保障性租赁住房发展探索

　　7月2日，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）正式发布，这是首次从国家层面明确新住房保障体系的顶层设计， 今后国家的住房保障体系就是＂三房＂，即公租房、保障性租赁住房和共有产权住房。 ＂三房＂中的公租房、共有产权住房，业内都比较熟悉，保障性租赁住房是个新玩意儿。那么，为什么要推出这个新品种？
　　还是先听听官方怎么说。
　　7月7日，就保障性租赁住房，国务院专门举行了政策例行吹风会。住建部副部长倪虹说：随着城镇化进程加速和流动人口规模扩大，进城务工人员、新就业大学生等新市民和青年人的住房困难问题突出，需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的保障体系。
　　发展保障性租赁住房为＂一石多鸟＂之举
　　全国第七次人口普查显示，截至2020年，我国流动人口为3.76亿人，大幅高于2019年公布的2.36亿人，较2010年人口普查时实现约70%的超预期增长。
　　其实，在2010年那会儿，年轻人、新市民、流动人口也挺多，但他们面临的住房形势、住房压力，与当下不可同日而语。
　　一是高房价、高租金。 2010年那会儿，甚至说5年前的2015年，各地的房价还比较低，租金也比较低。但现在，各地房价都创历史新高了，特别是流动人口集中的珠三角和长三角等。
　　二是新市民、年轻人对体面租赁的诉求很强。 2010年之前进城的农民工，都是60后或70后，他们对租赁体验没那么高要求，只要有一张床就可以了。但现在，生存压力不大的90后、00后，对租赁的体验要求比较高，但一进入城市，就面临着高不可攀的房价和租金。
　　租金高，还只是一方面，还有租赁秩序差的问题，比如克扣押金、随意涨租、黑房东和黑二房东，老生常谈了，让刚进入社会的年轻人、新市民受伤不浅，甚至产生了失望的情绪。
　　另一方面不得不提，就是结构性的租赁供给短缺。 新市民、年轻人要去租房，能选择什么呢？要么是大户型租赁住房（私人商品房出租），要么是租金单价、总价都高的小户型长租公寓，要么就是租住极其不体面的城中村、园区宿舍。真正匹配他们收入、满足他们的需求的房子，不多。
　　发展保障性租赁住房，可谓是＂一石多鸟＂之举。 一方面，可以缓解房价上涨压力；另一方面，还能降低居住生活成本，扩大内需、激活消费引擎；三是让年轻人、新市民能顺利扎根大城市，夯实包容性增长；四是构筑＂租购并举＂的住房制度，衔接租房和买房，促进市场健康发展。
　　何为保障性租赁住房？可总结五大特点
　　01
　　低租金、小户型
　　租金怎么个低法，由各地制定，根据租赁市场监测，只要低于片区市场平均租金，就算低租金了。
　　我认为，低单价或低总价（套均租金）都算是，只要能降低新市民租房成本，就可以。面积方面，22号文提出，不超过70平方米的小户型为主。
　　02
　　政府给政策，引导市场干
　　市场主导，普惠服务，这是保障性租赁住房区别于公租房（政府主导、基本服务）的最大特征。但是，市场主导租赁房，2016年国务院39号文发布以来，已探索了5年，问题很多，主要是不赚钱、现金流不平衡，甚至还出现长租公寓暴雷问题。
　　让市场主导，吸取过去的教训，必须在政策上给支持。从2016年以来搞规模化租赁的实践看，土地、金融、财税、审批等等，一个都不能少。唯有各方支持、齐心协力，才能把这事儿搞成。
　　03
　　分配对象为无房新市民、年轻人，不设收入门槛线
　　具体条件由各城市定。也就是说，只要你没房，就可以申请。当然，可能会有城市设定纳税或社保缴纳的要求，但门槛会比较低 ，这就将公租房与保障性租赁住房彻底撇清了关系，前者退至兜底保障，后者可灵活多变。
　　近几年，国家要求保障房扩面，公租房或货币补贴要扩大至外来人口、为城市提供基础公共服务的人群。但是，公租房准入门槛、建设主体（政府及国企）、资金来源等，有严格规定，新市民、特殊人群可能并不符合标准，典型如收入超过了低保线，但他们确实是住房困难人群。
