光耀集团房产商破产及恒大资产高负债率的警示，买房还是现房好

　　广东惠州光耀集团房产商，全国布局房产开发，不到20岁，最近宣告破产。
　　光耀集团破产公告
　　2017年12月11日，惠州市中院受理光耀集团申请破产重组案。光耀集团资产清查总额约64.03亿元，负债清查总额约79.73亿元，另外关联公司提供担保产生的负债约为26.21亿元，以上债务总计105.94亿元。
　　资产负债率=负债总额/资产总额×100%。对企业来说：一般认为，资产负债率的适宜水平是40%～60%。当资产负债率大于100%，表明公司已经资不抵债，对于债权人来说风险非常大。
　　光耀集团资产负债率=105.94/64.03=165.45%，大于100%，资不抵债破产重组。
　　我们来看看恒大2021年半年报，资产总额2.38万亿元，负债总额1.97万亿元。资产负债率=负债总额1.97万亿/总资产2.38万亿=82.77%。我们知道，恒大到期债务无钱支付，恒大打折卖房，尽量回笼资金，避免资金链断裂。资金链断裂，除了修好的房子外，其余都将变烂尾楼。我们作为普通买房刚需的老百姓，不懂什么金融、经济学之类高升的玩意儿。我们换一种老百姓能理解的方式吧。
　　假如恒大集团总资产共有两个项目，每个项目各50套房，共100套；已经修完一个项目50套，另50套正在建设预售中。根据以上恒大资产负债率82.77%，为方便计算按照82%计算。在平均销售价格x元的情况下，有82套房是银行、施工单位、材料供应商、购房者的，将已经修完的项目共50套按照目前销售价格给以上债权人。剩下的正在修建的项目，恒大的钱只能修100-82=18套，还欠债权人（以上四种）82-50=32套无法修建。恒大用自己的钱先修18套，卖掉18套，再修18套，那么就修建完36套，还掉债权人32套后，剩下情况是恒大还有14套房子没有修、还有4套房未出售。接下来只能卖4套，修4套，或卖1套修一套。恒大已可以先不还债权人的32套房（到期债务不还，欠钱待还，债权人不闹的情况），再卖修好的18套房，修完剩余的房再还。最后恒大只剩18套房，这是在房价维持不变，能持续修建并持续卖房的基础上。如果债权人催款、房价下跌、房子不能及时卖出，都可能导致资金链断裂，未修的房子烂尾修不完。如烂尾则恒大的18套房子，债权人的32套房子就没了，要爆破拆除，还要另花钱；烂尾后如找到新老板投钱，一般利润按照10%计算，50套房，新老板将有5套，恒大18套，其它债权人32套。多出这5套，只有恒大出了或抬高售房单价10%。当然现实情况更复杂，资产负债率越高、项目规模越大、售房价格下跌风险越大，资金链断裂、项目烂尾的风险就越大。
　　光耀集团资产负债率超过100%，资不抵债破产。恒大资产负债率82.77%，希望恒大挺住，能担当，加强内部管控，要千方百计交楼，别烂尾。
　　一手交钱一手交货，买房还是现房好！工人发不起工资的商品房慎买，质量是否好，工人说了算。