北京二手房市场降速挂牌量超十万套，刚需入场谨慎

　　北上广深四大一线城市中，北京已是房价最坚挺的城市。
　　在过去的十月份，楼市下行趋势仍在持续，70个大中城市中，二手房价环比持平或上涨的城市仅8个。一线城市中，仅北京二手房价环比微涨0。1，而上海、广州、深圳的二手房价环比都在下降，上海也放慢了脚步。
　　作为首都城市、全国房地产调整的标杆，北京在今年的市场调整潮中保持住了韧性，房价及住宅成交量未出现大幅波动。随着个税退减优惠、带押过户等利好政策落地，北京市场温度也有所提高，许多改善换房的业主有意借此入场。
　　值得注意的是，全国楼市大环境，对北京市场同样有影响，这表现为刚需客群加杠杆入场的心态减弱、改善客群置换速度变慢、二手房市场挂牌量提升、整体市场有所降速。也有早些年上车的业主，基于对市场环境的判断，决定套现离场。
　　一位在当地长期从事高端住宅交易的中介称，现在市场上刚需客群比较谨慎，因为大家对未来收入没有信心，不敢大力做杠杆。
　　二手房挂牌量提升
　　近段时间以来，一线城市楼市明显分化，深圳、广州房价微跌，北京、上海则上涨扛鼎。但在过去的十月份，上海在二手房市场也掉队了，仅北京房价环比微涨0。1。虽然保住正增长，但与上个月0。4的涨幅相比，还是有所降速。
　　与房价涨幅放缓一同出现的，还有二手房挂牌量提升。多家房产经纪平台线上数据显示，北京二手房挂牌量已突破10万套关口，其中链家网对外端口显示挂牌数量为101767套，也有市场声音称其后台数据更多，整体大约有13套左右。
　　二手房挂牌量超十万套，一般被认为该城市整体房源库存量较大，目前除北京外，杭州、重庆、天津、成都、沈阳、南京、苏州、西安等超十个城市二手房挂牌量均超十万套。
　　近年来，北京链家二手房挂牌量多在9万～10万套左右，也有年份如2020年曾出现挂牌量增多的情况。今年其挂牌量再受关注，背后原因为何？是受政策利好刺激、置换需求增多，还是业主基于悲观判断套现离场？
　　在目前行业主流观点中，一个重要原因是：带押过户和个税免退等支持政策提升了市场活跃度，部分改善型需求业主积极入市，导致挂牌量有所增加。
　　日前，中国财政部、税务总局发布新政策，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
　　一直以来，除了房产证或契税完税证明满5年等满五唯一的房源，北京二手房交易遵循卖房征收差价20、或全额1的个税政策。新政的出台，使得那些房子非满五唯一的业主，也有意挂牌出售、卖一买一，因此导致市场上挂牌房源增多。
　　此外，北京还出台了带押过户政策，即卖方无需结清二手房原有按揭（抵押）贷款，也可办理不动产过户登记，并同步完成买家按揭贷款的抵押登记。这些政策，本质上都激发了改善需求的入场节奏，二手房挂牌量增多是换房需求下的自然结果。
　　据当地一位房产中介称，北京市场还是比较稳定，不会有大幅变动，最近出台一系列利好政策，让一部分客户选择这时置换改善，目前三居室是热点成交户型。
　　值得注意的是，也有部分业主并非基于换房需求，而是纯粹套现离场。在贝壳平台上，近七天北京新上了3214套房源，其中很多都是总价超千万的高端住宅。比如朝阳区一套总价2360万元的房源，11月10日挂牌以来已经有五次带看。
　　经手该房源交易的中介告诉记者，最近市场上挂牌房源增多，主要都是因为换房需求，但这套房的业主是为了变现。房子是2001年建设的，业主属于一手业主、入手价格比较低，刚开始挂牌价报2550万，我们基于市场形势把价格谈低了些。
　　除了置换、套现的业主，一些购房者在新房与二手房的抉择中，选择了前者，这也导致二手房库存量增加。上述中介称，挂牌量提升并非全因业主预期不好，另一重要原因是，近几个月北京新房项目大量入市，很多购房者买了新房，二手房去化也随之降低。
　　市场交易速度变慢
　　虽然二手房挂牌量逐步上扬，但放眼全国楼市，北京依然是最稳健的选手之一。
　　据中指院数据显示，6月以来，北京二手房成交规模持续增长，且在9月同比实现年内转正。进入10月，北京二手房市场活跃度下降，成交量环比止增转降，但同比依旧保持增长。10月，北京二手住宅价格环比上涨0。19，已连续26个月环比上涨。
　　安居客平台数据也显示，11月北京二手房挂牌均价59761元平方米，环比上月上涨0。24，同比上涨1。49。从房价走势图可见，近一年来，北京二手房经历了两次上涨期，一次为二月到五月，一次为七月至今，近三个月则持续上涨。
　　教育资源较为丰富的西城、海淀区，市场需求旺盛，二手房价也比较坚挺。安居客平台数据显示，11月西城区二手房挂牌均价120281元平方米，环比上涨0。24；海淀区11月挂牌均价99149元平方米，环比上涨0。24，丰台、石景山等区则环比下跌。
　　虽然多校划片、教师轮岗等政策的出台，正逐步打破天价学区房的神话，但短期内教育资源分配不均衡的局面未变，仍会让大批家长奔向传统教育强区置业。
　　不过，当前较为低迷的楼市环境，对北京市场的流速也有所影响。当地一位房产中介告诉记者，现在刚需客群入场非常谨慎，有压力不敢伸手做杠杆。
　　刚需客群谨慎入场，间接影响到了卖一买一改善群体的置换速度。此外，目前新房是当下许多购房者的选择，这或多或少影响了二手房改善置换的速度及闭环。目前北京存量房交易比较平缓，挂牌总量持续在增加，但整体去化速度比较慢。
　　不过在他看来，虽然库存量比较大，但北京市场价格没有太大波动。早前2020年时，市场库存也很多，但随着疫情控制住很快便回温了，当下的市场活跃度也肯定会打开。
　　麦田房产方面认为，10月北京二手房带看量逐周上升，说明买家看房意愿在不断加强。不过，二手房在售房源量仍在升高，说明虽然看房次数在增加，但买方仍存在一定的观望情绪；对卖家来说，想要快速卖房，调价压力依然存在。
　　放眼其他一线城市，二手房市场同样不乏降价压力。克而瑞近日发布研报显示，截至2022年9月，深圳二手房成交均价由2020年末高点的7。2万元平方米、下降至6万元平方米，降幅达17，其余一线城市成交均价同比波动均在3以内。
　　整体而言，核心城市二手房挂牌价保持稳定，但2000年以前建成的二手房存在降价压力，北京、上海均是如此。北上广深房源挂牌价高位持稳或微增，但从成交均价看，已现小幅下行或热度转降征兆。上述研报称。
　　此外，教育资源的公平化也将使学区房价值大打折扣。目前，上海、北京均有教师轮岗等配套政策，对仅具备学区资源、没有居住功能的市区老破小而言，房价也将进一步回调，并逐步改变二手房业主的卖房预期，挂牌价将回归理性。