外资抄底中国房地产，真相如何，释放什么信号？

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　　外资抄底中国房地产，真相如何，释放什么信号？
　　最近，中国的房地产市场又开始重新火了起来，这次来买买买的不是央企国企，也不是民企，而是外资企业。外资开始抄底中国楼市，规模和力度有多大呢？哪些资产受到青睐，背后的原因又何在呢？关注保德全，今天我们一起来看看，外资企业到底是如何抄底楼市的。
　　最近在地产圈有一条消息，特别吸引人眼球，内容是部分外资开始抄底中国的房地产，特别是商办楼和产业园等资产，无论是黑石投资这样的多元投资巨头，还是高盛这样的金融机构，又或者是铁狮门、凯德投资这一类专注于房地产开发投资的企业，最近都开始活跃在国内的房地产市场中。
　　先来看土地拍卖市场。今年3月，新加坡凯德投资在成都和武汉分别拍下两个住宅项目，投资金额合计超过33亿元。去年11月，号称全球最牛的房地产开发商的铁狮门时隔多年后，再次斥资50亿元在上海拿地，铁狮门有多牛呢？连万科都视它为偶像，平时很少出现在国内的房地产交易市场，上一次现身国内楼市，还是在五年前。
　　再来看看存量二手房交易市场。去年12月，黑石投资收购了广州国际机场富力物流园区的全部股份，作价合计53亿元。今年6月，摩根士丹利买下了长三角物流和工业资产包，在这个资产包当中，主要内容是江苏、浙江合计约21万平方米的综合物流项目。就在前不久，新加坡凯德投资买下了北京博瑞大厦写字楼项目，值得一提的是，这个写字楼是凯德通过参与司法拍卖买下的，超过20亿的交易金额，也刷新了北京当年的法拍交易记录。
　　除了土地和地产项目之外，有些外资更青睐于去抄底房地产企业的股票。我们都知道，受到国内地产形势的影响，今年房地产企业的股价跌幅较大，特别是像恒大、融创这类出现了负面舆情的企业，股价不能说是腰斩了，而是直接砍到了脚脖子，以融创为例，股价一度从高位的42元跌到了不足5元，超过85的市值打了水漂，大幅调整的股价也给了外资抄底的机会。从2021年下半年开始到今年上半年融创停牌之前，美国贝莱德持续在二级市场买入融创股票，出手多达十余次。除此之外，今年8月，GIC，也就是新加坡政府投资公司增持了37万股万科股份，另一家上市地产公司旭辉集团，股份也被摩根大通等知名机构增持。
　　从这些现象来说，外资确实在买入国内的房地产相关资产，他们的抄底动作又有下面几个特征：
　　首先，和大家想的不一样，外资抄底的对象并不是国内的住宅项目，而是更加集中于物流园、产业园、长租公寓等项目。以前外资进入国内市场，除了商业项目之外，住宅项目也广受青睐，但今年的情况有所不同，可以说，外资在买入资产的时候更加谨慎保守，更加看重项目未来能不能给企业提供稳定的现金流，因此，外资对商业项目、住宅项目和办公项目的投资积极性是有所下降的。
　　其次，外资在选择项目所在地和价格等方面，也有一些特点，不论是上海、广州还是成都或者武汉，外资偏爱的项目，主要集中在国内一二线大城市，并且还要是核心地段，因为位置越好的项目，长期来看都更加保值，从买入的金额来看，外资更加喜欢金额在20亿到50亿元的中等项目。
　　最后，很重要的一点是，在比较了外资买入的项目和周边同等项目的价格之后，基本上可以得出结论，外资实际买入的价格基本都低于同类产品的市场价，从这个角度来说，也算是真正抄到底了。
　　当然，对外资进入楼市抄底这件事，也不能过于夸大，实际上，如果统计今年外资对中国房地产的投资节奏来看，相对往年实际是有所放缓的，为什么这件事引发了市场的关注呢？主要还是因为今年的地产市场降温过快，很多内资房地产企业受到的影响比较大。
　　我算了算，从成交金额来看，这些外资买入地产项目的总金额并不大，总规模也不超过万亿，有的网友说话比较直接，觉得这个规模还比不上恒大的负债，相对于中国庞大的房地产容量来说，能不能激起水花，还有待观察。