共同富裕,房住不炒,融创打滑
几乎所有的美少女,都有一个公主梦,确切的说,是迪士尼公主梦。
王健林也有一个梦,不过不是成为迪士尼公主,而是打败迪士尼。
上海迪士尼筹建的时候,王健林称,迪士尼不信中国有万达,实在不应该来大陆。迪士尼在中国只有上海一个,而万达在全国其他地方,开了15到20个,完全可以包围住它。
王健林试图包围迪士尼的项目,就是万达文旅城。后来,孙宏斌全盘接过了文旅城业务。
如今,12个融创文旅城全面开花。
据融创中国2020年年报披露,文旅城业务全年销售额达到了36亿元。
这么好的生意,为什么万达不做了?
一、融创中国的这半年
融创发布了2021年上半年的业绩情况,数据上看起来表现超强。
2021年上半年,累计实现合同销售金额约人民币3,207.6亿元, 同比增长64%,累计合同销售面积约2,194.5万平方米,合同销售均价约人民币14,620元/平方米。2021年上半年,归属于本公司的权益合同销售金额约人民币2,007.6亿元。
其实业绩超常的主要原因,是2020年同期表现不佳,如果拉出2019年上半年的业绩,公司的涨势就没那么离谱了。
2019年上半年,累计实现合同销售金额约人民币2,141.6亿元,同比增长12%,累计合同销售面积约1,472.0万平方米,合同销售均价约人民币14,550元/平方米。2019年上半年,归属于本公司的权益合同销售金额约人民币1,479.4亿元。
数据来源:同花顺iFind,制图:诗与星空
如果只看业绩,融创中国绝对是最具有成长性的房地产企业之一。短短5、6年的时间,营收规模暴增十倍。
而维持高成长的方法也简单粗暴:高杠杆。
公司的长短期借款,也几乎同期涨了十倍左右。在营收规模冲击2500亿的同时,公司的借款规模已经超过3000亿。
说一句不太符合行业逻辑但又非常严谨的话:公司把全年的营收都去还账,也还不上… …
这样的资产负债结构,必然会带来一个叩击灵魂的问题:三道红线怎么办?
二、三道红线的应对之道
以2020年年报为例,公司的借款总额和上年同期没有什么太大变化,但是长短债的结构发生了变化。
大半借款从短贷变成了长贷,这就大幅优化了现金短债比这个重要的红线,从红档变成了黄档。
这是一种时间换空间的挪腾术,长贷相对安全,却也意味着更高的资金使用成本。
设置三道红线的初衷是什么?
当然不是一锤子砸死房地产行业,而是在增加资金供应的前提下,限制资金流向房地产行业。却把其他实体行业能够受益,从而促进经济发展。
往深里说,这是共同富裕的需要。
90后被高房价折磨的不想生,传统零售业被高房租压榨的不赚钱。
以零售龙头永辉超市为例,2020年净利润16个亿,而当年支付的房租物业费竟然高达28个亿。
高房价(以及由此带来的高房租)已经成了共同富裕道路上的一座难以逾越的大山,也正是由于炒房来钱太快,一旦资金充裕,各行各业的资金都会流向房地产,这就导致了所谓的"经济两元化":和房地产有关的行业蒸蒸日上,和房地产无关的行业发展困难。
三道红线以及后续跟进的各项金融政策,正是化解这种困境的办法。通过定向"放水",尤其是不能向房地产放水,来促进经济。
这给房地产企业带来了挑战,应对挑战的唯一途径,就是转型,就是能够自我造血。
当你的房地产能够像普通商品一样,不需要吸血那么多的资金就可以自己造血并运转起来,这样的房地产公司一定会是成功的。
借款总额远超营收总额的融创中国,距离这个目标,还有不小的距离。
融创中国主要通过放缓拿地和增加净利润两个指标优化,实现了降杠杆。
但净利润增长降杠杆是缺乏持续性的,从某种意义上讲,房地产企业的净利润是释放往年的预收款项的"蓄水池"。2020年年报中,净利率增速超过2019年,但拆分利润构成后,毛利率和营业利润率都同比下滑。
三、利息资本化
2020年年报中,融创的利息费用是42.91亿元。和395亿的净利润相比,这是一个相对尚可的财务成本。
但是,如果考虑到资本化利息,公司的实际利息支出,竟然达到了逆天的289亿元!
绝大多数为资本化利息。
所谓资本化利息,是指公司根据会计准则,将一部分符合条件的利息,计入存货、在建工程等资产项目中。
会计准则给了财务人员非常大的自主权,利息资本化率没有固定标准,所以利息资本化率就像高科技企业的研发资本化率一样,也从侧面反映了上市公司的实力。
比如,万科的利息资本化率不足50%。如果融创参照万科的利息资本化率进行利息资本化,那么公司的净利润近乎腰斩。
所以,业绩看着好看,其实大部分都是给银行打工。
如何在新形势下,赚自己的钱呢?
融创想了一个主意,搞文旅。
四、文旅城,接盘还是转型?
即便是在疫情之前,大量的迪士尼公园都是亏损的。
王健林把烫手山芋转手后,文旅城成了融创的一张名片。
当然了,孙宏斌也没想到,刚刚开张的融创文旅城,就遇到了新冠。
在社会责任方面,融创值得尊敬。年报显示,疫情发生后,融创文旅集团向武汉捐款累计达人民币1.1亿元,免除文旅城商业项目所有店铺36天的租金。
但是,疫情的复杂多变,也给融创文旅城业务带来了极大的不确定性。
五、缓解资金压力的唯一出路:融资
融创物业为什么上市?
本质上,是为了增加一个融资渠道,缓解越来越难的融资压力。
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