阳光城经营状况稳健提升，销售持续增长，财务稳健性显著提升

　　近年来，国家对于房地产市场的调控愈加频繁，房地产长效调控机制不断做细做实，相关政策相继出台，＂房住不炒＂、＂三稳＂的主基调也在持续深化。政策传导压力下，投资者对于房地产板块的热情受到了影响，板块走势近年也一直处于波动下行状态。尤其是下半年以来，在房企发布中期业绩、政策调控、部分房企信用风险暴露等多方面的影响下，波动的更为厉害。虽然调控力度持续加码，但清晰可见的政策趋势是，国家始终坚持把推动房地产行业向长期、稳定、健康的方向发展摆在重要位置。
　　（数据来源：Choice）
　　根据此前央行官网披露，央行货币政策委员会在9月24日召开了今年第三季度例会，会上提出了房地产市场的＂两个维护＂，即 维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益 。值得一提的是，这是12年以来央行首次提及有关＂房地产＂的内容，进一步的表明了国家引导房地产市场稳健发展的决心。
　　在此背景下，市场多数观点指出在当前市场持续冷却环境下，后续政策有望迎来边际放缓，缓解前期过度悲观的市场预期。而伴随行业出清，回归理性，经营稳健、财务面夯实的房企有望迎来利润率回升及市场份额增加的双重机遇。基于此可重点关注低估值的一二线龙头，笔者留意到阳光城，目前公司动态市盈率仅约为3倍，与同梯队房企存在一定差距，下面一同来看看公司的发展情况和投资机会。
　　保持稳定的销售节奏，推动业绩增长
　　从当前销售市场的角度来看，由于房住不炒等政策基调持续加力，多数房企都面临着销售预期下降的问题，销售端面临着巨大的压力。在此背景下，对于大部分房企来说，把控住开发项目的品质，加大品牌影响力，提高销售和回款的速度才能保障自身发展。
　　而从销售情况这点来说，即便是面对调控压力，阳光城还是占据了头部房企的先天优势，保持着稳定的销售节奏。
　　回顾今年上半年的销售成绩单，阳光城实现销售金额1013亿元，同比上升 12.6%，位列克而瑞销售榜单第19；并已完成年度销售目标的 46%。同时，阳光城实现销售面积 628 万㎡，同比下降 13.7%；销售均价为 1.6 万元/㎡，同比提升 30%，整体销售均价显著提升，其中销售金额的增长主要来自长三角区域。
　　在销售回款方面，中金公司统计表示，2021年上半年阳光城的销售回款率为85%，比2020年上半年提高了5%。
　　据悉，阳光城高度履行＂品质树标杆＂战略，重视品质提升对增加其核心竞争力的重要性。值得一提的是，今年上半年，阳光城继续加大对绿色、科技建筑的研发，截至上半年末，公司已在全国落地96座＂绿色智慧家＂项目，为超10万户家庭带来绿色智慧的生活方式，用绿色科技助力客户提升生活品质。此外，阳光城在品质提升工程成效持续显著，不断助力提升交付品质，根据半年报数据，今年上半年公司共完成 67个项目交付，实现品质交付45个，品质交付达成率高达67%。
　　（阳光城＂绿色智慧家2.0＂）
　　另一方面，金九和黄金周的楼市惨淡收场，但阳光城九月的销售成绩反而乐观。根据中指研究院房企销售业绩统计数据显示，阳光城1-9月销售额为1539亿元，当月排第17名，同比增长4.4%。同时注意到，今年九月，在全口径前50中有21家房企9月单月业绩环比上升，而阳光城9月单月销售业绩高达209.9亿元，销售目标完成率达70%，是唯一一家同比环比双增的企业。
　　此外，根据阳光城此前8月发布的经营公告所展示的各区域的销售占比情况，今年前8月，阳光城在长三角实现销售528.55亿元，大福建为177.55亿元，内地为414.15亿元，珠三角及京津冀为155.83亿元及53.03亿元。
　　图表：2021年1-8月全口径销售金额大区分布（亿元）
　　来源：公司官网，格隆汇整理
　　不难发现，得益于阳光城全国化布局战略的较早落地，其大福建、长三角交替成为了业绩的主要贡献区域，且珠三角的布局红利也开始显现，并逐步拉高平均销售单价；同时，阳光城旗下品质项目打造的品质IP化，帮助加强公司的核心竞争力，助力提高公司产品去化率，并不断为其业绩增长夯实基础。
　　债务结构持续优化，回购票据降低信用风险
