90年代的疯狂海南地产泡沫与万通六君子

　　一，90年代海南地产泡沫
　　90年代的海南房地产泡沫：1992年，南方讲话一锤定音，市场经济成为中国坚定不移的发展方向。接着，中央提出加快住房市场改革步伐；国务院审议批准海南吸引外资开发洋浦经济开发区。一时间利好不断，海南房地产市场开始火热。当时全国各地流传着要挣钱，到海南；要发财，炒楼花的口号。1988年海南省和海南经济特区成立，让这座不到20万人的海滨小城海口，一跃成为全国各地淘金者的圣地。海南房价也随之一路扶摇直上，建省之初的两年，海口三亚等热门地区商品房价格基本维持在1300元1400元平方米之间，1993年就涨到7500元平方米的巅峰，两年翻了三倍以上。与此同时，海南土地价格从1991年的每亩几十万，攀升到1993年的最高600多万元亩。
　　房价一路飙升。年，海南省房地产平均价格为元平方米，仅仅一年，就猛增至元平方米。年上半年顶峰时期，高达元平方米。房价高涨的背后，海口市地价由年的几十万元亩，一路狂飙至万元亩。带着几万元闯海南的人，一觉醒来已身家百万。无数的房地产公司开始击鼓传花式地炒卖这个岛屿上的地皮和房产。到工商管理部门登记注册的公司，每天较多达家。高峰时期，总人数不过万的海岛上，竟然出现多家房地产公司，平均每个人一家。开发商在银行大量贷款，甚至把仅仅是在图纸上的房子高价抵押给银行，以此收获倒卖地皮的资金。
　　图：19931997年海南新增房地产投资
　　泡沫破裂：但是危机却悄悄地在海南这片土地上潜伏，潘石屹为了核实一个项目的审批情况，以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。凭着直觉，潘石屹意识到，海南的房地产要出事了，六人紧急抽身回京，从而完美避开1993年下半年海南房地产泡沫的破裂，而其他人还在玩着击鼓传花的游戏。1993年下半年，海南跌入黑暗，噩梦开始了。剧烈增长的泡沫引发了中央的担忧，导致了中国房地产的首个调控政策出台，中国的房地产调控史也从这里开始，这场调控留下的遗产是给占全国0。6总人口的海南省留下了占全国10的积压商品房，海口的1。3万家房地产公司倒闭了95。
　　海南银行和地产倒闭潮：年，宏观调控一出手，海南留下了遍布全省的烂尾楼，总面积达万平方米。其中烂尾楼工程的两个重灾区海口和三亚，分别有宗和宗烂尾楼工程。据统计，海口市烂尾楼的总建筑面积达多万平方米，沉淀资金亿元。当时只有多万人口的海南，房地产积压量竟占全国的十分之一。开发商纷纷倒闭，老板逃离使银行不良贷款率一夜间剧增，很多开发商以天价抵押的楼盘甚至还没动工，已建成的抵押项目也大幅贬值。华夏证券、南方证券等一批老牌券商因为对海南地产的大笔直接投资而损失惨重。省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现了严重的资金困难。年月成立的海南发展银行出现近三年的挤兑风波，直到年月日被央行宣布关闭。这也是建国后头家因支付危机关闭的省级商业银行。
　　除了海南房地产泡沫，在房地产繁荣初期这十年，中国2002年富豪榜中的三位来自房地产行业。
　　第一位是中信泰富的CEO荣智健，他以8。5亿美元的身价当选中国2002年首富，荣智健1942年出生于上海，毕业于天津大学。他的父亲是荣毅仁。1986年，荣智健进入中信香港任董事总经理，在国务院支持下，进行了一连串收购，然而最重要的，是借壳香港球的泰富发展上市，正式易名中信泰富。1987年2月，香港中信以13亿港元购入12。5国泰航空股权，是香港中信首项重大投资，国务院借给中信香港八亿元，让中信展开各项投资。2009年因投资外汇巨亏而辞去中信泰富集团主席。
　　第二位是世茂集团的CEO许荣茂，他1950年7月出生于福建省泉州市。许荣茂先生，现任世茂集团董事局主席。1989年，许荣茂所创办的世茂集团进入中国房地产市场，经过三十多年的发展，世茂布局全球130多个核心发展城市。
　　第三位是新疆广汇的CEO孙广信，他1962年12月出生于新疆乌鲁木齐市，祖籍山东平度人。复员军人，高级经济师。人称新疆首富的孙广信，以6亿美元的身家高居2002年《福布斯》中国富豪榜第三位。1989年5月，孙广信拿出3000元转业费和40万元借款创办了新疆广汇企业集团的前身广汇工贸有限责任公司。从卖推土机赚到第一桶金，之后开餐饮，进军房地产和能源行业。现在乌鲁木齐每5套商品房中就有3套是由他的广汇公司开发。而他自己财富的5成来自房地产。
　　二，海南地产泡沫成就了万通六君子
　　1991年下半年，海南的经济正遭受第一次低潮。由于砖厂停产，潘石屹不得不重回海口。漂泊的岁月中，他结识了漂泊的冯仑、王功权、刘军、王启富、易小迪等几个意气相投的朋友，他们共同创立了海南万通，后来人们把他们称为万通六君子。在海南开始了他们的地产生意，最终各自成为一方霸主。
　　在第一次界定合伙人利益关系时，冯仑等人采用的是水泊梁山的模式座有序，利无别。大家虽然职务有差别，但利益是平均分配的。1992年，通过运作海口九都别墅项目，农高投赚得了第一桶金。此后，农高投用这笔钱去操作莲怡庐等项目，不断在海口、三亚炒房炒地。公司经济条件宽裕后，很多老员工都拥有了四个一，即一套房子、一万块钱存款、一部电话和一部摩托车。1993年，万通六君子在确定股权时采取了平均分配的办法。由于是平均分配，大家说话的权利是一样的，万通成立了一个常务董事会，重大的决策都是六个人来定。
　　1995年3月，六兄弟进行了第一次分手，王启富、潘石屹和易小迪选择离开；1998年，刘军选择离开；2003年，王功权选择离开，至此，万通完成了从六个人到冯仑一个人的转变。分手后冯仑、潘石屹和易小迪成为了地产界的大鳄，王功权成为了知名的风险投资家，王启富和刘军也在其他领域开创了一番事业。
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