浙江多城政策加码，长三角楼市地市熄火？

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　　2020年下半年以来，杭州和浙江西部城市房地产市场持续火热，杭州、金华、衢州、湖州等均出现一房难求的盛况。在近日被住建部约谈后，金华紧急加码调控，市区新购的一、二手房限售3年。8月5日，杭州进一步升级限购，落户未满5年的户籍家庭连续缴纳社保满2年，非户籍家庭连续缴纳社保满4年，方可在限购范围内限购1套住房。联系到此前衢州、绍兴相继加码调控，衢州将实行区域限售，绍兴则建立二手房成交参考价格。政策加码是否意味着＂一枝独秀＂的长三角市场领头羊的浙江楼市、地市将全面熄火？
　　深入分析四城调控政策内容，不难发现，在政策加码后，浙西房地产市场或将有所降温，成交将适度回落，但并不会明显失速。基于房企融资、投资行为已被全面约束，浙西土拍市场也将逐渐回归理性，高价地乃至地王将大幅减少。
　　未来对于长三角热点城市仍将坚持调控目标不动摇、力度不松劲，并结合实际市场变化情况，及时采取针对性的调控政策措施。
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　　01
　　杭州供求两旺全年成交将再新高
　　纵观2020全年，楼市可谓经历大起大落，年初市场受疫情影响曾一度停摆多时，之后复苏超预期带动全年行业规模创下新高，而过程中楼市分化也愈演愈烈，不同能级的城市群及省市表现差异化，核心一二线城市以及一些经济基本面扎实的强三线城市楼市快速回暖，其中有不少城市甚至迎来一波交易热潮。
　　具体来看，长三角城市群在楼市中表现高光不断，成交表现尤为坚挺，凭一己之力带动楼市复苏潮。
　　在这其中，杭州房地产市场尤为耀眼，2020年二季度，杭州房地产市场明显转暖，成交持续高位运行。进入2021年，杭州市场异常火爆，成交显著放量。典型如5月，随着前期认购房源集中网签备案，商品住宅成交面积飙升至432万平方米，创历史新高。1-7月，杭州累计成交1446万平方米，同比增长70%，较2019年同期更是翻倍增长。
　　杭州打新市场持续火爆，低中签率已成市场常态。即使在＂1.27＂新政（中签率低于10%的房源实行限售5年）后，打新市场热度依旧不减。
　　图：2011年-2021年前7月杭州商品住宅供求量价（单位：万平方米、元/平方米）
　　数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
　　02
　　金华、衢州高端盘销售飘红
　　2020年，金华房地产市场强势复苏，全年主城区成交面积多达216万平方米，创历史新高。而受限签政策影响，2020年末售价在2.5万元/平方米以上的高价盘网签备案一度陷入停滞，并延续至今。
　　2021年，受限于供应不济，叠加高低配的限签措施，导致成交数据明显＂失真＂。1-7月，主城区累计成交105万平方米，同比下降14%，较2019年同期基本持平。而从实际调研情况来看，高端盘销售全面飘红，保利天汇、富力·三江都荟、中海九樾等开盘去化率都能达到70%-80%，多数高端盘还采取高配精装、捆绑车位、全款优先等方式提升产品溢价能力。
　　图：2018年-2021年前7月金华主城区商品住宅供求量价（单位：万平方米、元/平方米）
　　数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
　　与此同时，2021年以来，随着疫情期间积蓄的购房需求集中释放，叠加返乡置业热潮，衢州楼市成交量价齐升。1-7月，主城区累计成交68万平方米，同比增长39%，较2019年同期更是倍增。
　　基于普通工薪阶层与个体经营户之间巨大的收入差距，衢州市场购买力两极分化，刚需总价天花板约200万元，首付及月供支出皆有压力；高端改善客群购房预算350-400万元，还不乏全款购房。典型如柯城西区，市场一房难求，买房还要找关系，在售项目普遍捆绑车位与储藏室加价销售。
　　图：2016年-2021年前7月衢州主城区商品住宅供求量价（单位：万平方米、元/平方米）
　　数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
　　03
　　金华、杭州加码调控，地方调控愈加精准
　　在金华房地产市场持续火热的情况下，2021年7月29日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志，要求坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，切实履行城市主体责任，针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题，加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。
　　被点名约谈后不久，浙江省金华市出台楼市调控新政。8月2日，浙江省金华市住房和城乡建设局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，成为住建部约谈后首个出台楼市调控的城市。
　　《通知》明确实行住宅限售、实行公证摇号销售，以及要求加强二手住宅价格监管、加强金融监管、严格更名管理、落实主体责任等十个方面进行调控。
　　规定凡在金华市区（婺城区、金义新区<金东区>、金华经济技术开发区全域，下同）新购买的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不动产权证》满3年后方可上市交易。
　　8月5日，在金华升级调控后不久，杭州也进一步升级限购，规定落户本市未满5年的户籍家庭，在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。
　　非本市户籍家庭，在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。
　　深入分析各城的调控政策内容，不难发现地方调控愈加精准、精细化，在这其中，金融监管是关键。狠抓落实房贷管理的＂两道红线＂，对于购房者而言，严格审查首付资金来源，严防经营贷、消费贷等信贷资金违规流入房地产市场；对于房企而言，强化购地资金来源审查，确保购地资金合法依规，倒逼企业降杠杆。
　　展望未来，房地产政策层面将继续坚持＂房住不炒、因城施策＂，夯实城市政府主导责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。预计热点城市仍将坚持调控目标不动摇、力度不松劲，并结合实际市场变化情况，及时采取针对性的调控政策措施。
　　在这其中，针对市场过热的问题，及时采取针对性的调控政策措施。例如当下杭州打新市场火爆，此番限购加码便增设了新落户家庭社保年限要求，并延长非户籍家庭社保年限要求，进而给打新市场降温。
　　针对市场预期管理问题，如金华、衢州均要求保持住宅用地有序合理供应，扩大热点区域土地供应，以期缓解房地产市场供不应求的现状。并完善房价地价联动机制，住宅用地采取＂限房价、控地价、提品质＂、＂限房价、限地价、竞配建＂等方式出让，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期长期调控目标。
　　未来若热点城市在政策加码后市场热度不减，也不排除进一步升级调控的可能性。