小白领们买的这种房子为何涨不动

　　大家好，我是于连。
　　购买房子，要尽量避开＂中游的上限＂。
　　今天来说说微观选房。
　　在屌丝的世界观内，房型，楼层，朝向，品质，社区，交通，各有哪些喜好。
　　一）打七折
　　开始分析屌丝之前，先让我们来看个帖子：
　　《非学区沿街无电梯六楼的房子，大概这辈子也卖不出去了吧，哭～》[1]
　　这是篱笆上一个帖子，帖子很长，有285楼。
　　如果你想迅速归纳一下重点的话，大致是说，有一个LZ想卖房子，然后一群篱笆男就在那里起哄＂打七折，打七折，打七折＂。
　　打七折的原因是什么呢。因为LZ的是六楼的房子，所以＂群众＂的意见，你至少要比五楼便宜30%才行。
　　就这么十六阶楼梯，3米势能，但到了傻空的嘴里就是打七折。
　　如果你仔细看这个帖子，污言秽语，诅咒攻击。总之你这个房子是烂得不能再烂了。完全没有希望的。尽快七折跪才能出手。
　　事实的真相呢，如果你拿到市场上去卖，大概95折就能卖掉。
　　这只是事情的一个侧面。如果你像我一样每天看200条篱笆帖子，坚持十几年，你最终会发现篱笆舆论的共同点：  6楼的房子，打七折  沿街的房子，打七折  有高架高压线，打七折  附近有菜场，打七折  朝北向，打七折  卫生间无窗，打七折  墙壁有霉斑，打七折
　　随着事情越来越琐碎，最终你卫生间没有窗，墙壁上有一条裂缝。到了屌丝的嘴里，也是大得不得了的罪孽。他们一致的反应，就是＂打七折＂。
　　这意味着什么呢。2006年时，搜房网异想天开，想要搞＂房产团购＂。
　　正值zz极左，全民公讨房产商＂不道德的暴利＂之时，舆论每天关注度也很高，CBN派了摄像队全程跟踪。电视播放。
　　当时第一站选定的是闵行颛桥幸福小镇，房产商也很重视。派了大队人马接待。是生意谁不想做，团购大单子大家都想接的。
　　事情的结局，却是落得不欢而散。有媒体资源的朋友，还可以找出当年的影像来看看。
　　为什么，因为房产商答应给消费者的最终＂团购折扣＂，是3%，也就是97%折。
　　而消费者要求的是什么呢，你看电视里采访的黑红脸胖子，一股浓浓的白完落地味，他要求的是70%，七折!
　　70% ，这是一个非常重要的数字。其具体的形成原因，牵涉到心理学，宗教文化道德传统，是一件很复杂的事。但在这里，我们第一次给出的精确答案：＂屌丝的心理价位是市场价的70% ＂。
　　无论市场怎么变化，这个比例几乎是恒定不变的。2005年时，我们嘲笑一个人，无论他去看任何楼盘，心理价位永远落后实际3000~5000元。其实这就是70%。
　　如果换算成涨幅的话，大约是一年半的涨幅。也就是屌丝的心理价位落后市场18个月。[2]
　　二）真心话
　　说的话和想的事，并不是同一个概念。
　　当我们见过太多的屌丝言论之后，我们应该剥开的，其实是内里 真实 的想法。
　　真实的想法是什么呢。屌丝三个字：＂我没钱＂。
　　为什么屌丝对户型，楼层，朝向，环境，绿化，通风这么挑剔。任何一套房子，永远都可以挑出毛病来。世上没有完美的房子，喜静和喜动完全就是嘴皮一翻。
　　因为屌丝的下一句话，一定是＂打七折＂。
　　说话要听真实的想法，屌丝真实的想法，其实是希望你 便宜一点 。
　　屌丝真正喜欢是什么类型的房子呢？ 真正答案是：户型，楼层，朝向，环境，绿化，通风…………统统都不重要。