　　当前房企的债务问题越来越被国家重视，＂三道红线＂政策的出台也表明了房企融资监管力度的加大，驱动行业降杠杆。受经营模式所致，房企通常会有高额负债，许多开发商通常会采取发新债还旧债的模式。但受融资收紧的影响，房企发债愈发不易，同时在长效调控机制的作用下，房价的降低以及销售端的不景气也影响了房企的资金回笼。这一系列因素的影响也加速了房企的风险暴露，由此我们也看到近期不少房企面临着债务违约的风险，头部房企也不例外。数据显示，今年已经有10余家房企出现违约情况。截至9月27日，房企累计违约金额达到了467.5亿元，同期增长了159%。
　　笔者留意到，阳光城在近期多次回购了美元债。根据公司公告，阳光城在9月份累计回购了3100万美元的境外债券。在政府监管力度加码、市场融资端收紧的情况下，多次的回购不仅表明了公司现金流充裕，经营情况的良好，也体现了公司在持续优化债务结构、融资成本，提抗风险能力。基于此，公司信用风险的降低也有助于提振投资者的信心。
　　（阳光城9月票据回购统计 数据来源：公司公告，格隆汇整理）
　　同时，结合阳光城的中期财报也能看出公司的财务基本面在持续优化。数据显示，截至6月底，公司的净负债率降至93.84%，现金短债比也达到了1.53倍，有息负债规模为953.2亿元，较2020年末下降了10.11%。可以看到，公司今年依旧在持续降负债，优化债务结构。并且公司也表示在巩固成果的同时也会持续改善财务品质。
　　而优良的财务表现也得到了国际信用评级机构的认可。9月份，惠誉确认阳光城长期外币发行人违约评级为＂B+＂，展望＂稳定＂；同时确认了公司高级无抵押评级为＂B+＂，回收率评级为＂RR4＂。惠誉指出，自2018年以来，阳光城的管理层正履行其降低杠杆率的承诺。该公司的杠杆率（净债务（包括担保额）/调整后库存）从2020年的56%改善至2021年上半年的54%。惠誉也表示，考虑到公司具备充足且优质的土储资源，未来将会有动力和能力将杠杆率降至50%以下。机构的认可也更加表明了公司目前的债务风险较低，为未来持续稳健的发展打下良好的基础。 拿地聚焦成本控制，保障未来盈利空间
　　土储开拓方面，房企表现趋向于稳健拿地，高价拿地时代基本告一段落。从今年第二批集中供地的土拍成交结果看，土地溢价率已得到明显的控制，房企拿地需求和意愿都出现大幅度下降，且由于融资端受限，房企拿地积极性不高。
　　对此，笔者留意到阳光城今年的土储情况，根据2021年半年报显示，今年上半年阳光城土地储备总规模为4400万平方米，其中一二线城市预计未来可售货值占比75.52%，累计成本地价4,118.63元/平方米，可支持约2年以上的房地产销售需求。这说明公司总土储保持合理规模，土地储备充沛且多元，项目资质良好，变现能力强。
　　同时注意到，2021年1-8月，阳光城新增土地建筑面积为554.41万平方米，总对价295.09亿元，权益对价196.99亿元，平均地价5,323元/平方米。公司拿地多元化，拿地能级涵盖一二线和非一二线，土地性质包含商住、商办和住宅。
　　在拿地方式上，阳光城通过招拍挂、收并购、一级土地整理、旧改等多种方式进行投资布局，有效地降低外部风险因素并降低拿地成本，增强自身的竞争能力。根据公司发布的经营公告，今年7月和8月，阳光城共新获3个土地项目，新增计容面积共计125.24万平方米，项目区域为上海、浙江、广州等一线城市。
　　图表：新增土储项目情况
　　来源：公司公告，格隆汇整理
　　积极稳健的拓储，充分说明了公司有着充裕的现金流，能够为后续发展蓄力。当前现金为王时代，资金紧张的房企往往会面临周转方面的压力而无力拓储，而现金流充足的阳光城可以很好的保持自己的拿地节奏，并争取更多优质土地，聚焦更多高能级城市，控制拿地成本，确保公司未来的利润空间。 结语
　　从行业视角来看，今年以来，房地产行业整体呈调整姿态，调整的幅度和时间足够。随着近期房地产行业进入风口浪尖，政策出台稳定，同时近期降准预期以及央行货币政策委员会例会首次提及房地产市场，行业存在政策改善和行情修复逻辑。而阳光城拥有资金杠杆较低，可周转资金充沛、业绩稳定增长、合理规模的土储等优点，为公司在行业发展中增加稳定性。同时注意到，于10月08日，阳光城获深股通增持94.46万股，最新持股量为7811.28万股，占公司A股总股本的1.89%。可见阳光城获得资本的认可，表明市场对公司未来发展的认可，伴随着板块进入估值修复行情，公司有望迎来拐点，值得长期关注。