房地产指数和炒房毫无关系

　　大家好，我是于连。
　　房地产市场和炒房市场，根本就是两回事。
　　一）处房情结
　　处房情结是一件大事，天大的事，用任何形容词描述都不为过。
　　处房对整个楼市，中国经济，产生了致命的，深刻的，深远的，深渊的影响。
　　处房情结严格地作一个定义，可以称之为：
　　＂ 处房情结指某些人 只买 一手房，或者在价差极大的情况下仍坚持买一手房 ＂
　　处房情结造成了一系列的混乱。譬如我们常常听说＂房地产支柱产业＂，＂房地产带动上下游家电装修＂。
　　＂某些地方房价又涨了＂。
　　＂某楼盘热销疯涨＂。
　　＂必须遏制炒楼＂。
　　＂炒房客把房价炒高，抢走了人民的房子＂。
　　必须指出，以上各种说法，全部都是错误的。
　　二）二个市场
　　房地产市场，是严格地分为二个市场的。一手房市场，和二手房市场。
　　所谓＂一手房市场＂，新房市场。是指KFS拿地，拍卖，建房，消耗钢筋水泥，新增人口入住。带动下游家电，家具，装修消费。最终城市外扩，建成区越来越大的结果。
　　中国的GDP考核，沿袭一贯苏联计划经济的思想。也就是＂重量不重质＂。
　　所以中国的GDP +%增长速度，是按照你钢铁水泥的生产数量来决定。你去年生产了10000吨，今年就一定要生产11000吨，这样增长率就是10%。
　　而按照一贯的＂计划经济＂思路。房地产业要拉动GDP增长，就是要盖更多的房子，建更多的鬼城，增加更多的新建一手房。
　　可见，政府所谓的＂振兴房地产＂市场，和我们理解的是 不一样 的。
　　政府每天在公报上说的，专家们所建议的，和我们考虑的并不一样。
　　而第二个市场，是＂二手房＂市场。所谓Re-house市场。这是绝对的服务业。
　　二手房市场，主要是指＂存量房＂买来卖去，价格有升有跌。
　　在GDP算法中，一般认为该次交易所产生的全部费用：中介佣金+税费，为该服务业产生的GDP。
　　你在股票二级市场高抛低吸，和ipo一级市场规矩自然是不一样的。
　　二级市场股东，其利益和ipo自然也是不一样的。
　　二级市场股民，最痛恨IPO。恨不得永远不要新股发行。
　　道理都是相通的。
　　同样道理，对于＂炒楼＂，职业炒家，他们主要聚集在二级市场。靠价格起伏买卖赢利维生。
　　一级市场，对他们来说并不是好事。政府如果号召＂振兴房地产市场＂，再大肆盖新房， 振兴 反而是件坏事。
　　真正令我震惊的，是无数社科院和电视媒体砖家，在分析时的概念不清。他们往往把这二个市场混淆为一体。一听到振兴就认为炒家会赚大利润，一听到热销就以为能赚钱。
　　让我嗅到了祸国殃民的味道。
　　三）盲目的大多数
　　在传统的经济学上，大学里的书呆子认为＂一手房市场＂＂二手房市场＂是打通的。买什么不是买，一手房二手房价格是连在一起的。
　　可是在中国，由于特殊的＂处房情结＂，这二个市场是割裂的。高度的分离。
　　再重申一下，处房情结指的是某些人 只买 一手房。
　　而且这个＂某些＂比例很大。不是1~2%，而是80%。
　　这些人只买一手房。二手供应对他们无意义，这辈子就不想踏入中介店。
　　为什么说80%呢。以上海为例，上海是全国最市场化的地方，也是全国一二手房交易比例最高的地方。  比例是50%:50%。
　　而且，你还要考虑几个额外因素；
　　1）二手房的挂牌数，远远高于一手。
　　假设你认为任何一手房，6个月内必定卖掉。则一手房的＂可售＂数目，和成交量基本上是100%关系。
　　可是二手房，10套挂牌房源，并不代表一定全卖掉。能卖掉其中三分之一就不错了。＂可售＂数目是300%倍数。
　　2）买不到一手房，内环无供应。才去买二手房。
　　3）一手房太贵，才去买二手房。
　　考虑到以上三点，上海人的喜好中，＂一手＂＂二手＂的比例就不是50%:50%了，可能有75%的人首选一手房。只有在显著折价情况下才会买二手。
　　就我个人接触感觉，真正＂完全不在乎＂一手二手区别，只看房子本身品质的人，比例比25%还低，或许只有10%。
　　而如果你去了内地省会城市呢，一手二手成交比例可能是60%:40%，70%:30%
　　在最极限的几个省会，是80%:20%。
　　如果你到了地县级四线城市，这个比例能达到惊人的99%:1%
　　也就是在这些小城市，大家最多对新建房子感点兴趣。而根本不会有人考虑你的旧房子。甚至就连二手交易市场都不存在。
　　你设想一下，湖南醴陵那些山坡上的农家宅子，除了分家产时要算算金额。平时还有什么资产属性呢。
　　别说这些乡村，县城，地级市；我们有一个资深老手是西安人，他说起西安楼市来也是眼泪汪汪。
