广东楼市扭头急跌，10月房价环比跌25，同比跌11，拐点出现

　　今年截止9月份，广东新建商品住宅交易情况总体要强于全国。
　　但是非常意外，10月份却出现了房价大跳水，从17631元平米跌至13244元平米。
　　这是二次探底的拐点信号？还是单纯的意外事故？
　　接下来，我们就从10月份的暴跌、今年楼市总体走势、经济及人口三方面来分析广东省楼市到底发生了什么。
　　01广东省楼市10月份大跌
　　国家统计局新商品住宅同比交易数据：广东房价下跌11，全国上涨1广东成交面积跌24，全国跌24广东成交金额跌32，全国跌23
　　由于房价的大幅下跌，导致广东省的成交金额大幅低于全国。
　　如果看广东省10月份和19月的数据对比，跌幅就更加明显：
　　10月房价跌10。5，19月仅下跌2。8。
　　涨跌的数据稍显抽象，以下，我们用具体的成交数字来勾画广东省楼市的总体情况。
　　02广东省楼市今年总体走势
　　1）房价走势
　　2021年，广东省房价总体平稳，维持在16000元上下，波动并不大。
　　2022年，房价低开高走，从年初14519元平米涨到历史最高点17631元平米。
　　而10月份，骤然下跌，来到13244元平米，环比跌幅达到25。
　　从各调研机构的数据来看，一是豪宅交易量急剧降低，二是二手房价格大跌倒逼新建商品住宅降价。
　　显然，楼市的议价权从卖方市场转移到买方市场。
　　2）成交走势
　　成交面积从去年开始逐月下跌，今年仍然延续下跌的态势，楼市持续冷清。
　　值得注意的是，10月份楼市的成交价是两年来最低，但成交面积并没有相应上扬，反而下探。
　　这里需要提一下，大家不必过分解读疫情制约，因为它断断续续一直存在。如果用710月份整体的数据来看，成交量水平线也要低于上半年。
　　所以，用绝对值来看，广东省楼市10月份是量价齐跌，并且仍然存在一定下探的动力。
　　03广东省楼市与经济、人口因素
　　去年和今年（前三季度）是20年来广东省唯一两次GDP增速低于全国水平。前三季度广东增长2。3，全国3前看广东增长8，全国增长8。1
　　而在这之前，广东省凭借庞大的GDP基数和更高的增长率，是全国经济的领跑者。
　　从广东省统计局公布的19月国民经济主要指标可以看到，出现经济发展滞缓的原因来自于工业、投资、消费、进出口四大方面。
　　这四大方面组成了经济的基本面，工业是基础，后三项是GDP增长的引擎。
　　1）工业方面
　　规上工业增加值增长3。4，全国为3。9。
　　值得注意的是，广东省工业用电下跌2。3，其中制造业用电更是下跌了3。5，这是由于工厂开工不足和部分工厂迁移两方面原因导致，这也是广东的工业规模受到挑战的地方。
　　如果工业升级不能尽快完成，那么制造大省的根基将受到巨大影响。
　　2）投资、消费、进出口方面
　　这是拉动GDP的三驾马车，前三季度广东省的表现非常疲软。
　　固定投资同比下降0。9，全国增长10。8。
　　社会消费品零售总额增长2。2，虽然比全国好，但作为没有受大面积疫情影响的区域，广东的表现也差强人意，参考福建4。1、广西3。1江苏2。2、浙江3。2。
　　进出口总额同比增长5。6，全国增长7。7。
　　除此以外，我们应特别注意两个经济高地危机：深圳的工业制造外迁和广东的外贸优势下降。
　　深圳：据深圳赛迪方略咨询公司发布《深圳市制造业迁移全景报告》，深圳市2017年迁出463家，2021年攀升至4344家，增长达到10倍，而迁出的企业当中有75是注册资本在5000万元至1亿元。
　　腾笼换鸟的策略是否能成功还是未知数，但从目前的数据来看，腾笼的阵痛已经到来。
　　广东外贸：三十年前，广东外贸占据全国半壁江山，随着长三角在加工制造业的崛起，广东外贸份额逐渐被吃掉，广州被宁波超越，东莞被苏州超越，深圳在今年上半年被北京超越。
　　随着全球制造产业链继续往越南、印度等地外迁，广东省在外贸上的压力还会更大。
　　3）人口方面
　　人口流动和经济紧密挂钩。
　　根据国家统计局过往10年的数据，广东省人口增幅下降非常厉害。2018年以前每年新增200万常住人口，最近三年连续下降，去年仅增加60万人。
　　在人口上，广东省面临三大困境：产业外迁流失掉大量中低收入人口，高房价流失掉年轻人口，出生率低影响人口基数。
　　短期内，人口增速下降的趋势很难逆转。
　　综上所述，经济发展和人口规模无法继续给予楼市支撑，广东楼市下跌在情理之中。
　　结语：
　　曾几何时，南下赚钱是一个潮流，数年来，大量的人力和资本涌入广东。
　　时局变化，广东转型，楼市的红利期宣告结束。
　　对于广东楼市，您怎么看呢？
　　欢迎留言一起讨论。