成都学区房可以考虑降价卖了

　　写在前面： 本文仅为观点分享，预测不一定正确。
　　但可以保证经过长时间谨慎认真的思考，保持着对市场的敬畏，本文仅讨论无房产税的情况。
　　在交易完成后， 无论后续情况如何，建议买方卖方都保持平常心，赚了不骄傲自满，亏了愿赌服输。
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　　针对学区房本身未来走势，基本判断是：现在买基本能自己孩子读对应小学， 极高风险未来小学入学不可交易。
　　核心论证逻辑是：
　　目前我国生育率非常严重，整治高价学区房是为了拯救生育率，北京今年部分顶级学区房真的入学资格不可交易了，且 西城区房管局明确这是政治站位的问题，没理由认为成都会站错位。
　　具体分析可见： 专业分析为什么不要以投资为目的买成都学区房
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　　一旦小学入学资格不可交易，所有的学区溢价都将不会存在。  这件事不会立即发生，但概率不低。
　　目前成都能带来学区溢价的小学大约有40-50所左右，楼盘大约1200个左右，学区溢价绝对均价在2000-35000/平左右，学区溢价率在10%-300%左右
　　成都第三批指导价有9个老小区学区房， 指导价部分承认了学区溢价。
　　其中有4个是顶级小学学区房，最大跌幅为实业街19号院（指导价20938/平），较最高点跌幅55%左右。
　　具体分析可见： 有意思，成都指导价部分承认了学区溢价
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　　对学区房卖方提一些参考观点：
　　无上学用途：
　　如果本身也无自住需求  ，可考虑问附近中介诚心卖多少卖的出， 目前一般能按此前高点75%-95%左右价格卖出 ，诚心尽快出手， 尽可能要求高首付  ，首付在六成以上，总价可适度让步5%-10%。 底线大约是曾经高点50-60% （大概率不会低到这个地步），这一个月多花时间和中介沟通，要明确表达自己诚心卖，并可额外给5000-20000左右的佣金
　　如果9月初又公布一波学区房指导价，自己所持房产又在指导价中，不推荐卖方观望了 ，可考虑用一个月的时间尽快出手，成交价较大概率会逐渐向指导价靠拢，速度取决于各方政策推进速度，国际国内形势，与真实生育率下滑速度。
　　如果本身在自住，可考虑置换，这时可能需要进一步提高首付要求，降低学区房卖价总价需求， 基本需要首付大于自己置换房子的全款的价格 ，不然银行放款如此之慢，自己迟迟无法入住。
　　当然卖了，直接租房住也是可以考虑的，当然真会这样操作的人可能没有，毕竟学区房房东拥有房价下跌预期的太少了。
　　有上学用途：
　　小孩上学用途分两类， 一是小学入学用途，二是小升初摇号用途。
　　其中所有区都要求按户籍所在学区小升初摇号，不过高新、青羊、武侯、成华如果户籍在本区，可按学籍小升初摇号。
　　意思就是小升初摇号都需要家长不卖房子，例外情况是如果你在青羊区还有房子，将学区房卖了后，小孩户籍落青羊区其他房子上，小孩可按泡桐树学籍小升初摇号。
　　如果你正好是这种特殊情况，可重点考虑按无上学用途的方式操作 ，不过要明白户籍学籍小升初有变的风险。
　　至于已经买了学区房且仍然有上学用途的，我预计你们也不会愿意卖的 ，但是可以简单算一下账，也当是分享一下观点。
　　成都最好小学入学资格市场化价格大约20-30万，最好初中入学市场化价格大约20-40万。注意这种操作方式本身是不合规的。
　　学区房的学区溢价长期看有全部清零风险，短期内诚心卖可按原先市场高点的40-90%价格应该卖的出去。
　　卖不卖，你们可自行根据自身实际情况考虑。
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　　针对学区房买家
　　我的观点是： 放弃学区房投资目的，  一二梯队小学学区溢价过高，三梯队有部分溢价不高的，建议买房自住+读书，不要买不自住的房。
　　并且，即使是非学区自住房，也没有投资价值了，高层喊话喊的很明确，可参考： 炒房者是时候放弃幻想了  。未来具体可能会怎么样，本文不讨论。
　　新买房的人，如果将来房价不如你的预期，甚至远远跌破你最坏的预期，也请愿赌服输，没有什么事情是应该的。