房地产税试点要来了？看看官方怎么说

　　正当＂深圳可能率先试点房地产税＂的说法＂二度回潮＂的时候，一则深圳本地媒体的报道，又给这个传闻泼了一瓢凉水。
　　NO.1丨壹
　　逆转了？房地产税试点，未被提及
　　近日，深圳本地媒体＂读创＂，发表了一篇题为＂在全国税制改革的大方向下，深圳将主动作为、承担研究课题＂的报道。
　　很明显，这是10月31日财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》的后续。
　　在那份文件里，财政部提出：
　　支持深圳在全国税制改革中先行先试。 发挥好深圳的改革开放重要窗口和前沿阵地作用，聚焦打造制度创新高地，积极承担国家重大税收改革工作和研究课题，继续当好改革排头兵、试验田，努力为全国创造更多可复制可推广的制度经验。
　　至于深圳＂在全国税制改革中先行先试＂，都包含哪些内容，财政部的文件并没有详细解释。坊间普遍猜测：试点房地产税的可能性较大。
　　从深圳媒体的上述报道看，深圳在落实财政部＂在全国税制改革中先行先试＂的重大课题方面，提出了5个方面的内容，里面没有房地产税试点。
　　深圳市财政局的官微，也全文转载了这篇报道：
　　列举深圳税收工作先行先试的5个方面，而没有提及房地产税，只能说明一点：这件事还没有眉目。
　　但有一点我们要明白：深圳之所以多次被传＂将纳入房地产税试点＂，也不是空穴来风。
　　去年10月16日，求是杂志刊登了领导人撰写的重要文章《扎实推进共同富裕》，其中就提到＂要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作＂。
　　一周之后的2021年10月23日，全国人大通过了＂关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定＂。
　　至此，房地产税立法已经是箭在弦上。
　　到了2022年3月，由于经济下行压力加大、房地产入冬，财政部通过新华社表态说，＂综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件＂。
　　而在2021年5月，财政部曾召开了一次房地产税试点工作座谈会，有6个城市被邀请参加，分别是：上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南 。其中深圳、杭州、苏州、济南被征求了纳入试点的意向。
　　大家之所以认为深圳最应该纳入试点，是因为深圳房价在内地城市中最高，过去10年涨幅最大，深圳人口增长最快、自有住房率最低。
　　而最近一段时间来，全国卖地收入下降较多，很多地方财政紧张，的确存在拓展税源的压力。
　　所以，当财政部提出＂支持深圳在全国税制改革中先行先试，积极承担国家重大税收改革工作和研究课题＂的时候，大家首先想到了房地产税。
　　根据最近15年来全国卖地收入和一般预算收入的对比来看，卖地收入占一般预算收入的比重不断上升 。每当经济遇到困难的时候，就是卖地收入占比飙升的时候。通过刺激房地产来救急，是以前习惯性的做法。
　　到了今年前三季度，卖地收入占全国一般预算收入的比重急剧下降到了25.2% ，＂土地财政＂减收严重。
　　在这种情况下，房地产税试点是否会启动，立法是否会提速？
　　毕竟，今年3月财政部说＂不具备扩大房地产税改革试点城市的条件＂时，是有时间限制的，说的是＂今年＂。
　　2022年还剩不到2个月了，2023年即将到来，2023年会启动试点吗？
　　房地产税试点会不会在2023年推出，不可能由地方宣布。这种重大财经措施，肯定需要在高层酝酿、讨论，最终由国务院来宣布。
　　所以，2023年全国两会，是一个重要的时间窗口 。如果有重大政策出台，两会之后的可能性偏大一些。
