不动产投资信托基金持续走热，如何把住质量关？

　　基建投资是当前经济稳增长的主要抓手之一。今年以来，中央及各级地方政府持续发力，引导金融＂活水＂流向关键领域和薄弱环节，创造经济增长有利条件。近日，国家发展改革委投资司组织召开促进基础设施REITs高质量发展视频工作会，提出＂六个必须＂，要求严把基础设施REITs质量关。
　　什么是基础设施REITs？＂六个必须＂具体有哪些？基础设施REITs为何得到地方政府青睐？REITs就是卖资产？如何正确理解REITs？如何把住REITs质量关？一起来看本期快问快答↓
　　问：什么是基础设施REITs？
　　答：REITs，是指＂不动产投资信托基金＂，是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。2020年4月30日，中国证监会和国家发改委联合发布重要通知，境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。这意味着个人投资者也可以通过参与公募REITs，分享国家经济高质量发展的红利，但应了解相关知识，知晓投资风险，理性投资。
　　实际上，我们的工作和生活都与不动产的发展密切相关，写字楼、购物中心、高速公路、产业园区等，都属于不动产的范畴。放眼全球，REITs起源于美国，后发展到澳大利亚、日本、新加坡、香港等40多个国家和地区。从诞生到现在的近60年里，基础资产从商业物业逐步拓展到了交通、能源、零售、医疗等领域，全球资产管理规模已超过2万亿美元。
　　问：＂六个必须＂具体有哪些？
　　答：一是必须坚持人民至上，严把资产质量关，努力做到基础设施资产经济属性和公共属性的有机统一。
　　二是必须坚持自信自立，在产品设计和关键问题处理上不偏信、不盲从，深刻理解中国国情。
　　三是必须坚持守正创新，要在聚焦服务国家重大战略、支持实体经济发展的基础上，围绕REITs基本理念，依法合规创造性地解决重点难点问题。
　　四是必须坚持问题导向，主动研究解决基础设施REITs推进过程中出现的各类问题，不能简单地将伴随新生事物产生的问题推给市场。
　　五是必须坚持系统观念，发行基础设施REITs很多环节环环相扣、很多问题互相关联，要用系统化思维综合统筹研究，找出稳妥合规的解决方案。
　　六是必须坚持胸怀天下，要深刻认识基础设施REITs是贯彻新发展理念的重要抓手，充分发挥其对提升直接融资比重、防范债务风险、促进基础设施高质量发展、增加居民财产性收入等方面的重要作用。
　　问：基础设施REITs为何能受到青睐？
　　答：REITs可以帮助企业快速回笼资金，盘活存量资产，给市场注入新动能，此外还能降低投资者参与不动产投资的门槛，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。
　　我国REITs市场是一个新兴市场，正处于蓬勃发展的初级阶段，不少地方政府对之青睐有加。在拓宽民间投资渠道方面，基础设施领域REITs的创新运用也发挥了重要的担当作用。目前，我国已有24只公募基础设施REITs产品获批发行，已上市公募REITs产品数量达22只，涉及高速公路、产业园区、仓储物流、污水处理、垃圾处理项目、保障性租赁住房等领域。总体看，基础设施REITs试点的加快落地，有助于推动存量资产和新增投资之间形成良性循环，促进营商环境的优化提升。
　　问：REITs就是卖资产？如何正确理解REITs？
　　答：有观点认为，发REITs就是卖资产，要赶紧趁市场火热把不甚优质的资产处理掉。这其实是一种误读。
　　REITs是一种资产证券化产品，需要以某种基础设施为基础资产，并以产生稳定的租金或者收益为支撑。因此，REITs通俗讲就是资产的IPO，它不仅需要优质的底层资产，而且这个资产还需要后续良好的管理和运营，所以不能＂一卖了之＂。
　　REITs既为基础设施建设提供创新融资渠道和存量盘活路径，为社会资金提供了一条收益稳健的投资渠道。应该鼓励抢抓REITs市场爆发式增长机遇，但在具体操作中，要正确理解REITs基金，严格把好底层资产关，系好第一颗＂扣子＂。
　　问：如何把住REITs质量关？
　　答：国家发改委、证监会等相关部门在市场培育、项目推荐、审核注册、信息披露、日常监管等方面构建了制度性、机制性安排，优化运行机制，同时也在进行投资者教育和保护。
　　要鼓励地方和企业拿出更多的优质资产来参与REITs，对REITs底层资产的资质严把关，并鼓励符合条件的民间投资项目发行REITs；与此同时，大力促进基础设施专业营运能力和资本运作能力的有机结合，既落实好基金管理人的职责，又充分发挥好原始权益人的战略管理和专业运营能力。
　　要加强投资者教育，落实投资者适当性管理，培育理性投资、长期投资、价值投资的理念，优化配套支持政策，推动全国社保基金、基本养老金、企业年金、职业年金等配置型长期机构投资者参与REITs投资，为盘活存量资产提供中长期资金支持，促进REITs市场行稳致远。