聊聊中国房地产（二）从政府政策看普通人购房决策

　　一、房地产稳则经济稳
　　在上一篇文章中《聊聊中国房地产（一）：宏观趋势和市场预期》分析了当前中国房地产市场进退两难的处境，重要的事情，再重复一遍，中国的市场是政府主导的政策市场。
　　目前我国政府对各项事务的核心策略，就是一个字，稳。稳增长、稳就业、稳民生、稳楼市等等。这是我国区别于西方国家一个很重要的特点，既是政府践行为人民服务的举措，也是广大老百姓的基础保障。
　　俄乌冲突、中美贸易摩擦、经济下行压力加大，面对日趋复杂和严峻的国内外形势，稳增长是今年宏观经济的头等大事，那么房地产的稳定性就至关重要，房地产稳则经济稳，原因有以下两点：纵观全球经济危机史，十次危机九次地产。不少房企出现资金链紧张，债务无法如期兑付的情况，其中不乏千亿级别的头部房企。政治局会议明确提出保交楼、稳民生。房地产软着陆是政治任务，一定不能硬着陆。房地产高歌猛进、无脑拿地无脑买房都能赚钱的时代已经一去不复返，但是房地产仍然是第一大支柱行业，2021年房地产销售18万亿，经济增长动能切换需要一个过程，做不到一蹴而就。
　　二、房地产调控政策放松
　　最近一段时间，高层从宏观上密集出台了一揽子政策刺激房地产市场回暖
　　时间
　　部门
　　主要内容
　　7。28
　　中央政治局
　　强调要稳定房地产市场，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。
　　7。28
　　银保监会
　　支持地方做好保交楼工作，促进房地产市场平稳健康发展。
　　8。01
　　央行
　　在房地产市场方面，因城施策实施好差别化住房信贷政策。保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。
　　8。1
　　央行
　　坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，稳妥实施房地产金融审慎管理制度。
　　8。12
　　银保监会
　　积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，千方百计推动保交楼、稳民生。
　　8。19
　　住建部、财政部
　　完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。
　　8。22
　　央行
　　下调贷款市场报价利率为1年期LPR为3。65，较前值3。5下降5BP，5年期以上LPR为4。3，较前值4。45下降15BP。
　　8。24
　　国院常务会议
　　允许地方一城一策运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。
　　8。31
　　国务院常务会议
　　要求地方要一城一策用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。
　　9。30
　　国家税务总局
　　纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内，在同一城市重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税
　　落实到各个城市，各地政府也在因城施策对前期偏紧的调控政策进行适度松绑，促进软着陆。这是官方的表达，说人话就是，各地政府也着急救市，但是暂时摸不清中央的原则放松到什么程度，所以各地频现一日游政策，就像渣男一样，在疯狂试探底线。
　　房地产政策松绑，力度由弱到强分几个方面
　　（一）绑定促进生育政策，松绑限购和贷款刺激指数：点评：绑定鼓励生育的政策多集中在大中型城市，而且大多锚定三胎家庭。在目前日益剧增的养育难度下，生育动能和生育意愿都空前低下。因此这类政策本质上只是响应中央政策，很难产生实际增量。案例：2022。05。17浙江杭州，符合条件的三孩家庭，在本市限购范围内限购的住房套数增加1套，且参照无房家庭优先摇号。
　　（二）边缘区域放松限购刺激指数：点评：本次房地产的行情关键词是分化，强者恒强。边缘地区未来一段时间仍然是边缘地区，距离普通打工人上班距离太远，投资客也看不上，刺激极其有限。案例：杭州市萧山区、余杭区、富阳区：符合条件家庭在部分镇街购买第二套住房不受落户满五年的限制，在2023年9月30日（含）前，购买镇街普通新建商品住房的，在购房人办理不动产权证后，按照实际缴纳契税金额的50标准给予补助
　　（三）购房税费减免与补贴刺激指数：点评：为什么市场上满二唯一的房子会容易成交，本质就是税费低。所以税费减免真金白银的补贴是有作用的，蚊子腿也是肉，买过房的人都能理解，关键时候那几万块钱就是卡脖子。案例：杭州市临安区自2022年9月15日起至2023年3月14日，购置总价不超过300万元的新房给予房屋总价1。5的补贴2022。09。26浙江金华：市区购买二手住房并办理网签的购房人按契税计税金额1给予补贴2022。09。30国家税务总局，纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内，在同一城市重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税
　　（四）金融政策放宽刺激指数：点评：关键时刻还是要提房地产这个夜壶。水龙头已经打开了，刺激力度是很大的，但是现在市场信心没了，开了水龙头没人接水。首付比例降低苏州规定，在首套房3成首付的基础上，若已结清贷款，那么二套房首付比例将从5成变为3成；若未结清，则从8成下调为6成。南京规定，在南京市区购置普通住房，若无住房、无贷款记录、或贷款已结清的，则可以执行3成首付政策
　　2。公积金与贷款额度提高杭州市区职工单人缴存住房公积金的最高额度从50万元提高到60万元，夫妻双方缴存住房公积金的最高额度从100万元提高到120万元
　　3。贷款相关政策（利率持续下降、接力贷、带押过户等）9月16日南京市全面推行二手房带押过户模式杭州自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0。15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2。6和3。1。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3。025和3。575
　　（五）核心区域放松限购（一日游）刺激指数：点评：很多人不能理解，核心区域放松限购其实是王炸。有一个残酷的真相是，历次房地产行情，推高价格上涨的都是不到5的那群有钱人。如果在经济下行，资产大幅缩水的时候放开限购，有钱人会用资本再一次无情地进行收割。限购不放松，本质上保护的还是普通刚需。案例：9月14日，市场消息，苏州市对限购政策做出调整，非苏州本地户籍居民在苏州六区（相城区、姑苏区、吴中区、吴江区、工业园区、高新区）购房，无需提供社保缴纳证明或个税证明。该政策虽然一直未经官方正式发布，但苏州下辖的6区交易中心已开始执行该政策。但仅仅过了一天，就再次恢复原先的限购政策。
　　三、普通中产何去何从看懂政策赚钱对于小于等于两套房子（总值小于800万）的家庭，以自身的能力、阅历、资金实力，建议这几年除了买房不要从事资金投资炒作。那几十万的本金，99是亏的当前行情，对于普通打工人，有且只有买核心区域房产，才能够做好资产保值，减少被收割。买房选城市选区位，大的逻辑政府都教给你了。按照政策放水力度由弱到强、政策出台时间由晚到早，进行排列就可以了。以杭州为例，当前是普通人购买新房最好的时间，部分区域有可能是普通人这辈子买得起的唯一机会（后面写杭州的时候，会重点分析）。二手房目前大部分房东还活在梦里，不用着急当然，目前市场的房子分化是十分严重的，选房是一个技术活。下一篇会聊聊《中产打工人房子应该怎么选》
　　最后，放一个最近的段子前两年陆家嘴有个私募基金，管理费2，规模40亿，猜猜这个私募这两年做了什么？股票、商品、期权、债券？错，什么都没干！基金经理每天上班喝咖啡，看看股票，看看研报，看看研究员的ppt，准时下班，晚上出入各种风花雪月场所。去年年底，基金公司告诉投资人：过去两年保住了本金没有亏损，其他私募都损失惨重。投资人纷纷表示赞赏，庆幸选对了人，纷纷表示要求续投。基金公司每年收收8000万的管理费，舒服得要死。