南财快评地产政策底部确认，行业企稳回升可待

　　近日，交易商协会表示继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具。证监会以答记者问形式对外发布5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资等。这也标志着时隔8年后，支持房企融资的＂第三支箭＂政策落地。
　　今年以来，地产政策在需求和供给双方面，都经历了不断的调整和优化。
　　需求方面，今年1月，住建部全年工作会议提出，＂充分释放居民住房需求＂。随后，中小城市如广西北海、湖北恩施等率先出台包括购房补贴、公积金贷款调整等在内的购房鼓励措施。随后，更大规模、更高级别的城市也进行了地产政策优化调整，实行了包括商业贷款首付比例调整、限购政策放松和贷款政策放松等措施。8月，核心二线城市如浙江杭州、福建厦门和山东济南也加入到政策调整之中。至此，除京沪广深外的城市，地产政策均已优化调整。
　　9月，人民银行、银保监会和财政部先后发布公告，进行阶段性调整差别化住房信贷政策、居民换购住房个人所得税减免和公积金贷款利率下调等政策调整。此后，新增需求端政策较少，市场焦点也落于地产供给端。
　　其实，自2021年中央经济工作会议指出＂支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求＂，2021年年末房地产金融工作座谈会强调＂保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展＂后，财政部、人民银行、银保监会和地方政府均出台多项措施，防范地产企业债务违约和风险扩散。
　　而在今年7月部分地区爆发停贷事件后，政策快速转向＂保交楼＂。8月，中央首度提出通过政策性银行专项借款保交楼，随后郑州、湖北等地相继成立地产纾困基金。9月末，央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策，商业银行加强对地产支持力度，＂第一支箭＂信贷的支持力度增强。11月8月，交易商协会推进并扩大民营企业债券融资支持工具，地产融资＂第二支箭＂债券融资限制放开。随后，金融支持地产16条发布，进一步确认供给侧信号。11月28日，证监会实施五项措施保障房企融资，＂第三支箭＂股权融资也正式落地。
　　目前＂第一支箭＂和＂第二支箭＂均已投入使用，合并政策性开发性工具和传闻的央行零息再贷款，各类支持工具规模合计约2.6万亿元。而从＂第三支箭＂来看，目前已有世茂股份、新湖中宝、大名城等10余家上市房企和涉房企业发布再融资预案，陆家嘴、格力地产以及招商蛇口则正在筹划资产重组。
　　在地产行业发展历史的大多数阶段中，涉房融资特别是股权融资均处于严格收紧阶段。房地产企业上市曾在2006年全面重启。随后在2010年，房企股权融资被严格限制，在2014年重启短暂开放约两年后，在2016年开始缓慢暂停。
　　在2006年-2010年和2014年-2016年这两个股权融资放开的窗口期内，A股房企融资规模和融资企业数量快速上升，最高点分别达到728亿元、29家和1527亿元、39家，明显高于其他历史时期。
　　而在股权融资放开后，房地产开发投资和商品房销售面积并不会马上修复，而是会存在一定时滞。以上两个阶段为例，一般股权融资放开后9个月后，商品房销售面积率先出现触底回升迹象。而房地产行业开发投资的触底回升，则落后于销售面积底部11个月左右，且时滞呈现缩短态势。
　　此前，政策核心一直就是＂保交楼＂，防止出现行业风险。＂第三支箭＂落地，明确规定募集资金不得用于新增住房项目，但可用于＂保交楼＂和兼并重组。结合股权融资工具只覆盖优质上市房企或上市涉房企业的特点，政策有意引导优质房企并购问题房企，进一步化解行业风险。
　　因此，行业政策底部基本已得到确认。预计行业下一阶段将涌现一批房企兼并重组。若本轮修复仍延续此前两个周期的规律，则地产行业销售底部大约在明年年中确认，地产开发投资则可能于明年下半年出现回升态势。关注销售转好对银行信贷、相关行业以及实体经济的全面带动。
　　（作者系中国建设银行金融市场部研究员）
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