　　屌丝内里真正的想法，是＂在保证最基本的生活体面情况下，所有因素能省则省＂。所以屌丝选房子的真正喜好：  楼层，除了123特殊楼层不考虑。其他楼层越低越好，省钱。所以整栋楼里，往往上海人住中高层，屌丝住低层。  朝向。屌丝其实完全不在乎朝向，朝北只要便宜他们乐意接受。只不过现在上海纯垃圾户型很少。  景观。谢绝任何景观溢价，谢谢。顺便把景观溢价贬得一文不值。  靠马路或楼王。完全不在乎，便宜就好。  厅大卧小还是卧大厅小。二个都小，谢谢。  层高。不重视  卫生间。一个  菜场摆摊大排档。完全不在乎，但谈论时要鄙视。  品牌，重视  得房率，重视  会所。重视，但不办会员卡。  学区，重视  交通，2KM内有轨交即可。具体站数不重视
　　＂  你只要比隔壁那个盘小5个平米多半个房间就行。  ＂
　　这句话，实在再精确不过地揣摩到了屌丝的心态。
　　屌丝喜欢的口味，就是在保证＂功能＂齐全的基础上，尽可能地降低成本。所以一切有Taste的东西都不要增加，你就绞尽脑汁少5个平米好了。
　　房屋的指标，分为硬指标和软指标；
　　屌丝选房，不愿意在硬指标上花钱，能省则省。（地段，楼层，朝向，景观，层高，水泥用料……）
　　而却在软指标上浪费了很多钱(品牌，精装修，广告，IB格，初房情节……)
　　这是屌丝特有的情怀。并最终报应在他们的投资回报率上。
　　三）次新房，老公房，老大楼
　　外地移民屌丝的另一个特点，是极其地看不起老公房，老大楼。
　　我们知道，老公房，老大楼，主要是1980~1990年代的产物。而大部分集中在市区，由上海土著居民持有。
　　屌丝小白领主要以购买郊区新房为主，他们的肤浅与浅薄，在这一刻表露无疑。
　　因为他们从来不接触老公房，老大楼，所以他们对＂异己＂之物贬斥得一塌糊涂。谈起来也恨不得以县城估价的记忆去套。
　　屌丝们对老公房，老大楼的印象，估值，流动性评判，和实际情况有非常大的差距。
　　常看Liba.com的人应谨记区别，免得被误导。
　　详细分析要到后面的纲目再展开。
　　四）屌丝房的升值潜力
　　上海是大鳄潜伏之地，有的是冒险家的乐园，白相人的世界。
　　屌丝拿着抠锭换来的工资，要进入这个名利场中。无异于二手空空的菜鸟战士上战场。
　　在买房这场格斗中，很难想象老牌的大鳄精英没有看上你那些地段，而让小白们吃到笋盘。
　　所以屌丝移民买的房子，通常都是不太划算的。涨幅不大的。
　　然后屌丝们用数量堆死精英，这是后话。
　　现在我们要说的是，屌丝们买的房子，屌丝们钟意口味的房子，能不能涨。
　　答案是比较麻烦。
　　假设你2015年买入，2025年抛出。 2015年你遵循的是2015年喜好价格体系。2025年你遵循的是2025年喜好价格体系 利润来自于二者之差
　　如图，假设我们以＂离圆心的距离＂代表热度的话，则二者并不重合。
　　2015年的大热门，或许2025年已经是冷门。
　　譬如板块2，在2015~2025年中就是受害者。
　　譬如板块5，在2015~2025年中，则是从无人问津变成大热门。
　　当屌丝们买房子时，他们考虑的是今天,＂在功能齐全下，尽可能的便宜＂。
　　而老手们买房子，考虑的是明天，＂2025抛售时，尽可能受欢迎＂。
　　二者的出发点完全不同。屌丝很容易在总价恒定的情况下，买入超远郊区的超小户型。
　　这些房子其实并不适合居住。无论是未来消费升级换代，还是屌丝本身的家庭人口增加，都显得非常地不适用。
　　而要抛出的话，更是找不到对手盘。
　　五）屌丝的上限