　　所以，公租房扩面，在各地实施起来，确实有难度，大家不知道怎么操作，才能达到既扩了面，还能经得起严格的审计。二者分开以后，公租房完全由财政投资、由政府及国企平台建设、针对户籍低保低收入人群，这是政府的基本职责，符合财政兜底的社会保障原则。
　　前面讲了，新市民、年轻人的住房需求，比较特殊，需要专门创设一个保障品种，且不属于政府兜底保障的范畴，再加上灵活多样，需要发挥市场匹配需求的优势，提高供给的效率。
　　04
　　满足新市民、年轻人短期的住房需求
　　他们的住房需求比较特殊， 除了对租金敏感、体面租住的诉求外，还有一个特征是短期性。 他们收入不算低，但刚进入城市，＂押二付一＂的租赁能力低，一旦渡过短期压力，未来可能进入商品房租赁市场，买共有产权甚至是商品房。
　　因此， 保障性租赁住房这个产品，目的就是能通过其低租金、较舒适、秩序好、配套不错等优势，弥补供给结构性短缺，让新市民、年轻人安定下来，这才会有城镇化、内需发力和双循环。 不再因为过去租赁市场的乱象，比如假房源、随意涨租等，导致他们一进入社会就受伤。
　　05
　　多主体，多渠道
　　公租房和共有产权住房，建设主体单一、土地来源单一（新增地块），而保障性租赁住房力求多主体、多渠道。供应渠道上面，明确了5个方面，即集体建设用地建设、产业园区配套建设、企事业单位利用自有用地、存量商业办公改租赁、适量新增等。
　　不过， 主要还是以存量用地、用房为主，目的就是＂降成本＂ 。具体用哪些渠道、怎么用，由各城市自主决定，主要取决于自身的空间资源优势、盘活和利用的成本。供应主体方面，除了开发商，要发挥集体经济组织、商办产权人、科研院所等企事业单位、园区管委会、政府等积极性。
　　最终目的，就是形成多元供地主体、多元供房主体。
　　政策扶持史无前例金融支持持续加强
　　为了把这个产品做好，经过前期密集的调研，国务院各部门的沟通，再考虑到过去几年发展规模化、机构化租赁过程中的经验， 这次对保障性租赁住房的政策扶持，也是＂史无前例＂的。
　　01
　　土地尽量不要钱、少花钱
　　22号文提出保障性租赁住房的5个渠道，集体经营性用地建设、产业园区配套建设，相当于改变土地用途，这是国家给的政策红利，土地不用钱；自有用地建设、商业办公等非居住存量房改建，不用补缴土地出让金，也相当于土地不用钱。
　　近期，自然资源部要求，22个热点城市单列租赁用地计划。新增供地，尽管会增加土地成本，但22号文提出，保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，以出让或租赁方式供应，可将租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。
　　这样，做到土地少花钱。不过， 国家主要鼓励存量盘活和利用，即土地不花钱，才能从源头上降低成本。
　　02
　　税收减免
　　22号文提出，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得项目认定书后，比照适用增值税、房产税等优惠政策。这里比照的是不久前国务院确定的， 从10月1日起，租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按5%征收率减按1.5%缴纳增值税；企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。
　　这个项目认定书，是22号文的重大创新。过去几年发展规模化租赁，凡是非居住用地或用房建的，比如商业办公改租赁，税收减免享受不了，民用水电费也享受不了，都得适用商业用水用电，而且规划报建、消防验收等，都无法推进。原因在于源头，用地是非居住属性。
