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外资抄底中国房地产,真相如何,释放什么信号?

  #11月财经新势力#
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  外资抄底中国房地产,真相如何,释放什么信号?
  最近,中国的房地产市场又开始重新火了起来,这次来"买买买"的不是央企国企,也不是民企,而是外资企业。外资开始抄底中国楼市,规模和力度有多大呢?哪些资产受到青睐,背后的原因又何在呢?关注保德全,今天我们一起来看看,外资企业到底是如何"抄底"楼市的。
  最近在地产圈有一条消息,特别吸引人眼球,内容是"部分外资开始抄底中国的房地产,特别是商办楼和产业园等资产",无论是黑石投资这样的多元投资巨头,还是高盛这样的金融机构,又或者是铁狮门、凯德投资这一类专注于房地产开发投资的企业,最近都开始活跃在国内的房地产市场中。
  先来看土地拍卖市场。今年3月,新加坡凯德投资在成都和武汉分别拍下两个住宅项目,投资金额合计超过33亿元。去年11月,号称全球最牛的房地产开发商的铁狮门时隔多年后,再次斥资50亿元在上海拿地,铁狮门有多牛呢?连万科都视它为偶像,平时很少出现在国内的房地产交易市场,上一次现身国内楼市,还是在五年前。
  再来看看存量二手房交易市场。去年12月,黑石投资收购了广州国际机场富力物流园区的全部股份,作价合计53亿元。今年6月,摩根士丹利买下了长三角物流和工业资产包,在这个资产包当中,主要内容是江苏、浙江合计约21万平方米的综合物流项目。就在前不久,新加坡凯德投资买下了北京博瑞大厦写字楼项目,值得一提的是,这个写字楼是凯德通过参与司法拍卖买下的,超过20亿的交易金额,也刷新了北京当年的法拍交易记录。
  除了土地和地产项目之外,有些外资更青睐于去抄底房地产企业的股票。我们都知道,受到国内地产形势的影响,今年房地产企业的股价跌幅较大,特别是像恒大、融创这类出现了负面舆情的企业,股价不能说是腰斩了,而是直接砍到了脚脖子,以融创为例,股价一度从高位的42元跌到了不足5元,超过85%的市值打了水漂,大幅调整的股价也给了外资抄底的机会。从2021年下半年开始到今年上半年融创停牌之前,美国贝莱德持续在二级市场买入融创股票,出手多达十余次。除此之外,今年8月,GIC,也就是新加坡政府投资公司增持了37万股万科股份,另一家上市地产公司旭辉集团,股份也被摩根大通等知名机构增持。
  从这些现象来说,外资确实在买入国内的房地产相关资产,他们的抄底动作又有下面几个特征:
  首先,和大家想的不一样,外资抄底的对象并不是国内的住宅项目,而是更加集中于物流园、产业园、长租公寓等项目。以前外资进入国内市场,除了商业项目之外,住宅项目也广受青睐,但今年的情况有所不同,可以说,外资在买入资产的时候更加谨慎保守,更加看重项目未来能不能给企业提供稳定的现金流,因此,外资对商业项目、住宅项目和办公项目的投资积极性是有所下降的。
  其次,外资在选择项目所在地和价格等方面,也有一些特点,不论是上海、广州还是成都或者武汉,外资偏爱的项目,主要集中在国内一二线大城市,并且还要是核心地段,因为位置越好的项目,长期来看都更加保值,从买入的金额来看,外资更加喜欢金额在20亿到50亿元的中等项目。
  最后,很重要的一点是,在比较了外资买入的项目和周边同等项目的价格之后,基本上可以得出结论,外资实际买入的价格基本都低于同类产品的市场价,从这个角度来说,也算是真正抄到底了。
  当然,对外资进入楼市抄底这件事,也不能过于夸大,实际上,如果统计今年外资对中国房地产的投资节奏来看,相对往年实际是有所放缓的,为什么这件事引发了市场的关注呢?主要还是因为今年的地产市场降温过快,很多内资房地产企业受到的影响比较大。
  我算了算,从成交金额来看,这些外资买入地产项目的总金额并不大,总规模也不超过万亿,有的网友说话比较直接,觉得这个规模还比不上恒大的负债,相对于中国庞大的房地产容量来说,能不能激起水花,还有待观察。

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