2020年，疫情承压之下，美的置业业绩实现了正增长，完成了20的销售增幅。但随着美的置业进军千亿房企之后，公司财务表现却并不乐观，面临着增收难增利的困局。 撰文廖凯 编辑卢泳志 3月25日，美的置业控股有限公司（以下简称美的置业）召开2020年全年业绩发布会，美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐，执行董事兼首席财务官林戈，执行副总裁王全辉出席会议。 业绩会上，美的置业管理层公布了2021年销售目标为1500亿元，较去年1261。6亿元增长约18。89，与去年24。6增速相比，目标业绩有所放缓。 受疫情影响，和大部分房企相比，美的置业在2020年上半年销售处于全年低位，然后一路上扬，年末达到最高水平。通过去年512月连续8个月销售额超过100亿元，成功达成20涨幅。 多项指标增速下滑，增收难增利 美的置业虽在销售规模上保持不错增长，不过其在财务数据上表现却并不乐观。 图片来源：美的置业财报 2020年财报显示，美的置业全年营业收入524。8亿元，同比增长27。6；毛利为116。6亿元，同比下降10。3；毛利率为22。21，同比下降9。4个百分点；年内核心净利润48。04亿元，较去年同比增加15；净利润43。26亿元，同比仅增长0。5。 初步来看，美的置业财务数据大多呈现上涨趋势。可是与往年相比，增长表现却有所乏力，增速逐步下滑，尤其是盈利能力，增速下滑最为明显。 同往年相比，美的置业2018年营业收入增长最快，增速达到70。1。2019年冲击千亿之后，营业收入增速有所下滑，降至36。58。去年保持千亿规模增长的同时，增速继续降至27。58。 值得注意的是，从2019年开始，美的置业毛利率开始有所下降。当时从毛利率32。72下降至31。62，下降1。1个百分点。去年直接9。4个百分点，同比下降29。75。 受毛利率大幅下滑，美的置业去年毛利润直接下降10。3，净利润也从前几年的67。85和34。12增速，直接降至0。5。 按照这样的发展趋势，美的置业随着业绩规模扩大，或将面临着增收难增利的局面。美的置业回应称，主要是销售成本的上升，导致毛利率下降。 风云地产界注意到，在美的置业的销售成本中，土地成本和利息化成本之间增幅最大，去年从271。14亿元增长至397。33亿元，同比增长46。54。 面对业界较为关注的三道红线，美的置业在业绩会上表示，将在3年内实现公司三道红线指标全部达标，实现绿档。 截至2020年末，美的置业净负债率为79。2，较2019年下降9。8个百分点；剔除预收款资产负债率为76。4，同比下降3。8个百分点；现金短债比1。52。 按照去年监管部门设置的三道红线来看，美的置业只踩中一道红线，即剔除预收款后的资产负债率大于70。 不过，美的置业还面临负债总额一直攀升的情况。财报数据显示，去年美的置业负债总额再创新高，达到2435。35亿元，同比增长11。42。 从湖广到双三角，冲击1500亿 2004年，美的置业成立，实际控制人是美的创始人何享健。当时何享健对地产业务的态度是宁慢勿快，一直保持较为保守的步伐。 直到2009年，美的置业才开始提速，同年在公司大本营佛山和广东加大土地储备。2010年，美的置业开始在全国布局，并正式进入华中区域。当时沿着武广高铁沿线不断落子，此后10年在华中区域布局10城共约40个项目。 美的置业早期的布局主要分布在广东、湖南、贵州、辽宁、云南等区域，集中在二三线城市的美的置业，在2015年至2018年，实现了快速增长。 2018年，美的置业成功登陆资本市场。从当时的项目布局来看，在珠三角、长三角、长中游、环渤海、西南5大区域土储布局占比均在1623之间，整体分布较为均衡。 当时美的置业虽然取得不错的增长，但并不受业内人士看好，认为三四线城市虽是未来发展的潜力区域，但受政策影响较大，整体抵御风险的能力低于一二线城市。 去年以来，美的置业转变明显，2020年共新增60个地块，其中二线及以上城市的占比达79，长三角及珠三角区域合计占比56。 在去年1261。1亿元的销售规模中，长三角及珠三角的合约销售额占整体销售额超60。其中长三角经济区实现合约销售金额587。1亿元，同比增61。7；珠三角经济区实现合约销售额227。2亿元，同比增21。5。 随着布局更加合理，美的置业对于目前楼市分化表现并不担心。郝恒乐在业绩会上指出，2021年房地产市场两极分化仍会比较明显，但美的置业目前聚焦长三角和粤港澳大湾区，以及国内核心都市圈城市布局，对今年的表现不是很担心。 业绩会上，郝恒乐还在提到土地两集中政策时，表示公司资源相对比较充足，可以满足今起3年发展，今年可售货值在2300亿元左右，今年定下的销售目标为1500亿元。 值得注意的是，多项财务指标表现不佳的美的置业，今天公布年报时，股价下跌10。42。美的置业如何在规模增长和盈利之间取得平衡，还需要做出更多改变。
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