围有望扩充

　　距离首批保租房公募REITs遭遇疯抢仅一个月，首单房企保租房REITs接踵而至。
　　9月下旬，华润置地公告称，拟分拆长租公寓平台有巢旗下的两个保租房项目作为底层资产，推动相关基础设施REIT上市，预计将募集资金11。2亿元。
　　业内人士认为，随着房企首单涉水租赁住房REITs市场项目的逐步落地，房企在保租房领域的投融管退闭环被打通，这将推动房企积极布局保租房赛道，为保租房的发展护航。
　　事实上，十四五期间，全国40个重点城市对新增保租房供给的需求颇为强烈，不少房企已经在积极探索切入保租房赛道的途径，或将旗下的长租公寓纳入保租房统一管理，或采用轻资产模式输出。
　　克而瑞认为，在房地产行业进入存量时代，房企布局保租房不失为一个好赛道，一方面可以盘活资产回收资金，增强企业营运能力，拓展新的利润增长点，同时也可以开辟一条新的融资路径，迎来新的发展机遇。
　　保租房REITs扩容
　　据上交所REITs项目专栏披露，9月23日，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金的项目状态更新为已受理。根据公告，华润置地将作为战略投资者认购基金份额总额约34。
　　据该只REITs产品发布的募集说明书显示，拟上市的REITs底层资产为华润置地旗下两个保障性租赁住房项目，分别为位于上海市松江区的有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，两个项目的运营开始时间分别为2021年3月、2021年4月。
　　此前已登陆资本市场的3只保租房REITs也曾引发了市场热捧，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT均在8月中旬发行。这是2021年7月保租房被纳入公募REITs试点范围以来的首批项目。
　　在8月上旬的询价阶段，3只REITs就已受到投资者大力追捧，网下机构投资者认购份额数量均超百倍，共有超1200亿机构资金抢购。在8月31日发售当日，3只REITs均实现了30的涨停。
　　保租房公募REITs受到如此追捧，有多重原因。在克而瑞租赁事业部总监邹诗洁看来，公募REITs本身就有现金分配率、租金收益率的要求，这意味着稳定的分红；其次，与公募REITs其他几类底层资产相似，保租房也有租金稳定、每年有一定上涨空间的特点，这将进一步带来分派收益的稳定；同时其出租率高且稳定，也给市场带来了信心。
　　克而瑞研究中心指出，资产证券化工具的应用，为重资产持有保租房的资金退出提供了一个参考路径，有效缩短资金回报周期，降低企业资金压力，特别是对一些近两年有保租房建设任务的国企来说具有重要意义。
　　如今，随着华润有巢租赁住房REITs上市步伐的推进，华润置地将成为首家涉水租赁住房REITs市场的上市房企，改变当前保租房REITs原始权益人均是保障房公司的局面。
　　在天风证券看来，其他房企旗下亦有规模不小的保租房资产，华润置地的这番突破，意味着未来保租房REITs涉及到的资产范围或更加广泛，整体规模有望进一步扩大。这也将助力我国十四五计划中新增保租房目标的完成。
　　仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀向第一财经表示，保租房REITs为企业搭建了资产上市平台，推动租赁住房市场实现投融管退的闭环，这将大大增加开发商投入到租赁住房市场的动力，增加租赁市场供给。
　　房企项目倾向于纳管
　　当前各地对保租房的供应需求颇大。根据规划，十四五期间，40个重点城市将建设筹集650万套（间）保障性租赁住房，解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。