　　这就要命了，各相关部门在审批时，都看用地规划。改建的租赁住房，与土地用途不一致，无法获得规划报建审批、无法获得租赁身份，也就享受不到税收优惠、商业水电改居民水电费征收，消防安全验收等。现实中，有类似项目的长租企业，只能自己承担成本和相关风险。
　　有了这个项目认定书，相当于保障性租赁住房有了准生证。22号文明确，市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。为了让手续更有依据，住建部还印发了《集中式租赁住房建设适用标准的通知》。
　　项目认定书怎么来呢？上面提到的联合审查建设方案，本质上就是市政府牵头成立保障性租赁住房工作小组，由这个小组来定。小组审查方案，通过了就出具认定书，租赁企业拿这个认定书，就相当于尚方宝剑，就可以办理各种手续，还可以比照优惠政策，享受税收优惠了。
　　03
　　金融支持
　　资金错配，前期投入大、回收期长，这是过去发展规模化租赁的教训，＂租金贷＂之所以存在，这是原因之一。因此，除了土地不要钱、少花钱，税收优惠外，还得在金融上给予支持。
　　国家政策提出， 不管是重资产的，还是改造存量的＂中资产＂的项目，建行、国开行和农发行等政策性银行，都有贷款支持，不计入贷款集中度管理，且贷款利率下浮。 金融企业可发行专项债券，定向支持保障性租赁住房项目，企业债、公司债等等，也开始向这类项目倾斜。
　　发改委关于基础设施REITs，扩展到了保障性租赁住房。可以说，金融支持的力度是全方位的、史无前例的。而且，5月20日发改委专门发布了《保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法（发改投资规〔2021〕696号）》，对纳入计划的保障性租赁住房项目，资金分解下达。
　　当然，获得中央补助资金，有几个条件： 项目列入年度计划，相关文件齐备有效，项目的主要建设条件基本落实，可按期开工，用于配套基础设施建设等 。另外，从2019年开始下发的，针对规模化租赁的中央财政资金，这次也提出要 补贴扶持小户型、低租金的保障性租赁住房。
　　政府+市场同心协力落实保障性租赁住房
　　最后，谈谈怎么落地的事情。
　　首先是一些 基础性的工作 。比如，针对低租金，要推进租赁市场划片和租金监测，给出片区租金指导价或平均价，让市场化的企业能有参考的标准，才能享受政策优惠；再比如，每一种房源来源渠道，都要制定开发报建、轮候退出等基础制度和流程，方便企业参照执行。
　　其次， 优惠政策能否到位，关系到保障性租赁住房建设的成效 。从2020年先期试点来看，尽管贷款计划扶持力度大、发改专项资金也很多，由于事实上符合的项目比较少，导致有钱放不出去。因此， 必须要把各渠道房源筹建的细则与优惠政策的细则对接，让优惠真正落地 ，让市场看到货真价实的好处，激励大家投入保障性租赁住房的事业中来。
　　再次，保障性租赁住房的筹建，关系到很多政府部门，比如住建、税务、财政、自然资源、银行、电力、消防、工商等，每一个部门的责任大小不同，利益诉求有差异，但工作环节紧密相扣、相互制约。 只有各部门齐心协力、攻克难关，才能让这个住房保障产品顺利地诞生。
　　因此，必须要在＂一城一策＂的框架下，厘清和夯实各部门的主体责任，让每一个部门都认识到自己的责任边界在哪里。推进保障性租赁住房这个民生事项，并不是住建和自然资源等少数几个部门在着力推进和协调，而是各司其职，不是＂要我干＂，而是＂我要干＂，实现责权利平衡。
　　最后， 各用地和房源方，必须正视其合理利益诉求，获得合作共赢的预期。 目前，房地产市场热度高，比如在集体土地、存量盘活方面，各用地和房源方都想往商品房市场转换，很多村集体和企业都想往拆迁改造、开发商品房的路子走，对保障性租赁住房的蝇头小利可能看不上。
　　因此， 一方面要控制房价上涨预期，控制拆迁成本，彻底打掉搞商品房开发＂赚大钱＂的念头；另一方面，要推进资产经营、长期获利、细水长流的管理新思路，鼓励用地和房源主体以联营、入股、合作经营等方式，共同开发和运营保障性租赁住房，实现激励相容。