　　西安就是典型的那种80%:20%，西安人是根本 不考虑 二手房。他们的字典里，完全就没有二手房这个概念。
　　什么，买房子买别人住过的。天方夜谭。房子就该是政府分配，或者是公司内部调剂的。只有穷人和外来户才会自己掏钱买旧房。
　　在内地城市，＂处房情结＂的观点者是90~95%。
　　四）割裂的市场
　　当＂处房情结＂观点持有人比例如此之高，这就是一个重大的现象，绝对不可以忽略。
　　其最直接的第一个影响，是＂房地产指数＂之类参数，和职业炒家完全没有关系了。
　　我LP很无聊的，整天会给我传送一点＂房地产大势分析＂＂戴德梁行分析报告＂。
　　对于这些报告，我向来是不看的。
　　为什么，因为＂房地产指数＂，和炒房毫无关系。
　　无论你说今年新开工多少，销售多少，哪个片区多卖，哪个片区库存，哪个片区价格上涨，哪个片区鬼城…………
　　这些统统和炒房没有关系。
　　这些全都是＂一级市场＂，讲的都是一级市场KFS拿地造房子卖给初房情结的狂爱者。
　　他们根本不是你的客户。这辈子都不会来买你手中的二手房，这辈子和你都没有关系。
　　＂炒房＂其实是一件很悲哀的事。我也不知道中国人脑子里是怎么想的，我也不知道中国人脑子里是哪跟筋。
　　同样的商品，从KFS手里卖出来，就叫＂一手房＂。从小业主手里卖出来，就叫＂二手房＂。
　　哪怕你一天也没有住过；
　　哪怕你是毛坯纯钢筋水泥；
　　哪怕你期房直接转让，房子还是期房，甚至还没有建成；
　　哪怕你直接在KFS处做更名。
　　可客户就死认你是＂ 二手房 ＂。同样的商品，仅仅因为销售渠道的不同，客户就死认这理。非得让你降价，非得让你降价30%以上。
　　不管你买进的是一手二手，你卖出时都是二手 。炒家只能奋斗在二手市场。哪怕房子毛坯空关，你一天都没用过。
　　炒家只能奋斗在二手市场。而二手市场是一个比＂一手市场＂小得多的市场。
　　如同本片开篇所说， 房地产市场和炒房市场，根本就是二回事 。
　　五）落地打七折
　　真正的二手市场是怎样的呢。真正的二手市场，是一个很小的市场。而且和GDP不成比例。
　　如同我前文所说的，西安武汉成都，他们的GDP，人口，房地产开发量，可能和上海是在同一个数量级的。
　　可是在二手市场，他们是绝绝对不是同一个数量级的。
　　上海的二手市场，是总市场容量的50%，到了内地，或许只有10%
　　内地的二手市场非常小，而且集中在民工中低端，流通量和客户接受度都很低。
　　这才是内地房地产炒不上去的真正原因 。
　　在过去N年，我们真的是受够了无耻砖家们的胡说八道。
　　胡说八道，胡说八道，胡说八道，重要的事情讲三遍。
　　每个人都在讨论着炒楼赚钱的故事，每个人都会说＂我朋友，我同学，我同事＂，买了套房子，过三个月就有人哭着跪着翻倍抢的故事。
　　放你妈的狗屁！
　　事情的真实情况，＂买房＂是一件亏损的事情。绝大多数人一买就亏。
　　说实话，你看看你自己，看看你身边。传说中＂赚钱＂这么多的一个市场，你自己赚了多少，你接触的人赚了多少。是不是远远 低于 理论 涨幅。
　　真实的情况呢，房子其实和汽车差不多。是一个＂落地打七折＂的东西。
　　汽车这玩意，大家都知道了。新车是新车的市场，旧车是旧车的市场。
　　你一辆新车45W，或许还买不到，要加价买，这个价格是真实可靠的。
　　可是你一旦买下来，哪怕完全没有开过，行驶0公里。你直接想把它卖了。
　　对不起，打7折。100W的车辆直接70W。
　　您还别不服气。这就是规矩，旧车就是旧车的市场。这是二个充分割裂的市场。
　　看清楚了没有，消费者的心态，到哪里都一样。
　　房地产市场，和汽车市场，是完全一样玩法。一手的就是一手，二手的就是二手。
　　你买汽车能赚钱么，不能。
　　你买房子能赚钱么，不能。
　　那些内地售楼处，宣扬的＂保值升值＂，未来潜力无限。是怎么个逻辑呢。
　　＂姐，我去年买了套房子，1000W，今年升值了。小蓝再买隔壁那套，得出1300W＂
　　＂哇，真是太棒了。你赶紧抛掉呀＂。
　　＂抛掉的话，只能卖800W＂
　　在《一文说清究竟什么是＂贵妇＂CEO楼盘》一文中，我们说到了，＂师奶＂在任何情况下，都是最后一棒。都是整个食物链最后接筹的。
　　90%的贵妇，她们买房根本不可能赚钱。买入即套，落地打七折。
　　房子和汽车一样，是一种＂一手情结＂极其严重的商品。差价在30%左右。
　　那么，怎么破。
　　请持续关注本号，下篇再讲。
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　　首发于公众号「红与黑于连」
　　带你看清财富运转的底层逻辑