　　财政部宣布今年＂不具备扩大房地产税改革试点城市的条件＂时，用的是＂扩大试点＂的说法。这说明，官方默认重庆和上海仍然将参加新一轮试点。未来只是在重庆、上海的基础上，增加哪些城市的问题。
　　试点的目的，是给全国范围的立法做准备。所以，就不能只拿大城市来试点。
　　NO.2丨贰
　　武汉会征收吗？会影响房价吗？
　　至于试点城市，这方面社会各界有了一定共识，但具体谁能入选仍存在很大不确定性。
　　只在深圳、上海、重庆试点，就想指导全国的房地产税立法，是不现实的，将来会出大问题的。因为中国的城市和城市之间，差异性太大了。
　　如果有可能，应该选择20个左右的城市来试点 ，才能涵盖未来可能遇到的绝大多数情况。
　　那么，武汉会征收吗？如果武汉实施征收，会有何影响？
　　1、哪些房产会包括在内呢？
　　不同房子的征收方式不一样，商品住宅、写字楼、农村宅基地住宅等区别对待。
　　这方面，试点说明给出了相对详细的分类定位：
　　试点地区的房地产税征税对象为 居住用和非居住用等各类房地产。
　　考虑到目前我国城乡经济社会发展和居民收入水平总体上仍有较大差距，为减少试点对农村居民的影响，对依法拥有的农村宅基地及其上住宅不纳入试点征税范围。
　　为避免对企业生产经营带来影响，此次试点对非居住用房地产征税范围、计税依据、税率、税收优惠和征收管理等维持现行制度不变，确保试点期间税负平移。
　　这份说明明确了三点：
　　一是农村宅基地及其上的住房，不在征收之列。
　　这也好理解，几乎所有农村房产都是自住房产，而农民收入相对微薄，与城市有房一族有着天壤之别，向宅基地征收房产税并不现实。
　　二是写字楼、商铺等非居住房产，继续按现行规定执行。
　　这里的背景是，早在1986年，我国就已出台房产税相关条例，对经营性房产开征房产税，而自住房产则在豁免之列。
　　作为非居住用的房地产，商铺、写字楼，开征房产税已有数十年的历史。写字楼房产税一般按照租金的12%进行征收，未来大概率仍旧沿袭这一模式。
　　三是居住用房产，即商品住宅、商住公寓等，则是这一轮主要的新增征收对象。
　　根据官方此前透露的信息，这些房产的房地产税将会按照评估值征收。
　　由于房地产税是持有税，按年征收，只要拿着房子就要纳税，累积下来不是小数字。
　　假设某地房地产税率为1%，500万评估价的房产，每年就要缴纳5万房产税，10年就是50万。
　　2、哪些人受到的影响最大？
　　第一类是手中握有多套房的人： 从目前情况来看，在中心城市实施＂累进制、惩罚性＂的房产税，是非常有可能的。
　　对于拥有不止一套房的人来说，拥有的房子越多，承担的税赋就越多，如果房子数量过多，则可能会选择紧急抛售一部分而导致财富缩水。
　　第二类是加杠杆，超承受能力购买多套房的人： 这类人更多的是炒房人的，如果房地产税的开征，会让房价进入一个平稳期，房子很难套现。这类人会比第一类人更悲惨，承担更高的负债，一个不小心可能会连累一辈子。
　　以后的合肥，房价将会逐步趋于稳定，往后大概率将会进入到横盘期，这也使得房子的投资属性逐步降低。
　　3、刚需首套免征或设置一定免征面积
　　房地产税不会一刀切征收，大概率会有＂减免＂。
　　根据审议报告，我国居住用房地产的情况较为复杂，各类人员的住房需求、税收负担能力差异较大，对房地产税的计税依据、适用税率、减除标准等税制要素，建议逐步研究探索、及时调整完善。
　　这意味着，房地产税要区分刚需、投资和炒房群体，要对高收入群体和中低收入群体区别对待，而累进税率、减除标准的重要性就体现了出来。
　　一般而言，按照国际惯例，刚需家庭或中低收入家庭，首套免征或设置一定的免征面积。
　　相比而言，首套免征，或许存在不公平问题，毕竟200平方的首套和30平方的首套有着天壤之别。
　　所以，设置一定的免征面积，或许是更务实的选择。
　　这方面，可按人均住房面积进行免征，如果以40平作为基准，那么3口之家免征面积为120平方，那么绝大多数刚需家庭都不会被误伤。
　　4、会影响房价吗？
