为什么又是成都？详解3。22成都最严限购新政的前世今生

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　　2021年3月22日，成都市住建局官网发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》占据成都本地热搜第一名的位置，各方反响强烈。笔者整理了《通知》的主要内容：
　　1、网红盘（即三倍申购楼盘）的限售期从三年升级到五年，从购房合同到签定到再次转手最短需要六年，最长可达九年，对投资抄房无疑是一次巨大的打击。
　　2、成都法拍房也需要购房资格，无资格者不得参与法拍（户口+社保，社保必须连续缴满两年，且一二三圈层购房资格不通用）
　　3、触及三道红线的开发商取消拿地资格 ＂超出房地产开发企业‘三道红线’、存在重大失信行为的竞买人 ，不得参与我市土地竞拍＂ 中心城区商品住宅用地也将全面实施＂ 限房价、定品质、竞地价 ＂的方式出让
　　4、政府将发布二手房成交指导价，对二手房进行网格化的价格管理，中介不得代理明显高于周边市场价的房产交易。
　　5、认房又认贷，无论在哪个城市有过贷款记录，即使已经还清贷款仍然按二套房认定，普通购房者首付40%，其他购房者首付50%。
　　成都购房资格各区域并不通用
　　至此成都成为2021年紧跟深圳、上海两个一线城市之后的第三个发布最严楼市调控的城市，俨然一副一线城市的派头。到底成都有何魅力，是何原因从一个西部三线城市，在十年时间里一跃成为＂准一线＂城市的呢？未来的成都又将走向何方？我们在其中能有什么收获呢？带着这些问题，阅读本文，您必将有所收获。
　　文章较长，先写提纲：
　　一、回顾成都十五年房价史，均价3000-10000足足走了10年
　　二、乘风而起，顺势而为，国运昌盛是成都最大的红利
　　三、未来可期的成都，我们如何分享发展红利
　　成都人民公园内---尽显慢生活
　　一、回顾成都十五年房价史，均价3000-10000足足走了10年
　　想要预测未来，必须研究历史。成都今日楼市的火爆，是很多老成都人不敢想象的。2008年5.12大地震之后，成都的楼市跌进冰点，二环路周边的均价不足3000元，目前热门的成都锦华万达广场在拿地时，周边最高的楼盘售价不足4000元，谁也想不到这里在13年之后能够超过4万元的单价。
　　5.12大地震对四川、对成都的影响都是史无前例的，笔者在地震后从江苏回到成都，感受最深的就是成都人对房子已经失去信心，坊间流传最多的话题是＂如果房子震没了，房贷还要还吗---当然要还，银行的贷款合同里写明了，即使房子没了，房贷不会没了＂ 2008年时成都两大房企：四川Z信地产、四川L光地产，都陷入巨大的困境---房子卖不掉，资金链即将断裂。两家企业在这种困境之下选择了不同的道路，也决定了两家企业10年后的发展埋下了伏笔。
　　Z信选择了进行转型，从住宅开发转向文旅项目、工业园等产业地产，成都著名的国色天香乐园就是置信所开发经营的。
　　L光选择了坚持住宅开发，并收缩了部分非主业业务以回收现金流，已开发的楼盘全部5-7折销售以回收资金。关于L光有一小故事可以分享一下：L光的发薪日是每月15号，5.12大地震恰恰发生在发薪日前三天，银行受地震影响多数不能正常营业（余震不断），当时L光的老板要求公司中高层领导背着现金将当月工资发给每一位员工。四川人骨子里的义气尽显无疑。（L光在2015年于A股上市，2020年公告业绩为1200亿，位列地产30强）
　　从2008年8月到2016年8月，8年时间成都的房价均价每年有3%-5%的龟速爬行，这8年时间成都不限购、不限贷，不要求任何资格，基本上属于有钱就能买到房的状态。
　　最夸张的是2008年-2010年的时候，成都的高新（西）区和高新（南)区随处可见＂首付两万＂的楼盘广告，笔者在2011年三环路边购买一套90平小房子时，首付仅用了10万元。
　　在2016年半年时链家发布的成都市房地产报告中，成都均价仅7000余元。彼时的成都人，恐怕没有一个人会想到在三个月之后，成都有房者与无房者之间将出现一道难以逾越的鸿沟。