　　在周星驰电影＂武状元苏乞儿＂中，洪日庆教苏灿降龙十八掌。并说他日后会贵不可言，成为丐中之王，丐中之霸。
　　苏灿问：＂那是什么＂。
　　洪七公传人：＂还是乞丐＂。
　　如果要说＂丐中之王＂，我们不妨花一点时间，继续黑一黑我们极其厌恶的＂仁恒河滨花园＂。
　　如果要说仁恒河滨，那简直就是小白领心目中的圣地。他坐落在屌丝之巅：联洋，充分满足了＂四房188平米＂的紧凑感。
　　他有很多灯光投影，可装修全是最差料的榉木。
　　全联洋只有一家粉尘般的大拇指广场，5KM之内没有任何商业。可是售卖的东西价廉物美，星巴克大娘水饺一应俱全，深度贴合屌丝消费档次口味。
　　2009年我在陆家嘴滨江找房子，因为连续两套的房东跳票，最后中介试图着向我推荐＂陆家嘴内陆＂10KM，也有一家仁恒河滨号称是豪宅。
　　我冷冷地说，＂我不买中低档房产的＂。
　　中介一脸不解地疑问，＂我觉得挺好的呀＂。
　　我说：＂我若是住在联洋，朋友圈一定以为我生意失败。以后让我还怎么混啊＂。
　　此后的轨迹，完全符合我的预期。仁恒河滨花园，从2009-2015，上海楼市涨了250%的绝对大牛市之中，一点都没有上涨。
　　譬如可参考这篇：《不是我不明白，这市场变太快！仁恒是在太疯狂！！！》[3]
　　六年前的价格，和今天是完全一模一样的。
　　仁恒为什么涨不动，因为他的定位不对。
　　仁恒的定位，是＂屌中之王＂，＂屌中之霸＂，屌丝中的王者。
　　仁恒的房子，小白领一看喜欢赞叹不已。因为这就是他们理想梦想中的房子，一切按照＂农民想象中的皇帝＂来建造。
　　可是在有钱人眼里呢，仁恒一文不值。
　　有钱人首先就不会住联洋。不是不会，是根本不考虑。一个小白领屌丝聚集区，是不可能出现豪宅的。
　　其次仁恒不符合有钱人的口味，＂不是把公寓造到极致就能叫豪宅的 ＂。
　　豪宅有豪宅的骨架，骨架决定档次，乞丐终身是乞丐。
　　仁恒的188是四房，而在小陆家嘴，这面积最多只能做二房。
　　在真正的豪宅，188平米只能做一房。
　　他的整个小区，集中在平均面积100平米，紧凑型二房，以总价的控制来扯高单价承受力，这是歪门邪道。
　　住户全都是小白领紧紧裤腰带，工薪族加按揭。
　　这绝对不可能是豪宅，只能是屌丝中的战斗机。啊呜卵冒充金刚钻。
　　不是豪宅的结果是什么呢，就是他涨不动。
　　你如果把市场分为＂高、中、低＂的话，他就是中游顶峰。永远不可能上游。
　　仁恒就是一些比较有钱的小白领在买，永远不入富人的法眼。那么他的单价，总价上限，也就非常地有限的了。
　　你购买房子，要尽量避开＂中游的上限＂，因为中产阶级这一个区间，潜力已经挖尽。
　　将来你的位置，只能在＂中上、中中、中下＂择一。而无论哪个结果，都比昨天低。
　　[1]《非学区沿街无电梯六楼的房子，大概这辈子也卖不出去了吧，哭～》http://www.libaclub.com/t_108_9002104_1.htm
　　[2] 前二天在微信上看了一个段子。说若有人在＂任何事＂上都喜欢讨价还价，那这个人多半一辈子贫穷。因为他根本就对价值没有信念。
　　[3]《不是我不明白，这市场变太快！仁恒是在太疯狂！！！》http://www.libaclub.com/t_113_5782674_1.htm
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　　首发于公众号「红与黑于连」
　　带你看清财富运转的底层逻辑