　　目前，部分省市已经公布了各自的十四五保租房筹建计划显示，北上广深、重庆等几城市的计划量都超过了40万套，杭州、西安、厦门等城市的计划量在20万30万套之间。
　　这对于许多地方政府来说，实际上是个不轻的任务。克而瑞曾对十三五期间某城市的租赁住房供应计划完成情况进行过测算，共计70万套的供应计划中，来自租赁相关建设用地的有20万套，通过非改租实现了13万套供应；尚有37万套的供应没有有效来源。
　　在各地推进保租房供应的要求下，快速获得有效供应成为一个重要的命题。其中，将现有机构化房源作为保租房来源，成为各地筹集保租房的方式之一，例如将包括房企系长租公寓在内的房源纳入保障性租赁住房的统一管理，简称为纳管。
　　近来，旭辉瓴寓、万科泊寓等房企旗下的长租公寓品牌都有项目被纳入保租房行列。
　　今年6月7日，旭辉瓴寓旗下柚米寓九亭中心店成功通过认定，被纳入为上海市松江区首批保障性租赁住房。这也是旭辉瓴寓首个获纳入国家保障性租赁住房的项目。
　　据万科披露，截至2022年7月底，泊寓正式纳入保障性租赁住房的项目有50个，涉及4。1万间房源，另有5万多间房源在申请纳保途中。
　　龙湖的长租公寓板块则直接布局了保障性租赁住房。截至今年6月，龙湖冠寓已有长沙金融中心店、武汉新壹城店、合肥创富工坊二店、天津南开王顶堤店等多个保障性租赁住房项目落地并开业。
　　同时，保利发展旗下的保利公寓也在积极发展保障性租赁住房，助推城市更新，拓展公寓业务，建成保障房超10万套。
　　有房企人士告诉记者，在吸纳更多项目进入保租房的过程中，各地有不同的标准。另有租赁行业的业内人士表示，在当前各地与保租房供应目标相差较多的状态下，各地纳管的门槛应该不会很高，之后可能会挑项目，但现在是来者不拒，而‘三大寓’旗下的项目，基本上会倾向于被纳管。
　　或成新的融资路径
　　随着保租房金融体系的不断完善，房企资金也将获得有效的退出路径。房企的租赁业务，通常情况下前三四年很难实现盈利。上述租赁行业业内人士坦言，而通过保租房公募REITs退出则是相对更快的方式。
　　在目前的保租房REITs产品中，从项目的运营周期来看，厦门安居的两个项目运营时间均约为2。33年，深圳安居的保利香槟苑运营周期最长约为2。67年，最短的百泉阁为2个月；新晋申请的华润有巢两个项目的运营时间也仅为1。5年左右，整体来看资金回报周期相对较短。
　　较短的运营周期，也就解决了房企住房租赁项目资金沉淀周期长、资金压力大等难题。
　　如今，随着华润有巢租赁住房REITs的正式申报，华润置地有望成为首家涉水租赁住房REITs市场的典型房企，也为其他房企带来了新的可能，加入保租房REITs发行的行列。
　　除了以自持租赁项目的重资产模式参与之外，房企亦可通过轻资产模式参与，利用自身在运营、管理方面的优势，与资产持有方进行合作，负责租赁住房的运营管理。有业内人士透露，目前三大寓也正在进行轻资产的输出，对政府或者央国企的项目进行代运营，而这些项目起初就是保租房，房企赚取运营管理费用等。
　　例如，龙湖冠寓在苏州的木渎项目，即由当地村集体组织开发建设，由关于整体租赁后开展运营；旭辉瓴寓则与上实城开合作，在上海闵行莘庄的轨交附近打造租赁社区，满足2500余套租赁需求。
　　克而瑞认为，十四五期间，保障性租赁住房作为重点城市新增住房供应的主力，涉及规模较大，如今随着资产证券化融资工具不断完善，投融管退闭环被打通，房企资金的退出也更加完善，保租房或将成为房企布局的一个新赛道，提升租赁品牌市场占有率的同时，一方面可以盘活资产回收资金，增加企业的盈利增长点，同时也可以开辟一条新的融资路径。
　　上述租赁行业业内人士向记者表示，尽管目前来看保租房REITs募资规模都不大，基本在10亿元左右，但对于融资渠道被大幅收紧的房企来说，能拓展新的融资方式总是好的，这也是盘活资产的好方式，同时租赁端可以提供稳定的现金流，在行业走向存量时代的当下，市场会看好能产生稳定现金流的资产。