华侨城的转型之路，你看懂了多少？

　　前几天遇到一帮关心楼市的朋友聊地产,大家看多看空的都有,对于这种聊滥了的话题我一般就不直接聊了,因为无论说什么都会有杠精跳出来。当时有人问我怎么看,我就说,你们仔细看看当年叱咤风云的房企们现在都在做什么就好了,春江水暖鸭先知,人家对产业趋势变化的感受肯定是更直接的。
　　这时候就有几个人说到华侨城,说华侨城这几年资产交易很多,一边买买买,一边卖卖卖,业界都说看不懂。其实,这有什么看不懂的呢?只要不是把产业思维方式限定在地产这一条道上走到黑,就应该看得懂。
　　今天就跟大家聊一下华侨城吧。先直接摆观点,我认为,华侨城是这些年中国房企里转型最早,也比较成功的一家。
　　2016年是中国房地产的一个分水岭,那年年底的中央经济工作会议提了＂房住不炒＂,此后中国楼市的变化大家都已经体验到了。现在我们开后视镜去看,当时大部分房企对转型的心理准备是不够的,所以当某龙头房企喊＂活下去＂的时候,整个行业哀嚎一片。
　　但是,华侨城提战略转型可是在2015年。这就是央企的优势,没办法,央企对政策风向的把握不是民企可以比拟的。
　　华侨城的战略思路也非常清晰,就是发展文旅产业,当时提的是＂文化+旅游+城镇化＂的发展模式。反观其他同行,有不少企业到现在还没找到新方向,像这种情况的,后面的局面只会越来越艰难。
　　华侨城集团成立于1985年,涉足过的产业很多,文旅、酒店、房地产都有,甚至旗下还有像康佳这样的强势电子产业。在过去二十年里,中国房地产行业无疑是个重大历史机遇期,华侨城把握住了这个机遇,但是不要用房地产这个标签去限定它,人家并不是只会做房地产。
　　在深圳,华侨城这个品牌更多的时候是和文旅挂钩,比如欢乐谷、锦绣中华、世界之窗、东部华侨城、欢乐海岸,这些深圳人最喜欢的娱乐休闲项目都是华侨城做的。在主题公园这个赛道上,华侨城已经是全球前三的地位了。有这样的产业底子,战略转型方向也就比较容易理顺,这几年华侨城文旅产业已经在全国遍地开花。
　　如果能够理解华侨城的战略转型,那么也就不难理解华侨城这几年来的资产交易了。这些年,华侨城的总体趋势是多拿文旅用地,做大文旅市场,而对地产类项目以渐进式的方式去慢慢软着陆。
　　有人可能会说,华侨城这几年在地产方面也有拿地动作。其实这是当然的,那么大的产业摊子,哪能说放手就放手?文旅是个大市场,未来的潜力是很大的,但是它的缺点是回报周期很长,是一个需要时间去发酵的产业。所以华侨城一直在通过高周转高毛利率的地产销售去反哺长周期的文旅产业。还有人可能会说,华侨城这几年文旅项目也有卖出去的。其实这有什么关系呢?有些项目确实卖了股权,但是运营依然是华侨城在做。
　　从今年的一些情况看,华侨城的文旅产业正在不断发力。
　　今年4月,华侨城A披露2019年年报,文旅产业的营收已经超过了地产。具体的数据是,2019年华侨城A旗下18家景区、24家酒店、1家旅行社以及2家开放式旅游区,累计接待游客5209万人次,同比增长12%,实现营业收入约302.63亿元,同比增长约58.96%,约占营收总额的50.42%,同比提升10.89个百分点。而地产业务实现营业收入约291.34亿元,占营收总额的48.54%。
　　2020年的年报目前还没有出,但是数据有出现反复的可能,毕竟今年的疫情对旅游产业的冲击是非常大的,但即便如此,我认为华侨城的战略转型趋势已经不会再回头了。
　　文旅产业是大有前景的产业,我对这个产业持乐观态度,它的利润率也不低。当然,它不可能和黄金时代的房地产比利润率,那是没法比的。
　　这几年圈内不少人对房企转型持悲观态度,其根本原因还是放不下对过去的执念。其实我们应该放下的,当初那种暴利时代本就是个非常态,怎么可能持久呢?从社会效应上来看,房住不炒是对的,也是必须坚持的事情,而发展文旅产业的社会效应就非常好。据我所知,华侨城在很多地方开发的文旅项目切切实实地提高了当地人的收入,改善了他们的生活,这样的好事当然会有光明的未来。