二手房成交回升，是房地产要复苏了吗？

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　　连续下跌了四周的二手房交易，终于在上周止住了下跌趋势。上周二手房交易热度回升，跟踪15个主要城市二手房成交面积160。21万平方米，同比增长15。43、环比增长15。47，创出一个多月以来的高点。
　　那么，是房地产需求端开始发力了吗？未来房子好卖了吗？我没有那么乐观，其实上周成交回升，更像是暂时现象。
　　疫情防控放松导致销售回暖
　　上周二手房交易回暖，正好是疫情防控放松的第一周。此前，防疫政策导致看房、买房并不方便，防控措施放开的第一周，看房、买房变得没有阻碍。尤其是广州、北京等此前有疫情的地方，放开刺激更明显。
　　我们可以从影院营业率，看疫情防控放开后经济活动的变化。11月末影院营业率35。48，放开后12月10日影院营业率恢复到73。6。疫情管控放开，极大的刺激了经济活动。
　　所以，这种时候二手房成交量回暖，很难确定是脉冲式的、一次性的，还是趋势性的、长久性的。
　　需要后续跟踪整个12月成交数据，如果持续回暖，那么地产的需求端才可以确定起来了。疫情放开一个月会出现确诊高峰，所以12月数据很难持续改善。08年和14年需求端是如何起来的
　　此前地产也经历过萧条，市场需求不振，分别是2008年和2014年。这两次后来都迎来极大的复苏，这次与上两次有什么不同？
　　2008年，为了应对美国金融危机，出台四万亿政策，降息降准、下调房贷利率和首付比例。政策力度较大，所以那次地产下行是V型反转，快速回暖了。
　　2014年到2015年，六次降准、六次降息，下调房贷利率和首付比例，还有安置货币化等措施，房价从一、二线城市的上涨，溢出到三四线城市的普遍上涨，需求端快速上行。
　　可以看出，2008年和2014年，都是政策力度大，而且政策是全国性的、统一的调控放松和刺激销售。
　　现在的地产政策是因城施策，不是全面的放松。在因城施策背景下，三四线城市有些已经完全放松了调控政策，但不少一二线城市还是精细化放松。甚至不少大城市限购限贷政策依然很明显。
　　展望2023年，前低后高
　　2022年房地产销售不振，也导致房企拿地积极性不高，投资谨慎。虽然近期房地产公司获得金融支持，但供给端的企稳，信心传导到需求端，也需要时间。
　　2022年的销售基数较低，所以进入2023年，销售不会继续大幅下行。尤其是2023年下半年，有望迎来改善。
　　疫情放开后，2023年上半年，还要面对疫情确诊高峰的影响。根据国外经验，疫情确诊高峰期的时候，出于谨慎，民众的经济活动也会从高位放缓。等疫情平稳后，进入比较正常的节奏。
　　过去一年抑制房价的主要因素有三个：第一个疫情反复、第二个收入下降的预期、第三个房价下跌的现实。其中第二个收入下降的预期也受到疫情反复的影响。现在疫情已经转向，这个主要矛盾有望缓解，房价没起色成为主要的矛盾点。
　　房价企稳，成交才可能攀升。但我们看三四线城市的二手房价格，依然处于寻底的过程中，甚至一二线城市的房价也出现松动。
　　三个抑制房价的因素，解决了两个，未来房市会有所改善，但不会是像2008年、2014年那样大幅复苏，我们判断是下半年迎来比较温和的小复苏。
　　具体来说，明年13月，房市销售端继续承压的概率大；45月，逐步好转；真正的小复苏，会是下半年，价格和成交企稳。
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