　　不在沉默中爆发、便在沉默中死亡，成都爆发了
　　2016年9月1日，国务院批复同意在成都设立自由贸易区的申请，成都将建立天府新区，全区为自贸实验区。正是这一决定，让成都突然受到全国投资客的关注，在全国主要城市都在忙于调控楼市的时候，居然还有成都这么一个不限购不限贷，均价不足万元的优质城市。用北上广深首付款即可在成都全款买两套房，或者贷款分期买3、5套，一夜之间成都双流机场的机票一票难求。
　　2016年9月各地飞往成都的机票见不到打折的，全是全价票！！！除此之外，坊间流传出某外地土豪用面包车拉着现金冲进售楼部买房的传闻、某煤老板整栋购买某楼盘传得煞有介事。地产圈在当时有一个非常流行的笑话＂全款的里面请、商贷的排一下队、公积金的请出去挪一下共享单车＂。
　　成都在2016年9月，各大楼盘出现了一个神奇的景象，每周开售50套，售完即止，下周每平米涨两千继续卖50套，城南某楼盘在2016年8月的均价是6000，在9月均价已经到了15000元。
　　楼市疯狂整整持续了一个月，成都用30天的时间走完了以前8年都没有走过的路，成都的楼市均价突破万元大关。
　　这种疯狂也招致了政策的警惕，2016年10月2日成都市政府紧急发布了10年来首个楼市调控政策。
　　2016.10-2018.5.不到两年时间，成都连续发布了五次越来越严厉的楼市调控政策，平均三个月一次
　　2016年10月2日
　　主要内容：
　　1、成都12区域实行住房限购。
　　2、同一身份的自然人、法人只能新购买一套住房（法人单位经审查确属用自有资金购买商品住房且用于职工自住的除外）。
　　3、严格执行住房限购地区信贷政策，购买二套房商业性个人住房贷款首付比例不低于40%
　　2017年3月23日
　　主要内容：
　　1、将二手住房纳入限购范围。
　　2、在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。
　　成都高新区南部园区、天府新区成都直管区限购政策继续按成办发〔2016〕45号文件执行，但其中非本区户籍居民须连续不间断缴纳社会保险24个月以上。
　　2017年4月12日
　　主要内容：
　　1、住房限购区域内新购买住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。
　　2、严格审核首付款资金来源和还款能力。
　　3、商品住房项目达到预售条件后，房地产开发企业在30日内未申请预售许可或不接受预售申报价格指导的，房管部门可在1年内不受理其预售许可申请。
　　2017年11月16日
　　主要内容：成都全市新取得预售许可或现售备案的商品住房，开盘销售全部采取公证摇号排序选房的销售方式。
　　2018年3月31日
　　主要内容：＂刚需优先＂的摇号选房政策落地。成都市商品住房开盘销售将按照＂棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人＂的顺序摇号排序、依序选房，并保持登记购房人、摇号选房人、合同签订人相一致。
　　2018年5月15日
　　主要内容：
　　1、限购升级——限购对象从个人（即自然人）调整为家庭，新落户交12个月社保才能购房，外地父母挂靠落户不能算作独立家庭买房，三圈层加入限购。
　　2、摇号升级——以家庭为单位一次只能参加一个项目的摇号。
　　再次出现楼市调控政策便是刚刚发布的 ＂322楼市新政＂，四年时间，成都楼市的均价上涨不多，从10000到今天的15000元，涨得并不多。但是成都南门（泛指高新（南）区、天府新区近郊的普通改善楼盘总价均已经超过500万，最高的已经到800万（140平米以内户型，不含别墅）
　　越调越涨的规律，在成都仍然有效
　　若以成都南门为例，即使是3倍申购的刚需楼盘，成交总价也基本在300万左右，首付不会低于100万，即便如此也与周边的二手房价存在50-100万的剪刀差。
　　引起本次最严调控政策的背景便是2020年底到2021年初，成都很多二手房跳涨，挂牌价三天一变，三个月时间有的楼盘二手房价上涨超过百万元。
