虽然现在地产寒冬,但大开发商依旧有利可图,买房要注意什么?
大家好,今天看到了一则短视频,视频中主要对躺平的原因进行了阐述,其中的一个原因说到了房价问题,而谈及到房价时,视频的主播提到黑心开发商这个词,于是就引发了我的思考,现在的开发商还是之前那样暴利吗?
大家都知道,就在五月份北京进行了本年度第一次的集中供地,全国各地也都实行了这种模式,集中供地主要对土地的拍卖价格规定了上限,超过这个上限就需要进行高标准建设,或者国家自持比例的竞拍,而且对销售房价的最高单价进行了限制,也就是从土地层面拿地价格和最终销售价格,中间的利润也就锁死了,在此基础上,开发商之间还要对所开发项目的品质或者国家支持的比例进行竞标,这样一来,开发商所开发出来的楼盘就不能像以前一样没有上限的增长了,所以我认为现在的开发商不应该叫做黑心开发商,而是一群非常可怜的群体,具体原因主要如下几点:
一、资金流向锁定
根据政府的宏观调控,目前不允许资金流入到房地产行业中,这就说明所有房地产商拿地都需要利用自己的基金,而不能像之前一样向银行贷款,这一点对地产商的现金流做出了严峻的考验,如果开发项目不能按期交付或售出,那么开发商自己将会出现现金流断档的风险,而在这种情况下,公司的运营成本依旧需要开发商进行支付,这就导致开发商自身在一定时期内需要没有收入的前提下,支付大量的开发成本。
二、上市地块数量的锁定
土地市场限定招拍挂土地的数量,地产商就需要在有限的供地资源中厮杀抢地,否则没有地可开发,房产公司也就失业了。
三、锁定的开发利润
前面说到土地价格以及销售价格上限都已锁定,地产商为了拿到土地,一定会按照土地成本的上限报价,随后在锁定的利润率基础上,核算高标准竞拍以及政府自持比例的基础上,核算自己的利润率,最近也有很多新闻爆出一些城市的开发商拿地后的利润率在百分之1到2%之间,这和过去十几年中,10%几的利率相比来说相差悬殊。
综合以上三点,锁定了资金,锁定了上市地块数量、锁定了利润,只有财力雄厚的大开发商,才能在这样的游戏规则下生存,同时需要有完备的开发流程,开发商就需要在有限的利润之内,尽可能的快速开发完成项目,并且销售。开发周期越快,开发商所支付的开发成本也就相对可控,所以结合当前的情况,你还认为现在的房地产是暴利行业吗?
不管你如何考虑这件事,往更深的一个层面思考,在此地产环境之下,高周转建设出来的房子,你是否对它的质量有所担心?我的建议是,除非刚需目前还是不要对房子进行投资,如果是刚需买房,建议选择信誉好的开发商。
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