　　最后重申一下那个永恒不变的话题：＂房地产税能不能降房价？＂
　　短期而言，房地产税实施对于市场一定是利空，部分炒房者必然会产生恐慌效应，对房价有短期抑制作用 。尤其是全国大数据的联网，某些群体的个人隐私无所遁形，威慑作用显著，抑制炒房的效应将会更加突出。
　　但从中长期来看，房地产税的影响十分有限 。这一点已经被众多已实施房地产税的国家所印证。
　　房价受到一系列因素影响，房价的未来，取决于人口、土地和经济基本面，房地产税只是影响因素之一。
　　同时，从财政博弈角度而言，房地产税作为典型的地方税，最大目的就是为土地财政提供替代选择，弥补地方政府日益减少的土地收入，至于降房价，可以说从头到尾都不在政策目标体系之内。
　　要明白，楼市调控的目的只有一个字：稳 。
　　房价持续上涨时，要＂遏制房价上涨＂，这是稳房价；楼市持续调整时，要＂防止房价大跌＂，这也是稳房价。
　　NO.3丨叁
　　房地产税征收将全国联网
　　此前，就在很多人认为房地产税试点，或将推迟之际，一则通知悄无声息的出现在国家税务总局的官网上！
　　《国家税务总局 自然资源部关于进一步深化信息共享 便利不动产登记和办税的通知》，开年一号文件，重要性可想而知！
　　这是一则国家税务总局与自然资源部信息共享的文件，内容很长，简单概括一下：
　　2022年底前，全国所有市县税务部门和自然资源主管部门应实现不动产登记涉税业务的全流程信息实时共享。
　　自然资源主管部门应向税务部门推送统一受理的不动产登记申请和办税信息。主要包括：权利人、证件号、共有情况、不动产单元号、坐落、面积、交易价格、权利类型、登记类型、登记时间等不动产登记信息，以及办理纳税申报时所需的其他登记信息。
　　敲黑板，画一下重点！
　　1、时间卡死，年底就要完成。
　　2、范围广泛，覆盖全国所以县级以上行政区
　　3、任务明确，不动产涉税业务共享。
　　换句话说，一旦该项工作顺利完成，会有两个重大的转变：
　　一是全国房产信息的权限，会全部放开 ，也就是说，无论你在北京有一套房还是在鹤岗有一套房，在全国范围内，能查到这些房产。此前这个权限是被限制的。
　　二是全国房产信息的信息，毫无保留的共享给税务局 。有了这些全国大数据，税务局征收房地产税，易如反掌。毕竟就连薇娅、李佳琪，也难逃大数据的天网！
　　至此房地产税开征的最后一道技术屏障将彻底打破。
　　房地产税离我们越来越近了！
　　NO.4丨肆
　　房地产税或参考二手房指导价计税
　　房地产税实施牵一发而动全身，技术层面的障碍同样困难重重。
　　1、不动产统一登记和联网
　　不动产统一登记是房地产税征收的底层基础。 没有统一登记，就无法对全国住房进行统一确权。没有全国住房信息联网，更无从对每个城市每个家庭进行精细化统计。
　　2014年国务院确定，国土资源部负责不动产登记这项工作，并推进不动产登记信息基础平台建设。
　　2018年6月，自然资源部发布消息，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。
　　如果说不动产统一登记摸清了＂家底＂，那么此次国税总局与自然资源部深化信息共享，则为房地产税的全国改革铺平了道路。
　　2、房地产税计税依据
　　凭什么征收房地产税，同样是政策实施道路上的一道难题。
　　二手房参考价，未来有望成为房地产税的计税基础。
　　2021年2月，在深圳率先推出二手房成交参考价政策后，全国一二线城市及部分热点三四线城市持续跟进，包括合肥 、宁波、成都、三亚、西安、绍兴、上海、无锡、东莞、金华、温州、广州、北京等城市。
　　二手房参考价通常为当地住建局在二手住房网签交易价格基础上，综合考虑税务部门、金融部门的评估价格、周边新建商品住房网签价格等因素评估得出，一般为网签合同价的6折左右。
　　随着二手房参考价的形成机制逐步完善，未来有望成为房地产税的计税基础。