房地产政策的两极化钟摆

　　最近大家对于房地产出台的政策和市场的反应非常关注，有一个段子很能体现目前房地产行业的处境，说有个兄弟往屋里走，一推门，愣住了，大嫂在洗澡，大嫂说：＂你对得起你大哥吗＂？这个兄弟一转身，要走，大嫂又说：＂你对得起我吗＂？于是这个兄弟呆在那里，进不能进，退不能退，最后大嫂说了：＂你对得起你自己吗＂？不能进，不能退，也不能原地呆着，这就是目前的房地产行业困境。
　　还有个有趣的段子，男厕所里面经常有一句话，叫＂上前一小步，文明一大步＂，可是环境老也不好，于是有人把这句话改了，叫＂尿在池外，因为你短＂，于是立马变得干净。房地产企业觉得自己一直在工作，每天＂前进一小步，文明一大步＂。但社会不这么看，觉得你还是脏，而且原因是因为你短。
　　社会认知有差距。
　　房地产政策的两极化钟摆
　　观察房地产市场，就像用相机拍照，可以近距离，也可以拉远，焦距不同，看到的细节也不一样，比如今天的短信内容，说有的中介开始倒闭，北京房价降了三千多，前两天还说降八千。我觉得要看清楚房地产，应该把距离拉远一点，到什么地方呢？拉到10年前左右吧。
　　1999年朱镕基总理上台。朱镕基上台前，房地产基本是基建，不是商业，不是中国经济的主要话题和重要领域。在朱镕基上台前后，在深圳有个讨论会，王石也有参加。朱镕基说房地产是新的经济增长点，是国民经济支柱，你们认为行不行。王石说，总理说能行那就能行。
　　朱镕基时代制订的房地产政策，是把房地产发展成为整个国民经济的支柱产业，作为经济增长的一个引擎。这种政策背景导致了两个明显特征：第一个，地方政府和中央政府，包括银行金融，全部是通过房地产推动中国经济做大，并且解决就业。第二个，快速解决住宅的商品化问题，通过房改，把住房保障性功能、福利性功能取销，变成投资品、消费品，形成内需市场，并且通过按揭贷款带来巨大的内需增长。这个政策思路非常见效，到去年为止，人均城市居民住宅已经到了26平米，有的到了28平米，这期间中国城市人口增加了将近3亿。这就是过去10年里政策的基本点，也是不可抹杀的成绩。
　　但是，毕竟住宅还有一部分保障性、福利性的要求，因为社会总有一些低收入人群，一些暂时属于创业的年轻人，或者夹心层等等，确实买不起房，甚至租不起房。
　　所以我们的政策在最近五六年就开始出现摇摆，一会儿摆向我说的第一个阶段，就是坚持经济增长点，承认和肯定住宅商品属性和消费品属性、投资属性；一会儿摆向另外一个极端，就是减少它的投资和消费属性，更多把它建成保障的产品。政策就在两头摆。摆来摆去摆出一个规律，经济不好的时候摆到把住宅商品消费特性、投资特性强化，而把保障和福利特性弱化，前两年就是典型的这种情况。如果说经济一好，大家又开始讨论，因为一好就意味着房价高，于是又摆到保障和福利这头。现在就是如此。
　　政策两头摆的核心是中央和地方的博弈。中央政府总是希望保持一个平衡，既能够保证经济增长，又能关照民生，能买得起房，希望房地产市场很听话。但是在朱镕基时代的分税制以后，中央把地方税收一部分，甚至很大一部分拿到中央 ，地方政府税收就有些吃紧了， 地方政府要发展经济，要改善民生，要和谐社会，要维稳，都需要钱，而这些钱怎么来？所以最近若干年，大部分是通过城市化来完成的。城市化既发展了现代化大都市的经济，又解决了就业，还创造了很多政府收入，一举三得，但房价攀升的压力越来越大。于是，最近五六年中央和地方不断博弈，政策不断钟摆。