房贷新政影响几何？业内重点关注需求端复苏和政策出台节奏

　　1月5日晚间，人民银行、银保监会发布通知，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。与此同时，住房和城乡建设部部长倪虹在接受总台央视记者的专访时表示，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。
　　按照目前相关规定，首套住房商业性个人住房贷款利率下限为不低于相应期限LPR减20个基点，这意味着部分城市购房者有望获得低于4.1%的房贷利率。
　　业内人士认为，当前行业关注重点已经从供给端风险转移到需求端刺激政策层面。1月LPR调整概率较高。随着利率持续下行，2023年市场销售有望复苏较快。
　　首套住房贷款利率政策动态调整机制化
　　通知明确指出，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。
　　对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
　　同时，对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
　　按照目前相关规定，首套住房商业性个人住房贷款利率下限为不低于相应期限LPR减20个基点，二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
　　事实上，去年9月末，人民银行、银保监会曾发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
　　不少业内人士认为，此次通知是对去年＂部分城市首套住房贷款利率下限实行阶段性放宽政策＂的延续。值得注意的是，此次通知进一步明确了评估期。同时，此次通知标题为＂建立首套住房贷款利率政策动态调整机制＂而非＂阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限＂，这意味着首套住房贷利率政策动态调整已从临时性转变为一项机制。业内分析：行业重点关注需求端刺激政策层面
　　1月LPR调整概率较高
　　中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪指出，人民银行建立常态化差别化住房信贷政策利率下限决定机制，预计大量城市首套房利率下限将会取消，推动利率持续下行，直到市场完全复苏。预计2023年市场前低后高，销售复苏较快，开发投资复苏较慢。
　　＂当前行业关注重点已经从供给端风险转移到需求端刺激政策层面。随着多项房企融资政策出台和防疫政策优化后，房企供给端的风险已基本消散，市场的关注重点已经转移到需求端的复苏节奏和刺激政策的出台节奏上。＂国泰君安房地产首席分析师谢皓宇指出。
　　谢皓宇认为，当前市场销售依然处于疲软状态，因此市场对于需求端的利好政策存在较强烈预期。12月中央经济工作会议对于地产的描述也将支持改善性住房需求放到扩大内需层面，预计在当前防范风险保交付的同时，刺激政策将逐渐出台和落地。
　　中信证券宏观经济首席分析师程强认为，＂在地产三支箭等供给端政策持续转暖背景下，2022年12月中央经济工作会议进一步增加了房地产需求端的支持内容，在扩大国内需求部署上，明确把＂支持住房改善＂摆在支持新能源汽车、养老服务等消费政策之前的首位。随着部分城市降低首贷利率，地产当月销售增速转正时点有望更早到来，预计地产销售、竣工、拿地、开工指标逐步企稳，沿房地产产业链对扩大内需、促进消费起到积极作用。＂
　　值得注意的是，2023 年央行工作会议对于货币政策整体要求从＂灵活适度＂调整为＂精准有力＂后者更偏向于加大货币政策支持力度方向，也与 2022 年一季度＂充分发力、精准发力、靠前发力＂的表述类似。
　　在降低融资成本方面，央行工作会议由＂多措并举降低市场主体融资成本＂替代了 2022 年的＂推动企业综合融资成本稳中有降＂，范围上由企业扩大至市场主体，这是于 2022 年第四季度例会后，央行再一次强调降低企业综合融资成本以及个人消费信贷成本。2022 年全年 1 年期、5 年期 LPR 报价利率分别下降 15bp、35bp，期限利差压缩至 65bp，为 LPR 改革来的最低值。
　　并且，2023 年央行工作会议将房地产纳入＂加大金融对国内需求和供给体系的支持力度＂中，提出要＂落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展＂。
　　中银证券分析师孙德基、朱启兵认为，2023年央行工作会议将重心落脚于稳增长政策上，工作安排更加集中于促消费和稳民营地产，部分约束也有所放宽，一季度流动性环境仍将保持宽松，降成本方面也会有所行动。后续一是需要重点关注1月份7000亿元中期借贷便利的续作情况以及LPR是否调降，其中12月LPR调降落空可能受到贷款重定价影响，1月LPR调整概率较高；二是由于今年春节假期提前，对于社融月度数据有一定影响，需关注一季度社融整体的持续性。
　　未来至少有38个城市首套房贷利率可低于＂LPR-20BP＂
　　据国家统计局数据，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比自2022年4月以来持续为负，9-11月降幅分别为-2.3%、-2.4%、-2.3%；环比自2022年2月以来持续为负，9-11月降幅分别为-0.3%、-0.4%、-0.2%，环同比分别连续8个月、10个月下降，楼市压力犹存。
　　根据目前国家统计局已公布的2022年9月-11月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数来看，在现阶段符合此次通知所述条件，即新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市共有38个，其中二线城市13个，三四线城市35个。分别为天津、石家庄、太原、沈阳、大连、长春、哈尔滨、福州、厦门、郑州、武汉、南宁、兰州、唐山、秦皇岛、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、九江、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海。
　　＂根据我们的统计，70大中城市中符合条件的城市达38个，较去年9月份增加15个。＂ 中信建投房地产首席分析师兼建筑首席分析师竺劲指出，根据去年9月份测算，符合条件的城市2021年商品住宅销售额占比约为50%~60%。本次政策出台后，预计占比将进一步扩大，市场活力将进一步激活，2023年销售在四季度有望实现同比转正。
　　采写：南都·湾财社记者 许爽