　　而不受限购政策影响的法拍房，成交价屡屡超过同楼盘二手房价30%。3月中旬国家住建部督查组来成都、西安督查，到成都一周便发布了此次新政，可谓是针对性极强的一次对房产投资的打击。
　　二、乘风而起，顺势而为，国运昌盛是成都最大的红利
　　到了今天，仍然有非常多的人看空成都楼市，讲得最多的理由是成都人的收入与房价脱节：成都市平均工资为7.8万/人/年，一个人要买一个500万的房子需要60年！
　　这个问题根本经不起推敲，是看空者没有深刻认知到成都房价的支点而找的自我安慰。成都楼市上涨的源动力有以下几点：
　　1、成都目前拥有常驻人口1700万，且每年人口增长约50万。人口增长带来刚性需求长期存在。
　　2、成都双流机场2019年吞吐量为1800万人次，流动人口越多意味着经济活力越强。
　　3、成都得天独厚的自然条件，使它成为整个西部的核心城市，吸引了大量西藏、新疆、云南、宁夏等外省有实力人群流入。成都有很多楼盘在限购令前整栋整栋的卖给了同一省同一市的购房团。
　　4、成都是四川集全省之力打造出来的明星城市，全四川省的资源高度集中在成都。医疗有华西，教育有十所211/985院校、四川省大量的高速都是以成都为圆点建设。经常与成都作对比的重庆，难以拿出这么厚实的家底来抗衡成都。
　　5、随着全球因疫情进入动荡不安的时代，远离海洋、国界的成都做为战略大后方，获得了国家大量的扶持。2021年的房价暴涨就发生在中央发布川渝经济圈发展纲要之后。
　　6、中国一线城市的物理体量和经济增速都明显放缓的情况下，国家重点发展新一线城市、新兴城市群的战略意图非常明显，2020年中国经济2.3%增速几乎都源于新一线城市漂亮的成绩单。而成都，非常成功的成为了新一线城市中最有可能成为一线城市的＂准一线城市＂。
　　讲到这里，我想各位读者就能理解为什么我说用成都的平均收入来衡量成都房价是不值一驳了吧。
　　成都的房价根本不是由成都一城一地的人支撑起来的，成都的房价是由全国买得起买得到的人决定的。
　　所以我更愿意认为成都的腾飞不是仅是楼市的起飞，而是成都楼市跟随了成都的腾飞。成都是享受了国运昌盛的红利 ！
　　三、未来可期的成都，我们如何分享发展红利
　　细读本次调控新政，我有一个结论是成都政府对楼市调控的目标是＂稳 ＂而非＂降 ＂。
　　第一条：新盘限售期升为五年，会导致二手房供应减少，反而会导致二手房价上涨。
　　第二条：法拍房纳入限购，只是堵住了最后一个短期炒房的BUG。
　　第三条：优质开发商才能拿地。是保证期房不烂尾，不产生群体事件的最好办法。
　　第四条：二手房指导价如果没有明确的管理措施的话，将会和深圳一样，提高买房门槛，经济能力不足的刚需上车将更困难。
　　第五条：有贷款记录者首付提高。本质上是提高门槛，让优质客户优先买房。同时也降低银行的金融风险。
　　从头到尾，政府没有一字是在说要＂降＂房价的。奢望降价者恐怕又一次要失望了。
　　接下来的内容仅适合看多成都的读者阅读，看空的朋友请退出：
　　成都未来必将成为中国西部中心、中国战略大后方、中国经济新增长极。所以我们如何分享到下一个十年成都发展红利呢？
　　1、越限购说明越有价值。不然为什么西藏新疆不限购？
　　2、上车比选座位重要。先解决有没有的问题再解决好不好的问题。
　　3、成都的地理条件决定了北方和西方难有大发展，南方和东部必将是最好的发展方向。
　　4、成都虽然目前收入水平不高，但是新增的机会非常多，适合追求发展的年轻人。
　　5、成都三环内和高新南区、天府新区在生活状态完全不同。圈内舒适惬意，麻将与盖碗茶齐飞，来了就不想走！圈外忙碌充实，地铁与写字楼对标国际大城，国际城南不是吹的。
　　6、买房并不是分享发展红利的唯一途径。认知决定层次，机会就在那里，能不能抓住就看各自的选择了。
　　结语 ：
　　成都楼市暴涨只是成都发展所附带的问题，我们需要关注的是成都未来的巨大发展空间以及这些空间所带来的巨大红利。
　　时代给予的红利错过了便是一生！
　　谨以此文，敬献粉丝。
　　2021.3.23